Льготно жить вольготно

Сравнение платежей по ипотечным кредитам и аренде в условиях высокой процентной ставки

Доступность ипотеки — основная движущая сила для повышения качества жизни граждан и развития рынка недвижимости. По подсчетам АО «ДОМ.РФ»¹, в 2021 году в стране было выдано 1,9 млн ипотечных кредитов на общую сумму порядка 5,7 трлн руб. После изменения 28 февраля 2022 года ключевой ставки банки были вынуждены повысить процент по ипотечным кредитам, что сделало их неподъемными для многих слоев населения.

11 апреля текущего года Банк России снизил ключевую ставку до 17%, после чего ПАО Сбербанк, выдавшее более половины ипотечных кредитов в РФ в 2021 году, понизило ставку по ипотеке на 2,1 п. п. (с 19,0 до 16,9% годовых). На момент написания настоящего аналитического комментария Банк ВТБ (ПАО) также объявил о снижении процентной ставки до того же уровня.

По расчетам АКРА, на сегодняшний день средний по стране ежемесячный ипотечный платеж за однокомнатную квартиру составляет порядка 42,0 тыс. руб., а за двухкомнатную — 56,9 тыс. руб.² В среднем по России благодаря снижению процентной ставки ежемесячный платеж уменьшился примерно на 4,7 тыс. руб. для однокомнатной квартиры и почти на 6,3 тыс. руб. — для двухкомнатной. Наиболее заметно ежемесячные платежи по ипотеке снизились в Москве (на 14,1 и 19,0 тыс. руб. в месяц соответственно), Санкт-Петербурге (на 8,7 и 11,8 тыс. руб.), Владивостоке (на 6,1 и 8,2 тыс. руб.), Южно-Сахалинске (на 5,9 и 8,0 тыс. руб.) и Казани (на 5,8 и 7,8 тыс. руб.), где цена квадратного метра жилья заметно выше, чем в других городах. Менее ощутимо снижение процентной ставки сказалось на городах с низкой стоимостью квадратного метра жилья: в Нальчике ежемесячные платежи снизились на 1,6 и 2,2 тыс. руб., в Махачкале — на 1,7 и 2,3 тыс. руб., в Майкопе — на 1,9 и 2,6 тыс. руб., в Элисте — на 2,0 и 2,7 тыс. руб., в Черкесске — на 2,1 и 2,8 тыс. руб.

Более наглядно снижение объема платежей демонстрирует сравнение этого показателя со среднемесячной номинальной начисленной заработной платой³ по итогам 2021 года (последние доступные данные на момент проведения анализа). Очевидно, что платеж по ипотеке должен быть значительно ниже размера зарплаты заемщика, однако для простоты сравнения не учитывались его иные текущие расходы.

В целом по городам — административным центрам снижение ежемесячных платежей составило 8% заработной платы для однокомнатной квартиры и 11% — для двухкомнатной, а в пятерке лидеров по этому показателю оказались Казань, Москва, Симферополь, Санкт-Петербург и Краснодар. После снижения процентной ставки ипотечные платежи в данных городах составляют от 11 до 13% заработной платы для однокомнатной квартиры и от 15 до 17% — для двухкомнатной. Из-за высокого уровня заработных плат (по меркам остальных субъектов РФ) и низкой стоимости жилья наименьшее снижение ипотечного платежа в процентах от зарплаты можно наблюдать в Петропавловске-Камчатском, Салехарде, Ханты-Мансийске, Магадане и Нальчике (применительно к Кабардино-Балкарской Республике только из-за низкой стоимости жилья). Соответственно, снижение ежемесячных платежей составило от 3 до 5% зарплаты для однокомнатной квартиры и от 4 до 7% — для двухкомнатной.

