Отчет о присвоении ожидаемого рейтинга ипотечным ценным бумагам ООО «ИА Металлинвест-2»

Дата публикации: 14.03.2018

* Резерв краткосрочной поддержки ликвидности, используется для покрытия потерь по основному долгу только в дату погашения Облигаций.
** В % от номинала Облигаций.
*** Субординированный кредит имеет фиксированную и переменную части ставки, выплаты по переменной части осуществляются в зависимости от наличия и размера избыточного спреда.

Часть I. Краткая форма отчета

Описание сделки

Предмет сделки — российские ипотечные ценные бумаги (ИЦБ):

секьюритизация портфеля ипотечных кредитов — 3,1 млрд руб.;
форма рейтингуемой задолженности — облигации;
юрисдикция регистрации эмитента ИЦБ — РФ;
регулирующее право и юрисдикция проведения сделки — РФ;
основные законодательные акты — Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Государственная поддержка — активная последовательная поддержка сектора:

компенсация потерь за счет средств государственного бюджета — не предусмотрена;
нефинансовая государственная поддержка — активная секторальная поддержка секьюритизации и ИЦБ;
агентские ИЦБ — нет;
использование поручительства АО «АИЖК» (далее — АИЖК) и других гарантий — не предусмотрено.

Структура сделки — простая, стандартная:

количество старших траншей — один;
количество субординированных траншей — один;
форма субординированного транша — кредит;
фонд краткосрочной поддержки ликвидности — амортизируемый резервный фонд в размере 4,5% от номинальной стоимости рейтингуемых облигаций;
фонд восполнения потерь по основному долгу — фонд краткосрочной ликвидности может использоваться для компенсации потерь по основному долгу в ограниченном числе сценариев;
валюта (активы/пассивы) — рубли/рубли;
тип процентной ставки (активы/пассивы) —фиксированная/фиксированная;
инструменты хеджирования и свопы — не предусмотрены.

Порядок осуществления платежей (водопад) — простой последовательный:

последовательный порядок погашения обязательств;
использование избыточного спреда для погашения потерь по основному долгу — возможно через механизм РУНО;
использование поступлений по основному долгу для пополнения процентного водопада — возможно.

Триггеры дефолта Эмитента — стандартные:

несвоевременная выплата процентов по субординированному траншу (кредиту) не является событием дефолта до полного погашения старшего транша.

Портфель активов

Обеспечение по ИЦБ — стандартное (ипотечные кредиты с правом залога первой очереди):

Оригинатор — ПАО АКБ «Металлинвестбанк» (ВВВ+(RU), прогноз «Стабильный») (далее — Металлинвестбанк, МИБ, Банк);
права требования по ипотечным кредитам подтверждены полностью оформленными закладными;
кредиты, отобранные в портфель, соответствуют квалификационным требованиям;
статический портфель — пополнение портфеля (реинвестирование в новые активы) в течение сделки не предусмотрено.

Основные характеристики портфеля активов:

средневзвешенная процентная ставка — 12,4%;
тип ставки — фиксированная на весь срок кредита;
средневзвешенный возраст кредита / срок до погашения — 2,5 года / 13,5 лет;
средневзвешенный первоначальный / текущий показатель К/З — 65,9% / 55,6%.

Обеспечение по кредитам — стандартное:

100% кредитов выдано на покупку жилой недвижимости;
предмет ипотеки — квартиры (95%) и жилые дома с земельными участками (5%);
объекты незавершенного строительства в обеспечении отсутствуют.

Диверсификация активов в пуле — высокая, стандартная:

количество кредитов — 1 791;
доля каждого кредита не превышает 0,3% от портфеля;
на 20 крупнейших заемщиков приходится 4,44% портфеля;
средняя задолженность на одного заемщика — менее 1%.

Географическая концентрация — выше среднего:

географический охват — 18 регионов;
максимальная концентрация — Москва (27% портфеля), Московская область (27%), Белгородская область (13%).

Расчетные характеристики пула:

ожидаемые потери (ОП) — 2,1%;
ГРАСП ААА ОП — 14,65%.

Банк-оригинатор

Металлинвестбанк (ВВВ+(RU), прогноз «Стабильный»):

занимает 78-е место по размеру активов;
ипотека — одно из ключевых направлений бизнеса:
доля на рынке ипотеки — 0,3%;
ипотечный портфель — 13,2 млрд руб., 4,15% активов.

Опыт в секьюритизации — ограниченный:

данная сделка является первой эмиссией ИЦБ с участием рейтингового агентства;
в 2016 году Оригинатор провел эмиссию ИЦБ на 3,2 млрд руб. с использованием поручительства АИЖК.

Роли в сделке:

оригинатор портфеля обеспечения / организатор / обслуживающий агент / держатель счета сбора платежей.

Контрагенты по сделке

Эмитент — ООО «ИА Металлинвест-2» (далее — Эмитент):

организован как единственно возможный вид эмитента ИЦБ, предусмотренный российским законодательством (152-ФЗ);
соответствует международным критериям защиты от банкротства;
административное и бухгалтерское обслуживание эмитента осуществляется внешними УК и БК с большим международным опытом.

Банк — держатель счетов эмитента и расчетный агент — АО «Райффайзенбанк» (ААА(RU), прогноз «Стабильный») (далее — Райффайзенбанк)

банк расчетного счета и счета ипотечного покрытия;

имеет наивысший рейтинг АКРА по национальной шкале.

Обслуживающий агент — Металлинвестбанк:

опыт сопровождения одной сделки секьюритизации.

Резервный обслуживающий агент — АО «КБ ДельтаКредит» (ААА(RU), прогноз «Стабильный») (далее — ДельтаКредит):

режим «горячего» резервного обслуживания — обмен данными на ежемесячной основе;
замена обслуживающего агента на РОА в течение 12 рабочих дней;
опыт участия в нескольких сделках секьюритизации в качестве РОА и обслуживающего агента.

Специализированный депозитарий ипотечного покрытия — ЗАО ВТБ Специализированный депозитарий:

имеет значительный опыт в секьюритизации — более 10 сделок;
входит в одну из крупнейших банковских групп РФ — ВТБ.

УК и БК — ООО «ТМФ РУС» и ООО «РМА СЕРВИС»:

наиболее опытные компании на российском рынке — более 10 сделок секьюритизации;
входят в одну из крупнейших международных групп, осуществляющую предоставление услуг по корпоративному управлению — TMF (Королевство Нидерландов).

Резервные УК и БК — ЗАО «ГФТ Паевые Инвестиционные Фонды» и ЗАО «Финансовая компания «ГФТ Менеджмент»:

привлечены в сделку с целью снижения санкционных рисков в отношении основных УК и БК;
ограниченный опыт в сделках секьюритизации;
значительный опыт в управлении активами фондов;
режим «горячего» резервного обслуживания — обмен данными по сделке в режиме постоянного полного обмена транзакционной информацией, предварительное согласование платформ IT с основными УК и БК.

Представитель владельцев облигаций (ПВО) — АО «УК «ТРАНСФИНГРУП»:

один из крупнейших инвестиционных фондов федерального значения;
руководство и команда имеют богатый опыт секьюритизации и инвестирования в российские ценные бумаги, включая ИЦБ.

Юридический консультант — Baker McKenzie:

одна из наиболее опытных и активных юридических фирм в области российской секьюритизации;
осуществляет комплексную подготовку всей документации по сделке, а также юридического и налогового заключений.

Триггеры замены контрагентов:

банк счета — понижение рейтинга АКРА ниже АА- (RU);
обслуживающий агент — дефолт / неисполнение обязательств/ понижение рейтинга АКРА ниже ВВВ(RU);
УК / БК — невозможность дальнейшего выполнения функций в случае введения новых / расширения существующих санкций.

Дополнительная информация по сделке

Полнота предоставленной информации — выше среднего:

шаблон АКРА для сбора транзакционной информации заполнен на 97%, информация для анализа предоставлена в короткие сроки;
исторические данные о качестве обслуживания долга в формате винтажей за 7 лет;
информация, предоставленная АКРА для анализа, не содержала индикаторов манипуляции данными и/или мошенничества;
зависимость от самосертификации Оригинатора, подтверждающей соответствие сделки стандартам простой, прозрачной, сопоставимой (ППС) секьюритизации — неприменимо.

Внешние проверки данных — адекватная степень проверки:

внешний аудитор (АО «КПМГ») — выборочная проверка в соответствии с рыночными стандартами согласованных процедур, уровень достоверности — 99%;
специализированный депозитарий ипотечного покрытия осуществил полную проверку оригиналов всех закладных в портфеле на предмет правильности их оформления, соответствия законодательству и наличия всех необходимых реквизитов.

