АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «СЭТЛ ГРУПП» ДО УРОВНЯ A-(RU), ИЗМЕНИВ ПРОГНОЗ НА «СТАБИЛЬНЫЙ», И ЕГО ОБЛИГАЦИЙ — ДО УРОВНЯ A-(RU)

Понижение кредитного рейтинга ООО «Сэтл Групп» (далее — Компания, «Сэтл Групп») обусловлено ухудшением оценок за размер, рентабельность, долговую нагрузку и покрытие процентных платежей. Данное ухудшение стало следствием снижения средневзвешенного показателя FFO, которое вызвано ростом расходов на проектное финансирование в связи с увеличением его объема, а также сокращением продаж в денежном выражении. Последнее, в свою очередь, продиктовано как уменьшением витрины предложения в связи с ужесточением процесса получения разрешительной документации в Санкт-Петербурге, так и сворачиванием программ ипотеки с господдержкой при высокой стоимости рыночной ипотеки.

Кредитный рейтинг Компании базируется на очень сильных рыночной позиции и бизнесе, сильной ликвидности, высокой рентабельности и низкой долговой нагрузке. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают слабый денежный поток и среднее покрытие процентных платежей, а также очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).

«Сэтл Групп» — крупнейший застройщик жилой недвижимости в Северо-Западном регионе. На начало мая 2026 года объем портфеля текущего строительства составил порядка 1,5 млн кв. м. По данному показателю Компания входит в десятку наиболее крупных застройщиков страны и занимает лидирующие позиции в Санкт-Петербурге.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.

Очень сильная рыночная позиция и сильная оценка географии. «Сэтл Групп» является выраженным лидером на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга с долей порядка 16,7% от общего объема текущего строительства в регионе. Компания сохраняет лидерство по совокупному вводу жилья в Санкт-Петербурге с 2016 года и располагает одним из наиболее крупных портфелей проектов на этом рынке. Очень сильная рыночная позиция также подкрепляется значимым присутствием в Ленинградской области, где Компания занимает 10,9% рынка. Помимо этого, «Сэтл Групп» реализует проекты в Калининградской области, однако их вклад в деятельность Компании ограничен. Ключевой рынок присутствия — Санкт-Петербург — входит в число наиболее емких и маржинальных рынков Российской Федерации. Вместе с тем оценка за географию ограничивается большой концентрацией денежных потоков: по прогнозу Агентства, порядка 85% выручки будет сгенерировано именно в Санкт-Петербурге.

Очень сильный бизнес. Ключевым конкурентным преимуществом Компании остается реализация продаж через эксклюзивного брокера — ЦРП «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) — крупнейшего игрока на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Это обеспечивает «Сэтл Групп» максимально полную консолидацию рыночных данных и стабильный спрос. Очень высокая диверсификация проектного портфеля сохраняется: текущий портфель строительства включает более 16 проектов, относящихся преимущественно к сегментам комфорт и высокий комфорт. При этом прогнозная выручка за три года по крупнейшему проекту не превышает 15% совокупной плановой выручки за аналогичный период. Компания демонстрирует очень высокие показатели распроданности, а средневзвешенный срок задержки ввода по текущему портфелю отсутствует — за последние три года все объекты сдавались своевременно.

Агентство повысило оценку субфактора зависимости от материалов и субподряда до высокого уровня, что стало фактором усиления оценки бизнеса. Повышение обусловлено углублением вертикальной интеграции: в холдинг входят группа по отделке помещений, выполняющая работы и задающая стандарты для подрядчиков, Архитектурное бюро «Сэтл Сити», закрывающее значительную долю проектирования, и генеральный подрядчик «Сэтл Строй», осуществляющий технический надзор на всех объектах. Такая структура существенно снижает зависимость от внешних подрядчиков и поставщиков, повышает управляемость и способствует соблюдению сроков строительства.

Низкая долговая нагрузка и среднее покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Агентство также учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 1,6х. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2023–2028 годы снизилось до 3,6х, что обусловило среднюю оценку покрытия.

Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. Показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов за 2025 год снизился до 14 млрд руб., что привело к сокращению средневзвешенного значения этого показателя за период с 2023 по 2028 год до 29 млрд руб. Несмотря на это, объем портфеля проектов в стадии строительства, составляющий порядка 1,5 млн кв. м, продолжает соответствовать крупному размеру бизнеса согласно методологии Агентства.

Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за 2023–2028 годы оценивается АКРА на уровне 17%. Значительное давление на рентабельность в 2025 году оказала структурная диспропорция социальных обязательств: существенная часть безвозмездно передаваемых социальных и инфраструктурных объектов была отнесена на себестоимость, тогда как годом ранее аналогичные объекты приносили выручку. Дополнительным фактором выступило удорожание проектного финансирования, процентные расходы по которому Агентство учитывает в составе себестоимости. Совокупное влияние этих факторов привело к тому, что по итогам 2025 года рентабельность сократилась до 9%. Ожидается, что в 2026 году продажи социальных объектов поддержат восстановление показателя.

Сильная ликвидность и слабый денежный поток. Сильная оценка ликвидности обусловлена наличием существенных объемов невыбранных кредитных линий и комфортного графика погашения общекорпоративного долга. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) была в отрицательной зоне в 2025 году. По прогнозам Агентства, поступления средств с эскроу-счетов, а также сокращение дивидендных выплат будут оказывать поддержку денежному потоку в прогнозном периоде.

Ключевые допущения

• соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в регионах присутствия Компании в 2026–2028 годах;

• осуществление дивидендных выплат в прогнозном периоде в соответствии с представленной Компанией финансовой моделью.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 3% при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 4,0х;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП выше 1,5 б. п. при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 4,0х и средневзвешенной рентабельности по FFO до процентов и налогов выше 20%.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 0%.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.

Рейтинги выпусков

Облигации ООО «Сэтл Групп», серия 002Р-03 (RU000A1084B2), срок погашения — 14.03.2027, объем эмиссии — 12 млрд руб., — A-(RU).

Облигации ООО «Сэтл Групп», серия 002Р-04 (RU000A10B8M0), срок погашения — 12.03.2030, объем эмиссии — 6 млрд руб., — A-(RU).

Облигации ООО «Сэтл Групп», серия 002Р-05 (RU000A10BZQ9), срок погашения — 21.06.2028, объем эмиссии — 7 млрд руб., — A-(RU).

Облигации ООО «Сэтл Групп», серия 002Р-06 (RU000A10C2L4), срок погашения — 24.06.2029, объем эмиссии — 5 млрд руб., — A-(RU).

Облигации ООО «Сэтл Групп», серия 002Р-07 (RU000A10EK06), срок погашения — 05.03.2028, объем эмиссии — 5,5 млрд руб., — A-(RU).

Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом «Сэтл Групп». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА для определения кредитного рейтинга применяется детальный подход, согласно которому уровень возмещения по эмиссиям относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу Компании и устанавливается на уровне A-(RU).

Регуляторное раскрытие

Кредитные рейтинги ООО "СЭТЛ ГРУПП" и выпускам ООО "СЭТЛ ГРУПП" были присвоены на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО "СЭТЛ ГРУПП" по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации для определения кредитного рейтинга облигационных выпусков по национальной шкале для Российской Федерации; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Впервые кредитный рейтинг ООО "СЭТЛ ГРУПП" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован АКРА 19.06.2017. Впервые кредитные рейтинги выпусков облигаций были опубликованы по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации: (ISIN RU000A1084B2) — 29.03.2024, (ISIN RU000A10B8M0) — 07.04.2025, (ISIN RU000A10BZQ9) — 07.07.2025, (ISIN RU000A10C2L4) — 15.07.2025, (ISIN RU000A10EK06) — 16.03.2026.

Дата последнего опубликования кредитного рейтинга ООО "СЭТЛ ГРУПП" — 16.05.2025. Даты последнего опубликования кредитных рейтингов выпусков облигаций ООО "СЭТЛ ГРУПП": (ISIN RU000A10B8M0, ISIN RU000A1084B2) — 16.05.2025, (ISIN RU000A10BZQ9) — 07.07.2025, (ISIN RU000A10C2L4) — 15.07.2025, (ISIN RU000A10EK06) — 16.03.2026.

Очередной пересмотр кредитных рейтингов и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитные рейтинги присвоены на основании данных, предоставленных ООО "СЭТЛ ГРУПП", информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО "СЭТЛ ГРУПП", составленной в соответствии со стандартом МСФО на 31.12.2025.

Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО "СЭТЛ ГРУПП" принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.

При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО "СЭТЛ ГРУПП" дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.