Хотя в некоторых субъектах РФ снижение размера ипотечных платежей выглядит довольно существенным, доступность приобретения жилья в ипотеку в условиях текущих ставок остается низкой. Исходя из данных Росстата по распределению численности работников организаций по размерам начисленной заработной платы (последние доступные показатели за апрель 2021 года), минимум у 48% граждан в среднем по России заработная плата была ниже среднего по стране платежа за ипотеку для однокомнатной квартиры при текущих процентных ставках. Если же проводить расчет для двухкомнатной квартиры, то минимум у 68% граждан заработная плата была бы ниже, чем платеж по ипотеке. До 11.04.2022, когда нельготная ставка по ипотеке составляла 19%, платеж по ипотеке для однокомнатной квартиры превышал бы заработную плату минимум у 57% граждан (ввиду специфики расчета доля граждан, чья зарплата ниже расчетного платежа за двухкомнатную квартиру, не изменилась и составила бы 68%).

¹ «Обзор рынка ипотечного кредитования в 2021 году»; февраль 2022 года.
² Методологические допущения приведены на стр. 7.
³ По полному кругу организаций в целом по экономике.

⁴В соответствии с распределением численности работников организаций по размерам начисленной заработной платы по субъектам РФ за апрель 2021 года.
Источник: Росстат, расчеты АКРА

Наибольшая доля граждан, чья заработная плата ниже платежа по ипотечному кредиту, присуща субъектам с высокой стоимостью квартиры или с низким уровнем средней номинальной заработной платы. В Республиках Крым и Татарстан более чем у 86% граждан зарплаты ниже расчетных платежей по ипотеке за двухкомнатную квартиру в столицах данных субъектов при текущей процентной ставке. В Санкт-Петербурге таких граждан 82%, в Краснодарском крае — 81%, в Свердловской области — 73%. При расчете ипотечного платежа за однокомнатную квартиру максимальная доля граждан с заработной платой ниже этого уровня наблюдается в Республике Крым (70%) и в Санкт-Петербурге (67%), за ними следуют Республика Татарстан (66%), Москва (65%) и Краснодарский край (61%).

Благодаря снижению ипотечной ставки в апреле 2022 года в ряде субъектов ощутимо растет доля граждан, чья зарплата стала превышать размер платежа по ипотеке. Однако есть субъекты, где изменения практически не повлияли на эту долю. В первую очередь это касается субъектов с очень высокой стоимостью жилья или с очень высокой номинальной заработной платой.

Таблица 1. Изменение доли граждан с зарплатами, не превышающими размер ипотечного платежа после изменения ипотечной ставки

Источник: Росстат, расчеты АКРА

Для некоторых категорий граждан и объектов недвижимости доступна льготная ипотека. Постановлением от 29.03.2022 № 508 Правительство РФ продлило срок действия льготных ипотечных программ (с некоторыми изменениями), которые призваны оказать содействие гражданам при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Наиболее популярны программы с господдержкой, с минимальным количеством дополнительных условий и распространяющиеся на все субъекты: «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека». Остановимся подробнее на этих вариантах.

По программе «Льготная ипотека»⁵ государство возмещает кредитным организациям часть недополученных доходов по ипотечным займам в том случае, если приобретается жилье в новостройке от застройщика. В результате фактическая ставка для заемщика снижается до 12% (до 29 марта 2022 года действовала ставка 7%). В этом случае средний для России ипотечный платеж составляет 31,7 тыс. руб. для однокомнатной квартиры и 43,0 тыс. руб. — для двухкомнатной, что на 25% (на 10,3 и 14,0 тыс. руб. соответственно) ниже ежемесячного платежа по нельготной ипотеке со ставкой 16,9%. Следует отметить, что до повышения ключевой ставки в конце февраля 2022 года до 20% и последующего роста ставок по ипотечным кредитам процентная ставка по нельготной ипотеке на новостройки составляла 11,3%. Таким образом, на данный момент льготная ставка по ипотеке сопоставима со ставкой по нельготной ипотеке, которая выдавалась до марта текущего года. При льготной ипотеке размер заработной платы минимум 34% граждан (48% при покупке двухкомнатной квартиры) ниже ипотечного платежа. Напомним, что без льготных условий их доля составляет 48 и 68% соответственно.