Срок подготовки сделки — 6 месяцев. Данный срок отражает проведенную оригинатором и контрагентами фундаментальную работу по созданию новой независимой платформы секьюритизации кредитов МИБа. Опыт показывает, что благодаря оптимизации транзакционной логистики срок подготовки последующих сделок оригинатора обычно не превышает 1–2 месяцев.

Статус законодательно-правовой среды для эмиссии ИЦБ — стабильная, благоприятная.

Качество подготовки транзакционной документации — стандартное:

набор и содержание документации соответствуют рыночным стандартам транзакционной документации, предоставляемой рейтинговому агентству на стадии присвоения ожидаемых рейтингов.

Сделка не является частью программы «Фабрика ИЦБ» АИЖК, не основана на принципах самосертификации или минимизации независимого анализа в рамках стандартов ППС-секьюритизации и не предусматривает компенсации потерь за счет государственного бюджета и/или внешних гарантий третьих сторон.

Резюме

Данная сделка является второй эмиссией ИЦБ, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов, выданных Металлинвестбанком, а также первой сделкой секьюритизации ипотечных кредитов Банка без использования поручительства АИЖК и первой сделкой Банка, которой был присвоен ожидаемый кредитный рейтинг. В данной транзакции Эмитент в лице ООО «ИА Металлинвест-2» выпустит облигации с ипотечным покрытием совокупной номинальной стоимостью 2 828 млн руб. Средства от размещения облигаций будут направлены на оплату покупной цены портфеля обеспечения, который будет уступлен Эмитенту Металлинвестбанком. Состав и качество секьюритизируемого портфеля соответствуют средним показателям по аналогичным сделкам на российском рынке. Двухтраншевая структура выпуска ИЦБ является стандартной для большинства российских сделок секьюритизации. Сделка предполагает выпуск одного старшего транша облигаций и одного младшего транша в форме субординированного кредита, выданного Банком на оплату части покупной цены секьюритизируемого портфеля.

Для присвоения ожидаемого рейтинга АКРА применило Методологию присвоения кредитных рейтингов инструментам и обязательствам структурированного финансирования по национальной шкале для Российской Федерации с использованием моделей ГРАСП Ипотека (ГРАСП-И) и ГРАСП Водопад Платежей (ГРАСП-ВП). Присвоенный ожидаемый рейтинг основан на анализе широкого ряда количественных и качественных факторов, включая характеристики пула и обзор деятельности оригинатора и обслуживающего агента. Основными факторами, оказавшими наиболее сильное влияние на уровень присвоенных рейтингов стали низкий (55%) уровень средневзвешенного текущего показателя К/З, наличие механизмов минимизации воздействия некредитных рисков на сделку, адекватный уровень кредитной поддержки у рейтингуемого транша облигаций.

Часть II. Развернутая форма отчета

1. Сильные и слабые стороны сделки (развернутое описание)

2. Анализ активов:

Объем и качество предоставленных данных

АКРА отмечает высокую информативность и прозрачность предоставленных для рейтингового анализа данных.

АКРА отмечает высокую информативность и прозрачность данных, предоставленных для рейтингового анализа.

Оригинатор предоставил информацию по отдельным кредитам в составе секьюритизируемого портфеля с использованием транзакционного шаблона АКРА для сбора информации о портфелях ипотечной задолженности (заполнено 97% полей).

Кроме того, Оригинатор предоставил исторические данные по качеству обслуживания кредитов в банковском портфеле в формате винтажных таблиц за период с 2010 по 2017 год, а также информацию о результатах работы с проблемными кредитами в формате “loan-by-loan” (т. е. отдельно для каждого кредита).

По мнению АКРА, скорость обработки запросов Металлинвестбанком и детальность предоставляемой им информации отражают стабильность IT-систем Банка, а также значительную степень подготовки персонала и задействованных подразделений, которые позволяют поддерживать высокое качество показателей в масштабах операционных задач, стоящих перед Банком в настоящее время. Значительное увеличение объемов кредитования, планируемое МИБом, потребует дополнительных ресурсов для сохранения вышеперечисленных параметров на высоком уровне.

Внешняя проверка предоставленных данных

Проверка предоставленных данных проводилась на фоне значительного и широкомасштабного ужесточения контроля Банка России за соблюдением требований к составу ипотечного покрытия.

Данные по кредитам были проверены АО «КПМГ» в соответствии со стандартами согласованных процедур (ССП). Проверка коснулась 40 полей отчета по портфелю в разрезе индивидуальных кредитов (LLD, loan-by-loan data). Допустимый уровень ошибки составил 1%.

Специализированный депозитарий ипотечного покрытия проверил оригиналы всех закладных в ипотечном покрытии на предмет правильности их оформления, соответствия законодательству и наличия всех необходимых реквизитов.

Проверке специализированного депозитария предшествовала огромная работа, проведенная Банком России и направленная на ужесточение контроля за соблюдением требований к составу ипотечного покрытия с целью повышения прозрачности и стабильности сделок ипотечной секьюритизации.

Показатель К/З

Низкий уровень показателя К/З по портфелю.

В соответствии с методологией АКРА, вероятность дефолтов для портфелей ипотечных закладных, обеспеченных жилой недвижимостью, расположенной преимущественно вне сельской местности, определяется (помимо прочего) отношением величины кредита к величине залога (показатель К/З).

В анализируемом портфеле средневзвешенный первоначальный показатель К/З, рассчитанный исходя из суммы выдачи кредита, составляет 65,93%.

АКРА отмечает низкий уровень средневзвешенного текущего показателя К/З, рассчитанного с учетом текущего баланса кредитов и стоимости объекта залога по состоянию на дату последней оценки, который составляет 55,62%, что соответствует средним показателям для российских сделок секьюритизации ипотеки.

В рамках методологии АКРА оценило вероятность дефолта по портфелю кредитов на основе контрольной кривой вероятности дефолтов, на которой заданному стрессовому уровню вероятности дефолта соответствует определенное значение показателя К/З.

СОСНА и волатильность цен на недвижимость

Стресс-Ожидание Стоимости Недвижимости АКРА (СОСНА) является показателем снижения рыночной стоимости в период значительного экономического шока (рецессии) и определяется на уровне отдельных субъектов РФ.

АКРА рассчитало компенсаторные корректировки уровней возмещения по каждому кредиту в портфеле, то есть ожидаемое значение возмещения путем применения СОСНА к рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с методологией АКРА, за базовое понижение цены на недвижимость для всех кредитов в портфеле было принято значение 40%, отражающее только отрицательные темпы прироста за десятилетний период без учета возможного роста в отдельные годы (нескорректированный показатель СОСНА).

В дальнейшем АКРА применило дополнительные компенсаторные допущения к уровням возмещения, основанные на различных уровнях волатильности цен на недвижимость в различных субъектах РФ (скорректированный показатель СОСНА).

54,9% кредитов в портфеле были выданы в регионах с умеренной волатильностью цен на недвижимость (10–15%), 37,7% — в регионах со средней волатильностью цен (15–20%), 7,2% — в регионах, относящихся к группе с высокой волатильностью цен (20–30%). АКРА применило отрицательную компенсаторную корректировку к уровню ОП в соответствии со скорректированным показателем СОСНА, рассчитанным на уровне каждого отдельного кредита.

Концентрация кредитов по региону выдачи

Степень региональной концентрации кредитов в портфеле оценивается выше среднего.

АКРА учитывает концентрацию кредитов в регионах для определения корректировки к величине ОП. Повышенная концентрация в отдельных регионах увеличивает степень подверженности портфеля потенциальным негативным событиям в этих регионах.

Региональная концентрация кредитов в рамках текущей сделки представлена следующим образом:

27% — Москва,

27% — Московская область,

13% — Белгородская область,

8% — Пермский край,

7% — Новосибирская область,

6% — Нижегородская область,

5% — Воронежская область,

2% — Тюменская область,

2% — Владимирская область,

1% — Чувашская республика.

67% кредитов анализируемого портфеля сконцентрированы в трех регионах РФ. АКРА оценивает региональную концентрацию анализируемого портфеля как повышенную, в связи с чем применяет отрицательную¹ компенсаторную корректировку к уровню ОП в размере 2,37%.

¹ По своему векторному воздействию на результаты анализа и при всех прочих равных условиях отрицательные корректировки приводят к увеличению ОП по портфелю, а положительные корректировки — к их уменьшению.

Ценовая диверсификация недвижимости

Степень региональной ценовой диверсификации объектов недвижимости оценивается как средняя.

В соответствии с методологией АКРА, стоимость недвижимости, являющейся обеспечением по кредитам, напрямую влияет на уровни возмещения и, соответственно, глубину потерь при дефолте кредитов, составляющих обеспечение облигаций.

