АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ АО «ДЖИ-ГРУПП» ДО УРОВНЯ BBB+(RU), ПРОГНОЗ «НЕГАТИВНЫЙ»

Понижение кредитного рейтинга АО «Джи-групп» (далее — Компания, «Джи-групп», Группа) обусловлено ухудшением оценок за долговую нагрузку, рентабельность и денежный поток, что  стало следствием снижения взвешенного показателя FFO ввиду роста процентных расходов по проектному финансированию. Такая динамика вызвана одновременным запуском новых строительных проектов, а также общим замедлением продаж недвижимости на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения условий льготных ипотечных программ.

Сохранение «Негативного» прогноза по кредитному рейтингу Компании сопряжено с двумя группами рисков. Первая группа связана с макроэкономическими условиями: сохранение ключевой ставки на высоком уровне в течение продолжительного периода в совокупности с ожидаемым ужесточением параметров программы семейной ипотеки может привести к дальнейшему ухудшению показателей долговой нагрузки и покрытия процентных платежей. Вторая группа рисков относится к корпоративной политике: сохранение практики высоких дивидендных выплат может оказать дополнительное давление на оценку свободного денежного потока (FCF) и, как следствие, на кредитный профиль Группы в целом.

Кредитный рейтинг Компании определяется высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой и сильной ликвидностью. Операционный профиль характеризуется очень сильными оценками за бизнес и географическую диверсификацию. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск, среднее покрытие процентных платежей и средняя оценка денежного потока.

«Джи-групп» — диверсифицированный девелопер, оперирующий в нескольких регионах России. Исторически ключевым рынком для Группы является Казань, где бизнес представлен как жилой недвижимостью (бренд «Унистрой»), так и коммерческими объектами с последующей сдачей в аренду (бренд UD Group). В остальных регионах присутствия Группа фокусируется преимущественно на жилищном строительстве, при этом существенная доля портфеля проектов приходится на рынок Екатеринбурга. Линейку продуктов Группы дополняет направление индивидуального жилищного строительства под брендом My Corner by Unistroy. Принадлежащий Группе бренд «Унистрой», по данным Единого ресурса застройщиков, на сентябрь 2026 года занимает 26-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России и 20-е место по объему ввода жилья в 2025 году.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.

Очень высокая оценка бизнеса. По состоянию на вторую половину 2026 года «Джи-групп» ведет продажи более чем по 16 реализуемым проектам, подавляющая часть которых относится к сегменту жилья комфорт-класса. Сбалансированная структура портфеля обеспечивает равномерность поступлений от раскрытия эскроу-счетов и минимизирует зависимость финансовых результатов от отдельных объектов. Согласно актуальным оценкам Агентства, концентрация рисков на отдельных проектах остается низкой: плановая выручка за три года по крупнейшему проекту составляет менее 10% от совокупной плановой выручки за аналогичный период. Операционный профиль Компании также поддерживается сильной строительной дисциплиной — «Джи-групп» демонстрирует высокие темпы строительства при полном отсутствии фактов нарушения плановых сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Сдерживающее влияние на оценку бизнеса оказывает высокая зависимость от материалов и субподряда. Строительные работы отдаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют. При этом компании Группы сохраняют за собой функции технического заказчика, технадзора и проектирования. Дополнительным сдерживающим фактором является значительная доля агентских продаж, которая превышает 50%.

Выручка и EBITDA от деятельности, связанной с коммерческой недвижимостью (бренд UD Group), по итогам 2025 года составили 8 и 13% соответственно. АКРА сохраняет дополнительную корректировку для учета доли коммерческой недвижимости, которая традиционно считается менее рискованным сегментом бизнеса по сравнению с жилой недвижимостью, а также позволяет получать устойчивые арендные потоки, являющиеся стабилизатором кредитных метрик Компании и дополнительной возможностью привлекать долгосрочное финансирование под залог объектов.

Очень сильная географическая диверсификация и средняя рыночная позиция. «Джи-групп» сохраняет устойчивую рыночную позицию в ключевом регионе присутствия, входя в топ-5 застройщиков Казани по объему заключенных договоров долевого участия (ДДУ) с долей рынка на уровне 9%. На Казанскую агломерацию приходится 53% совокупной площади земельного банка Компании, доли Санкт-Петербурга и Екатеринбурга составляют 11 и 10% соответственно. При этом текущий портфель строительства Группы диверсифицирован и сосредоточен преимущественно в Екатеринбурге (41%) и Казани (36%). «Джи-групп» также представлена на рынках Перми, Санкт-Петербурга, Тольятти, Нижнего Новгорода и Махачкалы. Наиболее значимыми регионами с точки зрения генерации выручки на среднесрочном горизонте будут Казань, Екатеринбург и Санкт-Петербург. По оценкам Агентства, географическая диверсификация портфеля останется сбалансированной: ни на один из регионов присутствия не будет приходиться более 70% консолидированной выручки Группы в ближайшие три года.

Низкая долговая нагрузка при среднем покрытии процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Согласно расчетам Агентства, взвешенное за период с 2024 по 2029 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составляет 2,8х. Максимальный уровень долговой нагрузки ожидается по итогам 2026 года, что связано с запуском новых проектов и сопутствующим сокращением объема покрытия проектного долга средствами на эскроу-счетах. Агентство отмечает ухудшение показателей покрытия проектного долга уже по фактическим результатам 2025 года: отношение средств на эскроу-счетах к проектному долгу снизилось до 61% против 123% годом ранее.

Сохранение высоких процентных ставок в сочетании с ослаблением уровня покрытия проектных обязательств оказывает давление на показатели обслуживания долга и FFO. На фоне указанных факторов взвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за период с 2024 по 2029 год составляет 2,7х.

Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. По расчетам Агентства, взвешенное за 2024–2029 годы отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП составляет 0,4 б. п., что в совокупности с текущим объемом портфеля проектов в стадии строительства соответствует среднему размеру бизнеса по методологии АКРА.

По итогам 2025 года зафиксировано значимое снижение рентабельности Компании. Данная динамика обусловлена ростом процентных расходов по проектному долгу, учитываемых Агентством в составе себестоимости. В результате, по расчетам АКРА, рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за 2025 год сократилась до 11%, а взвешенный показатель за период 2024–2029 годов прогнозируется на уровне 19,8%.

Сильная ликвидность и средний денежный поток. Оценка ликвидности обусловлена ожиданиями достаточных FCF и объема ликвидных средств для покрытия общекорпоративного долга в краткосрочной перспективе. Прогнозируемый взвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности на горизонте до 2029 года превышает 1,5х.

Рентабельность по FCF Компании по итогам 2024–2025 годов находилась в отрицательной зоне. Значимыми факторами давления на показатель FCF являются дивидендные выплаты и запуски новых проектов, осуществленные в указанный период. Согласно базовому прогнозу Агентства, поддержку FCF на прогнозном горизонте будут оказывать ожидаемые поступления от раскрытия счетов эскроу, а также планируемое сокращение распределения прибыли в пользу акционеров. В то же время невыполнение данных предпосылок может привести к дальнейшему ухудшению оценки фактора денежного потока в рамках рейтинговой модели.

Ключевые допущения

• соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в регионах присутствия Компании в 2026–2029 годах;

• осуществление дивидендных выплат в прогнозном периоде в соответствии с представленной Компанией финансовой моделью.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• устойчивое снижение взвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 2,0x;

• устойчивый рост взвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%.

К негативному рейтинговому действию может привести:

• снижение взвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.

Регуляторное раскрытие