По программе «Семейная ипотека»⁶ процентная ставка не превышает 6% годовых на весь срок кредита, при этом действуют аналогичные ограничения по размеру кредита, как и по программе «Льготная ипотека». В этом случае ежемесячный платеж в среднем по России составит 20,6 тыс. руб. для однокомнатной квартиры и 27,9 тыс. руб. — для двухкомнатной. Размер платежа по программе «Семейная ипотека» практически вдвое ниже, чем по ипотеке без льгот (разница 21,4 и 29,0 тыс. руб. соответственно для каждого типа квартиры). Только у 14% граждан по России в целом заработная плата будет ниже расчетного ипотечного платежа по однокомнатной квартире в рамках программы «Семейная ипотека» (у 26% ниже расчета для двухкомнатной квартиры при тех же условиях).

В наибольшем выигрыше от семейной ипотеки оказываются жители субъектов с наиболее дорогим жильем. Так, жители Москвы при использовании программы «Семейная ипотека» смогут сэкономить 64,7 тыс. руб. от ежемесячного ипотечного платежа при покупке однокомнатной квартиры и 87,6 тыс. руб. при покупке двухкомнатной квартиры. Жители Санкт-Петербурга сэкономят 39,9 и 54,0 тыс. руб. соответственно, жители Владивостока — 28,0 и 38,0 тыс. руб. соответственно.

⁵ Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (ред. от 29.03.2022); размер ипотечного кредита ограничен 6 млн руб. для всех субъектов РФ, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для которых объем кредита не должен превышать 12 млн руб.

⁶ Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (ред. от 29.03.2022); размер ипотечного кредита ограничен 6 млн руб. для всех субъектов РФ, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для которых объем кредита не должен превышать 12 млн руб.

Рисунок 2. Программа «Семейная ипотека» — наиболее выгодный для большинства субъектов вариант ипотеки с господдержкой ⁷

⁷ Ежемесячный платеж, усредненный по федеральным округам; номинальная начисленная заработная плата, усредненная по федеральным округам; расчет для двухкомнатной квартиры, тыс. руб.; без учета городов, по которым нет данных; см. методологические допущения на стр. 7.

Среди прочих мер поддержки граждан, планирующих покупку жилья, можно выделить использование материнского капитала для улучшения жилищных условий, «Дальневосточную ипотеку» со ставкой 2% для соответствующих регионов, «Сельскую ипотеку» под 3% для граждан, планирующих приобрести или построить жилье в сельской местности (кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области), льготную ипотеку для ИТ-специалистов по ставке 5% (2% в случае предоставления дополнительной поддержки субъектом РФ), жилищное обеспечение военнослужащих (в рамках данной программы средства зачисляются военнослужащим на именные счета, которые в дальнейшем могут быть использованы для приобретения жилья). Наряду с федеральными программами в некоторых субъектах также действуют региональные программы поддержки работников бюджетной сферы.

При сохраняющихся высоких процентных ставках по ипотеке покупка жилья практически всегда будет обходиться дороже аренды, а исключением становятся льготные программы ипотеки с господдержкой. Жилье в ипотеку обходится дешевле аренды только в ряде случаев при использовании программы «Семейная ипотека». В 37 городах РФ ежемесячный платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру будет меньше или сопоставим с размером арендной платы за жилье с тем же количеством комнат, для двухкомнатной квартиры — в 21 городе.

Если сравнивать ежемесячный платеж в рамках программы «Семейная ипотека» и плату за аренду жилья, то наибольшее различие между этими показателями для двухкомнатной квартиры наблюдается в пяти городах: в Махачкале оплата ипотеки дешевле арендной платы за жилье практически вдвое, в Нальчике — в 1,6 раза, в Петропавловске-Камчатском — в 1,5 раза, в Ханты-Мансийске — в 1,5 раза, в Салехарде — в 1,3 раза. В случае с однокомнатной квартирой лидеры остаются теми же, лишь незначительно меняются пропорции.