АКРА предполагает, что уровни возмещения и сроки реализации при наложении взыскания на объект недвижимости будут отличаться в лучшую сторону в регионе с диверсифицированным рынком недвижимости по сравнению с показателями в регионе с низким уровнем диверсификации жилищного фонда. По уровню диверсификации жилищного фонда, которая определяется на основании стоимости одного квадратного метра недвижимости, АКРА подразделяет все субъекты РФ на четыре категории, при этом регионы первой категории характеризуются наименьшим уровнем диверсификации рынка недвижимости, а регионы четвертой категории — наибольшим. Крупные города с широким спектром объектов жилищного фонда, такие как Москва и Санкт-Петербург, классифицируются как наиболее диверсифицированные регионы с самым активным рынком недвижимости, способным поддержать более высокие уровни возмещения, и относятся к четвертой категории. 15% активов, входящих в портфель обеспечения по облигациям, сконцентрированы в регионах с низкой и умеренной степенями диверсификации рынка недвижимости.

Агентство считает, что процесс взыскания занимает более короткие сроки и требует применения наименьших корректировок к цене в отношении тех объектов недвижимости, стоимость которых близка к средней цене недвижимости в регионе. Чем сильнее стоимость конкретного объекта недвижимости отличается от средней цены, тем менее ликвидным он является.

В анализируемом портфеле 47% кредитов обеспечены объектами среднего и пониженного уровней ликвидности.

Учитывая данные по региональному распределению кредитов в портфеле и статистические данные о ценовой диверсификации жилой недвижимости в этих регионах, АКРА применило отрицательную компенсаторную корректировку к уровню ОП в размере 2,53%.

Концентрация портфеля по размеру кредитов

Концентрация портфеля по размеру кредитов оценивается выше среднего.

АКРА учитывает концентрацию портфеля с точки зрения размера индивидуальных кредитов или количества заемщиков. Кредитное качество портфелей с более высокой концентрацией крупных кредитов в значительной степени зависит от качества этих кредитов.

В рамках анализируемого портфеля доля кредитов, выданных 20 крупнейшим заемщикам в пуле, составляет около 138 млн руб., или 4,44% баланса портфеля.

Агентство оценивает уровень концентрации портфеля по размеру кредитов выше среднего, в связи с чем к величине ОП применяется отрицательная корректировка в размере 3,36%.

Кредитная история заемщиков

Качество кредитной истории заемщиков по кредитам в портфеле оценивается как высокое.

АКРА применяет компенсаторные допущения на отрицательную кредитную историю на уровне индивидуального кредита. Наличие у какого-либо заемщика отрицательной кредитной истории (например, просрочек свыше 60 дней) устанавливается исходя из информации, предоставляемой заимодателем / обслуживающим агентом на основании регистрационных записей бюро кредитных историй и других имеющихся данных.

В анализируемом портфеле:

77% кредитов никогда не выходили в просрочку,

98% кредитов никогда не находились в просрочке свыше 30 дней,

2% кредитов имели просрочку менее 90 дней,

0% кредитов имели просрочку более 90 дней.

АКРА квалифицирует общее качество кредитной истории по портфелю как высокое — к уровню ОП применена положительная корректировка в размере 0,32%.

Процедуры андеррайтинга и обслуживания кредитов

Качество процедур выдачи и обслуживания кредитов оригинатора оценивается как хорошее.

Допущения АКРА по уровням возмещения учитывают качество андеррайтинга и работу обслуживающего (сервисного) агента, роль которого в данной транзакции выполняет заимодатель.

Выполняя функции обслуживающего агента, заимодатель не является владельцем секьюритизированного портфеля, который был уступлен Эмитенту для обеспечения выпуска облигаций структурированного финансирования. Обслуживающий агент действует как уполномоченное лицо Эмитента, отвечающее за выполнение обязанностей, указанных в документации по сделке.

В процессе анализа данной транзакции АКРА приняло во внимание дополнительные меры защиты кредитного качества выпусков облигаций сделки, среди прочих механизмов предусматривающие:

возможность замены обслуживающего агента при понижении его рейтинга, присвоенного АКРА, ниже ВВВ(RU), при повышении уровня его риска и при критическом снижении его способности выполнять обязанности по сделке;
участие резервного обслуживающего агента, наименование и функции которого на дату выпуска облигаций закреплены в соответствующей документации по сделке.

При оценке качества обслуживающего агента АКРА учитывает его процедуры работы с проблемными заемщиками, направленные на увеличение уровней возмещения по просроченным кредитам, так как стандарты обслуживания просроченных и безнадежных кредитов могут оказывать большое влияние на конечные уровни возмещения при наступлении дефолтов по активам в портфеле.

В целях оценки качества процедур андеррайтинга, обслуживания кредитов, подготовки отчетности, работы с просроченной задолженностью и процедур взыскания аналитики АКРА провели двухдневную встречу с представителями всех ключевых подразделений Металлинвестбанка, ответственных за качественную реализацию и мониторинг различных этапов кредитного цикла, включая контроль за поддержанием стандартов кредитной политики и управление рисками.

АКРА оценивает качество андеррайтинга заемщиков и обслуживания кредитов как хорошее. Более подробная информация представлена в Приложении 5. В соответствии с методологией АКРА, влияние качества процедур андеррайтинга и сервисного обслуживания было учтено в виде корректировки к уровню ОП.

Вид деятельности заемщиков

Большинство заемщиков в портфеле — наемные работники.

АКРА анализирует влияние типа занятости и вида деятельности заемщиков на величину потерь по портфелю. В соответствии с имеющейся в распоряжении АКРА статистической информацией, вероятность дефолта по кредитам, выданным заемщикам — индивидуальным предпринимателям, выше, чем по кредитам, предоставленным наемным работникам.

Большинство (97%) заемщиков в портфеле — наемные работники, на индивидуальных предпринимателей приходится не более 2% кредитов. 100% заемщиков в пуле имеют полную занятость.

АКРА учло незначительное присутствие в портфеле кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям, и применило соответствующую отрицательную корректировку к уровню ОП в размере 0,06%.

Историческая динамика цен на рынке жилья

Текущая динамика цен на жилую недвижимость оценивается как умеренно отрицательная.

АКРА учитывает историческую динамику цен на жилую недвижимость с момента выдачи каждого кредита для определения потенциального риска снижения стоимости объекта залога и снижения уровней возмещения по кредитам.

При анализе кредитов была выявлена в среднем отрицательная динамика стоимости недвижимости в регионах выдачи кредитов (-2,1%). Однако кредиты с наибольшими значениями показателя К/З сконцентрированы в регионах, которые характеризуются ростом цен на недвижимость с момента выдачи до даты предоставления информации о портфеле, что повышает уровень возмещения по таким кредитам в случае дефолта заемщика. Снижение стоимости недвижимости, напротив, произошло в тех регионах, где сконцентрированы кредиты с низкими значениями показателя К/З, поэтому влияние отрицательной динамики на уровни возмещения для указанных кредитов было ограниченным. АКРА применяет незначительную положительную корректировку к величине ОП в размере 0,76%.

Тип объекта залога

В рамках анализа ОП АКРА учитывает, что приобретение в ипотеку индивидуальных домов, земельных участков, комнат и долей в праве собственности может негативно отразиться на вероятности дефолта и уровне возмещения по кредиту (см. Приложение 9, Рисунок 21).

Большинство кредитов в портфеле (95%) выдано на приобретение квартир в многоквартирных домах, в 5% случаев в качестве объекта залога выступает индивидуальный дом с земельным участком, в связи с чем АКРА применило отрицательную корректировку к величине ОП для данных кредитов в размере 0,20%.

Возраст кредита

Средний возраст кредитов в портфеле — 2,5 года (выше среднего), портфель — выдержанный.

На этапе оценки возраста (выдержки) кредитов АКРА применяет премиальные компенсаторные допущения для кредитов, соответствующих всем нижеперечисленным критериям:

отсутствие задержки по выплатам;
минимальная продолжительность периода с даты выдачи кредита до планируемой даты закрытия сделки секьюритизации составляет 6 месяцев;
дата выдачи кредита не приходится на период, когда заимодатель, по мнению АКРА, существенно снизил критерии выдачи кредитов (критерии андеррайтинга);
кредит не является шаровым или предполагающим концентрацию выплат по основному долгу в конце периода погашения кредита.

С учетом среднего срока жизни кредита, составляющего более 30 месяцев (2,5 года), АКРА применило положительную корректировку к величине ОП для данных активов в размере 1,61%.

Длительность просрочки/ периода без просрочки

Большинство кредитов в портфеле никогда не выходили в просрочку.

Помимо исторических показателей качества обслуживания долга, АКРА дополнительно учитывает наиболее актуальную кредитную историю отдельных кредитов.

