АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» НА УРОВНЕ BBВ-(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Подтверждение кредитного рейтинга ООО «СибСтройИнвест» (далее — Компания, «СибСтройИнвест») обусловлено сохранением размера бизнеса на уровне меньше среднего, высокой рентабельностью, средней долговой нагрузкой при очень низком покрытии процентных платежей, очень слабой ликвидностью и слабым денежным потоком. Операционный профиль учитывает сильные оценки рыночной позиции, фактора «Бизнес» и географии деятельности, а также очень низкий уровень корпоративного управления. АКРА принимает во внимание кредитный рейтинг, присвоенный материнской компании МКООО «Моллтек Холдинг Лимитед» (далее — «МХЛ»), являющейся поддерживающим лицом.

«СибСтройИнвест» — владелец и оператор ТРЦ «Аура» в Новосибирске, общая площадь которого составляет 150,1 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 62,6 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 147 магазинов, 24 кафе и ресторана, а также кинотеатр. Компания входит в состав «МХЛ», на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ.

Ключевые факторы оценки

Сильные оценки рыночной позиции и бизнеса. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «СибСтройИнвест» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Аура» в Новосибирске. Средняя загрузка площадей за 2025 год и первые шесть месяцев 2026 года составляет 95%. Средняя срочность договоров аренды — шесть лет.

Размер бизнеса меньше среднего и высокая рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов составил 1,3 млрд руб., немного превысив результат предыдущего года. Средневзвешенный за период с 2024 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 1,3 млрд руб., или 0,058 б. п. ВВП. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 64% (65% в 2024-м), а средневзвешенное за 2024–2028 годы значение показателя равно 64%.

Средняя долговая нагрузка и очень низкое покрытие процентных платежей. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере 6,6 млрд руб. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2024–2025 годах составило 5,3х. В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на сопоставимом уровне. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году составило 71%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам в 2025 году, по расчетам АКРА, было ниже 0,9х (1,0х в 2024-м) из-за роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России, что привело к нарушению поддержания значения коэффициента покрытия долга (DSCR) на уровне не менее 1,0х. Указанный ковенант также был нарушен по результатам первого и второго кварталов текущего года. Компанией были получены письма от кредитора об отказе от пользования правом досрочного возврата кредита.

Слабый денежный поток и очень слабая ликвидность. В прогнозном периоде до 2028 года капитальные расходы учтены в рейтинговой модели согласно информации, предоставленной Компанией. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 4%. На отрицательное значение рентабельности по FCF в 2025 году повлиял рост процентных расходов.

Профиль ликвидности АКРА оценивает на низком уровне. В 2028 году ожидается плановое погашение кредита. В рейтинговой модели Агентство предполагает его рефинансирование с учетом полученного Компанией письма от банка, готового рассмотреть возможность рефинансирования указанного кредита ближе к дате его погашения.

Очень низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне «МХЛ». Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. «СибСтройИнвест» готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является компания «Б1». Наличие экономически обоснованных операций со связанными сторонами ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Собственные ресурсы «МХЛ» позволяют ему оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Существуют некоторые ограничения на предоставление поддержки Компании со стороны компаний группы. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажет умеренное влияние на основное направление деятельности «МХЛ». Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей «МХЛ». Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение Агентства о степени поддержки со стороны «МХЛ» выражается в добавлении трех ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах;

• капитальные расходы в 2026–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14,5% в 2026 году, 12,8% в 2027-м и 10% в 2028-м.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• повышение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам стабильно выше 1,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• понижение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 40%;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей выше 8,0х;

• отрицательное значение средневзвешенной рентабельности по FCF;

• дальнейшее ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb-.

Поддержка: кредитный рейтинг с учетом поддержки со стороны поддерживающего лица присвоен на три ступени выше ОСК рейтингуемого лица.

Регуляторное раскрытие