На сегодняшний день при нельготной ипотечной ставке в размере 16,9% ежемесячный платеж превышает среднемесячную заработную плату практически у половины работников организаций в РФ. В подобной ситуации некоторые категории граждан видят выход либо во временной аренде жилья (в ожидании снижения процентной ставки), либо в программах льготной ипотеки с низкими ставками, субсидируемыми государством. По оценкам АО «ДОМ.РФ»⁸, в 2021 году каждый четвертый ипотечный кредит был выдан по льготной программе, а в марте текущего года, по некоторым данным, доля льготной ипотеки существенно превышала 50%.

Доля нельготной ипотеки в 2022 году, очевидно, будет невысока, а заемщики будут пытаться максимально использовать льготные программы, поскольку это позволяет снизить платеж по кредиту примерно на четверть. В совокупности программы льготной ипотеки и государственной поддержки граждан при приобретении жилья охватывают значительный пласт населения. В то же время, как отмечает АКРА, льготные программы доступны не всем категориям граждан, а значит, проблеме высокой стоимости ипотеки будет и впредь уделяться пристальное внимание со стороны властей.

⁸ «Обзор рынка ипотечного кредитования в 2021 году»; февраль 2022 года.

Методологические допущения

• Расчеты основаны на данных по заработным платам в субъектах РФ, тогда как стоимость покупки и аренды жилья рассчитана для городов — центров субъектов РФ, по которым имелся достаточный объем необходимой статистической информации. АКРА допускает, что подобный подход вносит в расчеты некоторый консерватизм, поскольку уровень заработной платы в городах, как правило, превышает тот же показатель в субъектах. В расчетах учтены административные центры 76 субъектов; административные центры Московской, Ленинградской и Мурманской областей, Северной Осетии — Алании, Алтая и Тывы, Ненецкого и Чукотского автономных округов, а также Еврейской автономной области не учитывались в ходе анализа по причине отсутствия ряда данных.
• Расчеты сделаны для однокомнатной и двухкомнатной квартир в РФ. Средняя площадь однокомнатной квартиры в 2020 году (последние доступные данные), по данным Росстата, составила 36,4 кв. м, двухкомнатной — 49,3 кв. м.
• Данные по средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости были актуальны на четвертый квартал 2021 года для всех типов квартир, расположенных в рассматриваемых центрах субъектов РФ (наиболее полные данные, несмотря на то что при таком подходе цена за метр несколько превышает показатель для типовых квартир среднего качества).
• В качестве ставок по ипотеке в расчетах были использованы ставки ПАО Сбербанк. Текущая ставка ПАО Сбербанк по ипотеке для новостроек составляет 16,9%, ранее действовала ставка 19,0%; для семей, в которых родился ребенок (не ранее 01.01.2018), использована льготная ставка — 6%; льготная ипотека рассчитывалась по ставке 12%.
• Для расчетов использовались следующие параметры ипотеки: срок 20 лет или 240 месяцев, размер первоначального взноса — 20%.
• Средняя стоимость квадратного метра жилья для конкретного субъекта умножалась на площадь, соответствующую площади однокомнатной или двухкомнатной квартиры, далее из получившейся стоимости вычитался первоначальный взнос и рассчитывался ежемесячный платеж по ипотеке с конкретными параметрами.
• Доля населения с заработной платой ниже размера ежемесячного платежа по ипотеке рассчитывалась на основе данных Росстата по распределению численности работников организаций по размерам начисленной заработной платы по субъектам РФ. Последние актуальные данные по этому показателю доступны на апрель 2021 года.
• Для определения стоимости аренды однокомнатной и двухкомнатной квартир в столицах субъектов использовались данные Росстата за февраль 2022 года.

Приложение. Сравнение платежей по ипотеке и арендЕ для двух вариантов жилья по субъектам РФ

Источник: Росстат, расчеты АКРА