В анализируемом портфеле 77% кредитов никогда не находились в просрочке, 98% кредитов ни разу не выходили в просрочку свыше 30 дней. Средневзвешенный срок, в течение которого по кредитам не было зафиксировано просрочки, составил 25 месяцев. В связи с этим к размеру ОП применяется положительная корректировка в размере 0,48%.

Способ подтверждения дохода заемщиков

35% заемщиков не имеют подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ и/или 3-НДФЛ.

АКРА учитывает уровень дохода и способ подтверждения дохода заемщиков как фактор, оказывающий непосредственное влияние на платежеспособность заемщиков и ОП по отдельным кредитам (см. Приложение 9, Рисунок 20). В качестве официальной формы подтверждения дохода заемщиков АКРА рассматривает только справки по формам 2-НДФЛ и 3-НДФЛ.

В соответствии с процедурами андеррайтинга Металлинвестбанка, информация о доходах заемщиков считается официально подтвержденной в случае предоставления справки по форме 2/3-НДФЛ или справки по форме, разработанной Банком, что не соответствует подходу АКРА, в рамках которого в качестве официального подтверждения учитываются только справки по форме 2/3-НДФЛ.

Доходы заемщиков по 35,2% кредитов в портфеле обеспечения подтверждены справками по форме Банка / справками с места работы без предоставления официальных документов, в связи с чем к уровню ОП по портфелю была применена отрицательная корректировка в размере 0,85%.

Возраст заемщика

7% кредитов выданы заемщикам моложе 26 лет.

АКРА учитывает влияние возраста заемщика на соблюдение платежной дисциплины и, как следствие, на ОП по кредиту. В соответствии с имеющейся в распоряжении АКРА статистической информацией, качество обслуживания кредитов, выданных заемщикам моложе 26 лет, как правило, хуже аналогичных показателей по кредитам, выданным заемщикам других возрастных категорий (см. Приложение 9, Рисунок 18).

В анализируемом портфеле 7% кредитов выданы заемщикам, возраст которых на дату выдачи составлял менее 26 лет, в связи с чем была применена отрицательная корректировка к уровню ОП в размере 0,15%.

Образование заемщика

Существенная часть заемщиков в портфеле не имеет высшего образования.

АКРА учитывает влияние уровня образования заемщиков на качество обслуживания долга по кредитам. В соответствии с допущениями АКРА, основанными на собранной статистической информации по российскому рынку ипотечного кредитования, кредиты, выданные заемщикам со средним, средним специальным и неоконченным высшим образованием, характеризуются более высокой вероятностью дефолта по сравнению с кредитами, выданными заемщикам с высшим образованием/несколькими высшими образованиями или ученой степенью (см. Приложение 9, Рисунок 19).

В анализируемом портфеле около 22% заемщиков не имеют высшего образования, в связи с чем была применена отрицательная корректировка к уровню ОП в размере 0,65%.

Цель кредитования

2,2% кредитов выданы на цели, отличные от приобретения жилья.

В анализируемом портфеле 2,2% кредитов выданы на капитальный ремонт, рефинансирование и на иные цели, отличные от приобретения жилья, в связи с чем была применена незначительная отрицательная компенсаторная поправка к уровню ОП в размере 0,06%.

3. Анализ структуры пассивов Эмитента

АКРА проанализировало структуру обязательств ООО «ИА Металлинвест-2» с использованием модели ГРАСП-ВП. По мнению АКРА, структура пассивов является типичной для сделок секьюритизации на российском рынке, а также сопоставима с предыдущей сделкой Металлинвестбанка.

Особенности анализируемой сделки:

1) структура сделки простая двухтраншевая — старший транш представлен рейтингуемыми облигациями, младший транш представлен в форме субординированного кредита, предоставленного Эмитенту для оплаты части покупной цены портфеля активов (ипотечных кредитов);

2) простой последовательный порядок погашения обязательств Эмитента, при котором субординированные обязательства (субординированные кредиты) Эмитента исполняются после старших обязательств (облигации).

С учетом структуры сделки и простоты порядка платежей АКРА оценивает уровень прогнозируемости движения денежных потоков по сделке как высокий.

Субординация и порядок распределения денежных средств

Распределение поступлений от заемщиков по кредитам в портфеле в счет уплаты основного долга и процентов осуществляется раздельно, в соответствии с разными порядками распределения денежных средств.

Средства распределяются с учетом приоритета одних обязательств Эмитента над другими. Обязательства по кредиту (младшему траншу) на оплату части покупной цены портфеля активов являются субординированными по отношению к обязательствам по облигациям; процентные выплаты по субординированному кредиту осуществляются после выплат по облигациям при наличии у Эмитента средств в достаточном объеме.

Купонные выплаты и погашение номинальной стоимости облигаций осуществляются пропорционально всем держателям облигаций на ежеквартальной основе.

Порядок распределения процентных платежей (водопад процентных платежей)

1) старшие расходы: оплата налогов, сборов, комиссий контрагентов и осуществление прочих обязательных платежей;

2) выплата купонного дохода по облигациям;

3) осуществление выплат в соответствии с механизмом РУНО;

4) пополнение резервов Эмитента до минимально необходимой суммы;

5) осуществление выплат по кредитам, предоставленным Эмитенту;

6) выплата переменной части процентов за пользование субординированным кредитом, предоставленным Эмитенту для оплаты покупной цены портфеля обеспечения.

Порядок распределения денежных средств, полученных в счет уплаты основного долга (водопад платежей по основному долгу)

1) использование суммы поступлений по основному долгу для покрытия недостатка процентных поступлений;

2) выплата непогашенного остатка номинальной стоимости облигаций;

3) выплата непогашенного остатка основного долга по кредиту для оплаты части покупной стоимости портфеля активов.

Механизмы поддержания стабильности процентных платежей и выплат по старшим расходам (механизм поддержания ликвидности)

В случае недостаточности у эмитента средств на осуществление выплат по старшим расходам, а также купонных выплат по облигациям используются следующие механизмы:

» в первую очередь — механизм использования средств, поступивших от заемщиков в счет погашения сумм основного долга, в процентном водопаде;

» во вторую очередь — резервный фонд специального назначения (РФСН).

Использование механизма РУНО

Совокупный непогашенный остаток ссудной задолженности по кредитам, признанным дефолтными, учитывается в РУНО и подлежит компенсации из процентных поступлений в соответствии с порядком распределения процентных поступлений. Суммы, соответствующие остатку ссудной задолженности дефолтных кредитов, перечисляются в водопад платежей по основному долгу и используются для частичного погашения номинальной стоимости облигаций, что приводит к снижению нагрузки на обеспечение.

Дефолтным является кредит, по которому произошло одно из нижеследующих событий:

» просрочка аннуитетного платежа на срок более 90 дней;

» отсутствие страхования недвижимости в течение более чем шести месяцев;

» утрата, порча, арест или наложение взыскания в отношении предмета залога;

» банкротство заемщика;

» решение суда о признании обязательства, удостоверенного закладной, договора купли-продажи недвижимости, договоров страхования или закладной недействительными.

Резервный фонд специального назначения

РФСН представляет собой амортизируемый денежный резерв, хранящийся на расчетном счете Эмитента. РФСН формируется до эмиссии в размере 4,5% от совокупной номинальной стоимости облигаций на дату размещения и должен составлять не менее 4.5% от текущего номинала облигаций в течение жизни сделки.

РФСН амортизируется пропорционально снижению номинальной стоимости облигаций при выполнении условий амортизации резерва вплоть до достижения минимального объема, равного 40 млн руб.

Условия амортизации резерва:

достаточность средств для полного погашения РУНО и пополнения РФСН до целевого размера;
совокупный текущий остаток ссудной задолженности по дефолтным закладным не превышает 6% секьюритизированного портфеля;
обслуживающий агент или резервный обслуживающий агент имеет рейтинг АКРА не ниже уровня ВВВ(RU) (при этом рейтинг обслуживающего агента не был отозван).

В течение жизни сделки РФСН является одним из дополнительных источников ликвидности, используемым в целях покрытия кратковременных недостатков процентных поступлений для оплаты старших расходов Эмитента, выплат в соответствии с механизмом РУНО, а также осуществления платежей по облигациям.

Однако в отдельных ситуациях средства РФСН могут также являться источником кредитной поддержки для облигаций. РФСН включается в состав ипотечного покрытия облигаций, и в случае досрочного погашения облигаций по требованию их владельцев средства фонда могут использоваться для компенсации недостаточности поступлений по основной сумме задолженности с целью полной оплаты номинальной стоимости облигаций их инвесторам.

По своей природе РФСН является гибридным резервом: несмотря на свое основное предназначение (поддержание краткосрочной ликвидности), он также может использоваться для компенсации потерь по основному долгу в ограниченном числе сценариев.

В силу ограничений на его использование для восполнения потерь по основному долгу номинал РФСН (4,5% от номинала облигаций) напрямую не может рассматриваться как часть субординации эквивалентного размера (т.е. 4,5%), однако резерв оказывает положительное влияние на итоговый размер кредитной поддержки в ограниченном количестве сценариев. АКРА учитывает существенный размер резервного фонда при расчете общей кредитной поддержки.

Резерв на непредвиденные расходы

Резерв на покрытие непредвиденных расходов формируется в полном объеме на дату начала размещения облигаций, его размер составляет 200 тыс. руб. Данный фонд будет использоваться для покрытия любых непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в связи с исполнением обязательств Эмитента по облигациям. Средства, входящие в резерв на непредвиденные расходы, не включаются в состав ипотечного покрытия.

Резерв на юридические расходы

Резерв на покрытие юридических расходов формируется в полном объеме на дату начала размещения облигаций, его размер составляет 1 млн руб. Средства, входящие в резерв на юридические расходы, не включаются в состав ипотечного покрытия и могут быть использованы на оплату юридических консультаций / услуг, необходимых в связи с исполнением обязательств по облигациям, а также с обеспечением деятельности Эмитента. При необходимости владельцы облигаций могут принять решение об увеличении объема расходов на юридические услуги, направленное на снижение потерь по облигациям.

4. Модельные допущения

Прогноз ожидаемых потерь по секьюритизированному портфелю в условиях экономической стабильности

Показатель ОП анализируемого пула отражает прогноз относительно размера ОП в стабильных или умеренно консервативных экономических условиях существования транзакции. Показатель ОП был рассчитан на основе допущений АКРА относительно вероятности дефолта и уровней возмещения, выведенных из исторических данных Банка о качестве обслуживания кредитов на балансе в предыдущих периодах, предоставленных МИБом в форме винтажных таблиц, а также на основе статистических данных российского рынка ипотечного кредитования.

Как упоминалось ранее, Оригинатор предоставил исторические данные по качеству обслуживания кредитов в банковском портфеле в формате винтажных таблиц за период с 2010 по 2017 год, а также информацию о результатах работы с проблемными кредитами в формате «loan-by-loan» (т.е. отдельно для каждого кредита).

По мнению Агентства, совокупный объем предоставленной информации является достаточным для подтверждения достоверности полученных статистических оценок.

Учитывая ограниченный опыт МИБа по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов в периоды рецессий, АКРА применило отрицательную компенсаторную корректировку к уровню вероятности дефолта, использованному при расчете ОП.

По итогам обсуждения на рейтинговом комитете, показатель ОП был оценен АКРА в размере 2,1%.

ГРАСП ААА ОП

Показатель учитывает консервативный сценарий серьезного макроэкономического спада в России (АССА).

С целью расчета ГРАСП ААА ОП АКРА использует допущения, отражающие предполагаемое поведение портфеля в условиях экстремального макроэкономического спада в России (АКРА Стресс-Сценарий ААА(ru.sf), «АССА»). АССА, разработанный в сотрудничестве с группой суверенных и региональных рейтингов АКРА и группой исследований и прогнозирования АКРА, учитывает опыт рецессий в России в период с 1993 по 2016 год, а также опыт кризиса в США в 2007–2009 годах и предполагает сочетание внешних и внутренних негативных макроэкономических факторов.

Расчет показателя ГРАСП ААА ОП осуществлялся с использованием полипараметрического сопоставительного подхода (ПСП) путем сложения всех отдельных ОП и всех корректировок по каждому отдельно взятому кредиту.

По итогам сопоставительной оценки каждого кредита с отправным кредитом рассматриваемый портфель сравнивается с отправным портфелем. Результатом такого сравнения являются компенсаторные допущения размера ОП по отношению к отправному портфелю, позволяющие определить разницу между ОП анализируемого портфеля и ОП отправного портфеля. Полученная разница с учетом дополнительных экспертных корректировок, обсуждаемых на рейтинговом комитете, равна показателю ГРАСП AAA ОП.

Размер показателя ГРАСП ААА ОП, рассчитанный с помощью модели ГРАСП-И и утвержденный на рейтинговом комитете, составил 14,65%.

Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в портфеле

АКРА исходит из предположения, что досрочное погашение кредитов с более высокой процентной ставкой будет происходить в первую очередь, что может привести к снижению средневзвешенной процентной ставки по кредитам в портфеле. По мнению АКРА, размер ставки в портфеле с течением времени может снизиться с 12,4% до 10,5%. АКРА использовало данную динамику понижения ставки в базовом модельном сценарии.

Уровень досрочного погашения кредитов в портфеле (Conditional Prepayment Rate, CPR)

Модельные допущения АКРА относительно уровней досрочного погашения в анализируемом портфеле (УДП, CPR) построены с учетом исторической динамики уровней досрочного погашения кредитов на балансе Оригинатора, а также доступных статистических данных по российскому рынку ипотечного кредитования.

В процессе анализа АКРА исходило из умеренно консервативного предположения относительно уровня досрочного погашения в размере 10%. В рамках прогнозирования данного показателя АКРА учло следующие факторы:

изменение ключевой ставки Банка России не приведет к изменению процентных ставок по отдельным кредитам, поскольку 100% кредитов в портфеле имеют фиксированную процентную ставку;
последовательная политика Банка России, направленная на понижение уровня ключевой ставки, увеличивает вероятность рефинансирования кредитов в портфеле с относительно высокими процентными ставками; часть кредитов в секьюритизированном портфеле может быть рефинансирована как самим МИБом, так и за счет оттока заемщиков в другие банки; АКРА считает, что в результате подобной динамики уровни досрочного погашения в портфеле могут превышать 15% на горизонте 12–24 месяцев;
АКРА считает, что рост уровней досрочного погашения наряду с другими факторами может быть вызван увеличением платежеспособности населения (заемщиков); базовый сценарий АКРА предполагает сохранение текущего уровня платежеспособности заемщиков в течение ожидаемого срока жизни облигаций;
результаты модельного анализа АКРА, отражающие структуру сделки, показали, что при прочих равных условиях снижение УДП увеличивает средневзвешенную жизнь рейтингуемого транша, совокупную вероятность его дефолта, а следовательно, и уровень итоговой субординации облигаций, необходимой для достижения целевого рейтинга; с учетом чувствительности уровня рейтинга к значению уровня досрочного погашения АКРА приняло решение использовать в моделировании умеренно консервативное базовое допущение по УДП, равное 10%.

Приложение 1. Анализ рисков структуры сделки

Транзакционная документация

В процессе присвоения ожидаемого рейтинга АКРА ознакомилось с пакетом документов, предоставленным Оригинатором и юридическим консультантом по сделке, включая рабочие версии следующих договоров и документов:

Проспект эмиссии;
Решение о выпуске;
Договор купли-продажи закладных (включая квалификационные требования к пулу кредитов);
Договор сервисного обслуживания закладных;
Договор об оказании услуг специализированного депозитария ипотечного покрытия;
Договоры с УК и БК;
Договор об оказании услуг расчетного агента;
Договор оказания услуг ПВО.

АКРА провело подробный анализ предоставленной документации на предмет наличия положений, способных оказать негативное влияние на кредитное качество облигаций в различных моделируемых сценариях. Анализ документации включал несколько итераций с использованием как «чистовых» версий документов, так и версий, подготовленных в режиме сравнительного анализа с использованием документации по ранее проведенным эмиссиям. В рамках анализа АКРА имело возможность в режиме реального времени задавать вопросы Оригинатору, юридическим консультантам и иным участникам сделки. Вопросы обсуждались как в письменной, так и в устной форме. В целях более всеобъемлющего освещения отдельных аспектов структуры сделки юридический консультант по сделке подготовил и предоставил в распоряжение АКРА материалы, содержащие углубленный анализ обсуждаемых сценариев. Также в соответствии с лучшей транзакционной практикой юридический консультант предоставил в распоряжение АКРА рабочие версии юридического и налогового заключений.

Данный отчет о присвоении ожидаемого рейтинга основан на информации, имеющейся в распоряжении АКРА по состоянию на февраль 2018 года. В силу нормальной транзакционной динамики, со времени присвоения ожидаемого рейтинга до даты эмиссии рейтингуемых ценных бумаг определенные элементы данной сделки могут подвергнуться изменениям.

В случае существенных отличий финальной документации и другой транзакционной информации от материалов, полученных на этапе присвоения ожидаемого рейтинга, уровень рейтинга АКРА, присвоенного на дату эмиссии, может отличатся от уровня ожидаемого кредитного рейтинга.

Риск смешения денежных средств

Заемщики ежемесячно перечисляют средства в счет погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам на счета, открытые в Металлинвестбанке, а затем все собранные средства аккумулируются на общем счете сбора платежей, открытом на имя Эмитента. Платежные даты кредитов в пуле равномерно распределены в течение всего месяца, таким образом денежные средства от различных заемщиков в портфеле поступают на ежедневной основе. Ипотечный агент не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления денежных средств на счет сбора платежей, обязан обеспечить перечисление указанных средств, на расчетный счет или счет ипотечного покрытия Эмитента, открытые в Райффайзенбанке.

Райффайзенбанк имеет наивысший рейтинг долгосрочной кредитоспособности АКРА по национальной шкале (ААА(RU), прогноз «Стабильный»), что является положительным фактором для достижения и поддержания рейтинга, присвоенного облигациям Эмитента, на уровне еААА(ru.sf).

В случае возбуждения процедуры банкротства в отношении обслуживающего агента или применения любых мер по предупреждению банкротства, указанных в Законе о банкротстве (включая финансовое оздоровление, реорганизацию, назначение временной администрации), конкурсный управляющий Банка может ввести мораторий на удовлетворение требований кредиторов и временно заблокировать денежные средства, поступившие в счет погашения кредитов в портфеле обеспечения и находящиеся на счетах в Металлинвестбанке, до окончательного формирования конкурсной массы.

Механизм ежедневного перевода средств со счета сбора платежей на расчетный счет в Райффайзенбанке ограничивает максимальный размер сумм, которые могут быть заблокированы в рамках процедур банкротства.

В сценариях постепенного ухудшения кредитоспособности Металлинвестбанка риск потерь в случае банкротства Оригинатора также снижается за счет использования триггеров замены обслуживающего агента, основанных на рейтинге Банка.

В сделке предусмотрены триггеры замены банка счета сбора платежей и банка счета ипотечного покрытия, а также механизмы, позволяющие компенсировать риск смешения денежных средств:

в случае снижения рейтинга долгосрочной кредитоспособности Металлинвестбанка, присвоенного АКРА, ниже уровня BBB(RU) функции банка счета сбора платежей будут переданы другой кредитной организации с достаточным уровнем рейтинга;
в случае снижения рейтинга долгосрочной кредитоспособности Райффайзенбанка, присвоенного АКРА, ниже уровня АА-(RU) предусмотрен обязательный перевод счетов Эмитента в другой банк с достаточным уровнем рейтинга;
в случае временно блокировки денежных средств, необходимых для выплаты купона по облигациям, Эмитент может использовать резерв специального назначения, достаточный для исполнения обязательств в течение 6 месяцев и хранящийся на счете ипотечного покрытия в Райффайзенбанке.

Риск зачета встречного требования

Одним из основных юридических обоснований права встречного требования является статья 412 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование
к первоначальному кредитору.

Юридическое заключение, предоставленное АКРА в рамках данной транзакции, также указывает, что российские суды могут считать обоснованными требования заемщиков, возникшие после даты уступки кредитов в портфель обеспечения.

Учитывая, что Металлинвестбанк является кредитным учреждением, принимающим во вклады (депозиты) денежные средства населения, в секьюритизированном портфеле можно выделить две категории заемщиков, которые могут иметь встречные требования к Банку, снижающие поступления денежных средств в счет погашения задолженности по ипотеке:

1. заемщики, которые являются вкладчиками МИБа по договору банковского вклада;

2. заемщики, которые являются сотрудниками МИБа.

В соответствии с условиями настоящей транзакции заемщики будут уведомлены об уступке прав требования по их ипотечным кредитам Эмитенту. Данное уведомление ограничит встречные права требования, которые заемщик может предъявить Эмитенту с учетом банковских вкладов открытых после получения уведомления.

В соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 №177-ФЗ при лишении кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ) возмещает вкладчикам банка вложения в полном объеме, но не более застрахованной суммы, то есть 1,4 млн руб. В случае выплаты полной компенсации заемщику за счет средств АСВ встречное требование к кредитору будет удовлетворено.

Кроме того, в случае реализации риска зачета встречных требований совокупная сумма зачета будет включена в РУНО, что позволит компенсировать потенциальные потери за счет процентных поступлений.

По состоянию на 25.01.2018 портфель включает 15 кредитов, выданных работникам Металлинвестбанка (0,9% от совокупного объема портфеля). АКРА учло встречные требования заемщиков, которые являются работниками МИБа, оценив сумму встречного требования в размере 50% от общей задолженности данной группы заемщиков на дату эмиссии рейтингуемых облигаций.

Совокупный объем депозитов заемщиков по кредитам, входящим в секьюритизируемый портфель, составляет 16 млн руб., или 0,5% от совокупного объема портфеля обеспечения. Кроме того, в портфеле присутствует один заемщик, сумма вклада которого в Металлинвестбанке превышает 1,4 млн руб.

АКРА учло объем долю активов потенциально подверженных риску встречных требований при моделировании сделки, что привело к незначительной отрицательной корректировке ОП.

Замена обслуживающего агента

«Горячий» режим резервного обслуживания

Условия сделки предполагают замену обслуживающего агента по решению Эмитента с передачей функций по обслуживанию портфеля обеспечения облигаций РОА в лице ДельтаКредита (ААА(RU), прогноз «Стабильный») после наступления случая замены обслуживающего агента, т. е. любого из следующих событий:

(i) предоставление ежеквартального отчета обслуживающего агента задерживается более чем на 5 рабочих дней;

(ii) обслуживающий агент не исполняет какое-либо обязательство по Договору оказания услуг по обслуживанию закладных (Договор с ОА), и данное нарушение не устранено в течение 5 рабочих дней после получения уведомления Эмитента
о таком нарушении; или

(iii) какие-либо заверения об обстоятельствах, документы, подготовленные или предоставленные обслуживающим агентом по Договору с ОА, окажутся недостоверными или ненадлежащим образом оформленными, и данное нарушение не устранено в течение 5 рабочих дней;

(iv) наступил случай несостоятельности (банкротства) обслуживающего агента;

(v) разрешения и лицензии ЦБ РФ, которые требуются обслуживающему агенту для исполнения своих функций по обслуживанию закладных, отозваны или аннулированы;

(vi) кредитный рейтинг обслуживающего агента, присвоенный АКРА, стал ниже уровня ВВВ(RU) или был отозван;

(vii) неисполнение или ненадлежащее исполнение обслуживающим агентом обязательств по Договору с ОА вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, которое продолжается в течение 10 рабочих дней.

В течение жизни сделки ОА будет на ежемесячной основе передавать РОА данные о портфеле и другую информацию, необходимую для полноценного исполнения обязанностей ОА. В случае наступления события замены обслуживающего агента передача функций по обслуживанию портфеля закладных производится не позднее 12-го рабочего дня с момента получения РОА уведомления, направленного Эмитентом, о необходимости приступить к функциям основного обслуживающего агента.

АКРА считает, что возможность замены обслуживающего агента на надежного РОА с высоким рейтингом АКРА обеспечит бесперебойное функционирование сделки в случае реализации неблагоприятных экономических сценариев.

Условиями сделки также предусмотрена обязанность УК найти замену РОА в случаях:

снижения кредитного рейтинга, присвоенного АКРА ДельтаКредиту, ниже уровня ВВВ(RU);
отказа ДельтаКредита от исполнения функций РОА за 12 месяцев до планируемой даты расторжения договора;
наступления случая несостоятельности (банкротства) РОА.

Влияние на сделку ограничительных мер, введенных в отношении России и российских компаний иностранными государствами

Назначение резервных УК и БК митигирует риски, связанные с усилением санкционного режима в отношении российской экономики.

По мнению АКРА, участие в сделке контрагентов, которые соблюдают режим ограничительных политических и экономических мер, введенных в отношении России и ряда российских организаций иностранными государствами, повышает вероятность выхода указанных сторон из сделки в случае принятия новых/расширения действующих ограничительных мер. С учетом крайне ограниченной возможности прогнозирования вероятности и времени наступления подобных событий сделка предусматривает ряд механизмов, нивелирующих воздействие данного риска.

1. Управляющая и бухгалтерская компании в лице ООО «ТМФ РУС» и ООО «РМА СЕРВИС» (ТМФ, группа ТМФ) являются дочерними структурами международной группы TMF с головным офисом в Королевстве Нидерландов. Отказ ТМФ от исполнения роли УК и БК по сделке может повлечь за собой задержку при исполнении обязательств Эмитента перед инвесторами.

Условиями сделки предусмотрено наличие резервных управляющей и бухгалтерской компаний в лице ЗАО «ГФТ Паевые Инвестиционные Фонды» и ЗАО «Финансовая компания «ГФТ Менеджмент» (ГФТ, группа ГФТ), которые примут на себя все функции УК и БК в случае выхода из сделки ТМФ.

Условия взаимодействия между ТМФ и ГФТ зафиксированы в разработанном сторонами Регламенте взаимодействия и включают следующие элементы:

проведение подготовительной работы между ТМФ и ГФТ, направленной на сопоставление и приведение к единому формату принципов обработки информации, получаемой в рамках выполнения функций УК и БК;
постоянный обмен всей доступной информацией по сделке в течение всего срока ее жизни, обеспечивающий замену УК и БК в максимально короткие сроки;
периодическое проведение сверок по наличию и актуальности версий программного обеспечения на стороне резервной управляющей и резервной бухгалтерской компаний, необходимого для оперативного принятия функций УК
и БК;
согласованная организация защищенного хранения данных, необходимых для доступа к системам раскрытия информации и личным кабинетам Эмитента.

2. В роли резервного обслуживающего агента выступает ДельтаКредит, являющееся частью международной финансовой группы Société Générale, головной офис которой находится во Франции. Односторонний выход ДельтаКредита из договора до передачи ему функций сопровождения портфеля от основного обслуживающего агента не окажет моментального негативного воздействия на сделку. Отказ от исполнения роли РОА после получения функций сопровождения портфеля может привести к нарушению исполнения обязательств Эмитента перед держателями облигаций.

Условиями сделки предусмотрена обязанность РОА найти себе замену в случае одностороннего выхода из договора с предварительным уведомлением не менее, чем за 6 месяцев до планируемой даты расторжения договора.²

В случае одностороннего отказа от договора со стороны ДельтаКредита после получения функций обслуживания портфеля обеспечения и возникновения краткосрочной нехватки поступлений для исполнения текущих обязательств по облигациям, Эмитент будет использовать средства резерва на непредвиденные расходы для компенсации недостаточности средств до момента передачи обслуживания портфеля новому РОА.

АКРА считает наличие требования к РОА, в соответствии с которым РОА обязан найти замену при одностороннем расторжении договора, а также наличие у Эмитента резерва на непредвиденные расходы достаточными мерами для минимизации рисков, связанных с выходом ДельтаКредита из сделки.

АКРА считает, что предложенные защитные механизмы способны ограничить вышеупомянутые риски и соответствуют присвоенному ожидаемому рейтингу.

² Если РОА направит уведомление об отказе от исполнения обязательств по сделке за 12 месяцев до планируемой даты расторжения договора, Эмитент должен самостоятельно найти замену РОА в указанные сроки.

Представитель владельцев облигаций

Федеральным законом № 210-ФЗ от 10.07.2013, вступившим в силу в июле 2014 года, введена роль представителя владельцев облигаций (ПВО), который должен быть назначен при размещении облигаций на организованных торгах начиная с 01.07.2016. В данной сделке в роли ПВО выступает АО «УК «ТРАНСФИНГРУП».

ПВО по поручению держателей облигаций представляет их интересы перед Эмитентом. При неисполнении обязательств по облигациям ПВО имеет право от имени держателей обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании эмитента банкротом. В этом случае денежные средства, полученные после реализации имущества, составляющего ипотечное покрытие, будут зачисляться на специальный счет ПВО для последующего расчета с владельцами облигаций.

Размер передаваемых активов

Согласование ФАС не требуется.

Закладные, проданные Оригинатором ипотечному агенту, составляют 4,15% от балансовой стоимости активов Оригинатора на последнюю отчетную дату перед продажей. Согласно российскому антимонопольному законодательству для данной сделки подтверждения Федеральной антимонопольной службой (ФАС) отсутствия фактов ограничения конкуренции не требуется.

АКРА считает, что риск признания сделки недействительной как ограничивающей конкуренцию по заявлению ФАС, является несущественным.

Эмитент

Эмитент — ипотечный агент, организованный в форме общества с ограниченной ответственностью и являющийся специализированной коммерческой организацией
с ограниченным риском банкротства, которая соответствует требованиям Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Исключительным предметом деятельности Эмитента является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных, а также осуществление эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

Возможность заниматься другими видами деятельности ограничена для Эмитента его учредительными документами и законодательством Российской Федерации. Учредители эмитента обязуются не вносить изменений в ограничения, предусмотренные уставом Эмитента.

Контроль за ипотечным покрытием

В соответствии с законодательством РФ обеспечение по сделке включается в состав ипотечного покрытия (ИП), которое контролируется специализированным депозитарием ипотечного покрытия (СД). В рамках сделки в состав ИП включается портфель кредитов, входящих в обеспечение, а также РФСН и денежные средства, получаемые от заемщиков в счет погашения процентов и основного долга по кредитам.

В функции СД входит:

проверка всех кредитов на предмет наличия оригиналов и правильности оформления закладных;
проверка кредитов на предмет соответствия требованиям российского законодательства для включения в состав ИП;
ведение реестра ипотечного покрытия (РИП) для отражения данных по включению/исключению залогового имущества (кредитов, денежных средств) в/из ИП;
периодическое раскрытие информации о состоянии РИП;
контроль за расходованием средств Эмитента, включенных в ИП (путем акцепта платежных документов Эмитента).

Денежные средства, включенные в ИП (в том числе РФСН), зачисляются на счет ИП эмитента и могут быть направлены исключительно на цели, указанные в эмиссионной документации и договоре банковского счета, с обязательным акцептом со стороны СД.

АКРА считает, что наличие проверяющей стороны в сделке и ограничение режима использования денежных средств Эмитента (отличительная черта российских сделок) снижают риски их неправомерного или ошибочного использования.

По мнению АКРА, периодическое раскрытие СД информации о портфеле обеспечения в формате РИП повышает прозрачность сделки.

Приложение 2. Описание портфеля обеспечения по рейтингуемым облигациям

Обеспечение по рейтингуемым облигациям представляет собой статический портфель ипотечных жилищных кредитов, обеспеченных залогом (первой очереди) жилой недвижимости, расположенной на территории РФ. Все кредиты были выданы Металлинвестбанком физическим лицам в соответствии со стандартными процедурами Оригинатора. Включение кредитов в секьюритизируемый портфель осуществлялось при условии соответствия квалификационным требованиям.

Квалификационные требования

Все кредиты, включенные в секьюритизируемый портфель, соответствуют следующим критериям:

по каждому ипотечному кредиту надлежащим образом и в соответствии со стандартной документацией продавца оформлена закладная;
ипотечный кредит предоставлен на цели приобретения или строительства недвижимости, проведения капитального ремонта, рефинансирования имеющегося ипотечного кредита, выданного ранее на цели приобретения или строительства недвижимости;
предмет ипотеки является жилым помещением, находящимся на территории РФ и свободным от любых обременений помимо секьюритизируемого кредита;
объект залога по каждому кредиту надлежащим образом застрахован от рисков утраты и повреждения;
единовременная просрочка по внесению аннуитетных платежей ни разу не превышала 90 календарных дней;
на день продажи каждый заемщик исполнил все свои обязательства по закладной;
максимальный текущий коэффициент К/З составляет 80%;
все объекты недвижимости были оценены независимым оценщиком;
максимальная совокупная доля кредитов с объемом выдачи более 7 млн руб. не превышает 0,4%, при этом максимальная сумма кредита при выдаче — 10,7 млн руб.;
доля каждого региона местонахождения предмета ипотеки (субъекта РФ) не превышает 27,4% от суммарного остатка ссудной задолженности по всему портфелю или 21,42% от общего количества кредитов в портфеле;
с момента выдачи кредита было получено по меньшей мере два платежа;
процентная ставка по ипотечному кредиту составляет не менее 8,7% годовых;
срок ипотечного кредита составляет не менее 60 месяцев и не более 360 месяцев.

Реструктуризация активов в портфеле обеспечения

Возможность проведения реструктуризации ипотечных кредитов, входящих в обеспечение по облигациям, не предусмотрена.

Верификация качества данных

Достоверность данных по портфелю была проверена компанией АО «КПМГ» в соответствии со стандартами согласованных процедур (ССП, agreed upon procedures, AUP). Допустимый уровень ошибок — 1%. Результаты проверки удовлетворительные.

Числовые характеристики пула

Размер портфеля — 3 108 млн руб.;

ОП — 2,1%;

ГРАСП ААА ОП (результат анализа с помощью модели ГРАСП-И) — 14,65%;

Дата отсечения пула — 25.01.2018.

Рисунок 1. Распределение портфеля по году выдачи кредита	Рисунок 2. Распределение портфеля по остатку основного долга, тыс. руб.

Рисунок 3. Распределение портфеля по текущему показателю К/З	Рисунок 4. Распределение портфеля по первоначальному показателю К/З

³ На момент присвоения ожидаемого рейтинга облигациям в пуле присутствует один кредит с текущим значением показателя К/З, равным 80,24%. АКРА исходит из предположения, что на момент присвоения окончательного рейтинга значение показателя К/З станет ниже 80% за счет погашения доли кредита. В противном случае закладная будет выкуплена из пула как не соответствующая критериям приемлемости.

Рисунок 5. Распределение портфеля по сроку погашения

Рисунок 6. Распределение портфеля по размеру процентной ставки

Рисунок 7. Цель кредита (вид продукта)

Рисунок 8. Географическое распределение кредитов в портфеле

Рисунок 9. Распределение портфеля по количеству месяцев с даты последней просрочки: количество месяцев с даты последней просрочки (отрицательное число) и просрочки (положительное число)

Рисунок 10. Распределение портфеля по форме подтверждения дохода	Рисунок 11. Распределение портфеля по первоначальному показателю П/Д

Рисунок 12. Распределение портфеля по возрасту заемщика на дату выдачи кредита	Рисунок 13. Распределение портфеля по уровню образования заемщика

Рисунок 14. Распределение портфеля по уровню совокупного дохода заемщиков и созаемщиков	Рисунок 15. Распределение портфеля по количеству созаемщиков

Источник: данные МИБа

Приложение 3. Сравнение с аналогичными сделками

Приложение 4. Чувствительность рейтинга к параметрам моделирования

Анализ чувствительности рейтинга к параметрам моделирования

Анализ чувствительности рейтинга к параметрам моделирования показывает возможные изменения первоначальных рейтингов АКРА, присвоенных облигациям, в зависимости от изменения базовых допущений в модели. В качестве альтернативных вводных параметров АКРА использовало стрессовые значения ОП по портфелю обеспечения облигаций и ГРАСП ААА ОП, характерные для существенного ухудшения экономической ситуации относительно базового сценария.

В Таблицах 1-4 показаны уровни чувствительности рейтинга, присвоенного облигациям, к ключевым входным параметрам модели ГРАСП-ВП: величине ОП и показателю ГРАСП ААА ОП. АКРА сделало следующие допущения относительно отступления от базового сценария:

Величина ОП: 2,10% — базовый сценарий; 2,63% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 25%; 3,15% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 50%; 3,68% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 75%; 4,20% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 100%; 5,25% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 150%;
ГРАСП ААА ОП: 14,65% — базовый сценарий; 17,58% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 20%; 20,51% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 40%; 23,44% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 60%; 26,37% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 80%; 29,30% — базовый сценарий со стресс-корректировкой 100%.

В результате комбинации указанных параметров АКРА сформировало 36 стресс-сценариев расчета итогового рейтинга облигаций.

В рамках анализа с использованием модели ГРАСП-ВП АКРА также проанализировало чувствительность рейтинга к изменению годовых уровней досрочного погашения (УДП, Conditional Prepayment Rate, CPR) в различных диапазонах, включая уровни наблюдаемых среднерыночных значений 15-25%. По мнению АКРА, базовый сценарий, предполагающий годовой CPR на уровне 10%, который использовался для присвоения рейтинга, является достаточно консервативным с учетом структуры сделки, исторических данных МИБа и статистики рынка в целом.

На момент присвоения ожидаемого рейтинга результат, полученный с помощью модели ГРАСП, показал, что облигации могли бы получить ожидаемый кредитный рейтинг еAAA(ru.sf), даже если бы величина ОП выросла с 2,10% до 4,20%, а значение ГРАСП ААА ОП и все прочие факторы остались бы неизменными. Аналогичным образом облигации могли бы получить ожидаемый кредитный рейтинг еAAA(ru.sf), даже если бы значение ГРАСП ААА ОП выросло с 14,65% до 17,58%, а величина ОП и все прочие факторы остались бы неизменными. Анализ чувствительности также показал, что максимальное снижение ожидаемого рейтинга в наиболее стрессовых моделируемых сценариях не превышает двух ступеней.

Таблица 1. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 10% в годовом выражении

Таблица 2. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 15% в годовом выражении

Таблица 3. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 20% в годовом выражении

Таблица 4. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 25% в годовом выражении

Приложение 5. Краткий обзор стандартов и процедур оригинатора/обслуживающего агента

Сотрудники АКРА провели две встречи с руководством Металлинвестбанка, по результатам которых получили детальное представление о структуре управления и внутренних процессах оригинатора/обслуживающего агента по сделке. Встречи проходили в течение двух дней на территории головного офиса Металлинвестбанка, в них принимали участие члены Правления и руководители различных подразделений, в том числе казначейства, управления рефинансирования, департамента ипотечного кредитования, операционного департамента, IT-департамента, управления розничного бизнеса и отдела по работе с просроченной задолженностью. Кроме того, сотрудники АКРА посетили офис, в котором располагается отдел сопровождения, отдел ипотечного кредитования (андеррайтеры), управление рефинансирования и отдел по работе с просроченной задолженностью, где ознакомились с процессами выдачи кредитов, андеррайтинга заемщиков, функционирования IT-систем банка и взыскания просроченной задолженности. Встречи проводились по факту предоставления основных документов по сделке и выгрузки данных по портфелю активов в формате электронного шаблона АКРА.

Мнение АКРА

По мнению АКРА, стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов Металлинвестбанка соответствуют общепринятым рыночным практикам, а в отдельных случаях превышают среднерыночные показатели, что позволяет Банку выполнять свои обязательства в качестве обслуживающего агента на высоком уровне и способствует стабильному функционированию сделки.

АКРА также отмечает, что существующая структура управления, предполагающая возможность мониторинга и ручной калибровки отдельных бизнес-процессов, была разработана с учетом небольшого размера Банка. Увеличение масштабов бизнеса, в том числе объемов ипотечного кредитования, при сохранении текущего уровня качества может потребовать значительно больших временных затрат и человеческих ресурсов, а также перестройки внутренних систем и механизмов работы МИБа.

Оригинатор ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

Специализация и структура управления

Специализация

ипотечное кредитование — одно из двух ключевых направлений бизнеса (28% всего кредитного портфеля, 62% портфеля розничных кредитов);
другое крупное направление бизнеса — факторинг (15% всего кредитного портфеля, 6-е место на рынке по данным Ассоциации факторинговых компаний);
короткий срок жизни факторингового портфеля (около полугода) позволяет МИБу чувствовать себя устойчиво в плане краткосрочной ликвидности;
объем выдачи ипотеки в 2017 году: 5,6 млрд руб. (около 400 млн руб. в месяц);
основные источники фондирования ипотечного портфеля: выпуск банковских облигаций и эмиссия ипотечных ценных бумаг.

Рыночная позиция

МИБ занимает 81-е место по размеру капитала и 78-е место по размеру активов среди банков РФ;
МИБ имеет кредитный рейтинг АКРА на уровне ВВВ+(RU), прогноз «Стабильный» (02.02.2018);
АКРА отмечает высокую способность капитала Банка к абсорбции убытков как по регулятивным нормам, так и в соответствии с требованиями Базеля к нормативам достаточности капитала; по данным проведенного АКРА стресс-теста, текущий запас капитала позволяет Банку выдержать существенный прирост стоимости риска (более 500 б. п.) без нарушения регулятивных требований;
выдача ипотеки началась в 2010 году;
МИБ входит в тридцатку основных ипотечных банков России;
по состоянию на 30.06.2017 МИБ занимал 23-е место среди ипотечных банков России как по объему выдачи, так и по размеру ипотечного портфеля с долей рынка 0,3% (по оценкам АКРА).

Региональное присутствие

филиальная сеть МИБа состоит из 5 филиалов и 36 дополнительных/операционных офисов в 11 регионах РФ;
основные регионы присутствия — Москва, Пермский край, Новосибирская область, Белгородская область;
63% ипотечного портфеля приходится на Московский регион.

Структура управления бизнесом

МИБ входит в группу Акционерного общества «Объединенная металлургическая компания» (далее — АО «ОМК») — одного из крупнейших российских производителей металлопродукции для ведущих энергетических, транспортных и промышленных компаний РФ (рейтинг АКРА не присваивался);
МИБ не участвует в активном финансировании АО «ОМК», группа имеет сильные рыночные позиции и не использует Банк для привлечения денежных средств;
АКРА учитывает высокую вероятность поддержки Банка со стороны материнской группы, что обусловлено его значительной операционной интеграцией с группой, а также стратегической значимостью для группы;
В 2014 году АО «ОМК-Сервис» предоставило Банку субординированный заем на сумму 1,8 млрд руб. на срок до 2024 года, что также подтверждает готовность акционеров поддерживать МИБ.

Ключевые события

МИБ создан в августе 1993 года в форме акционерного общества закрытого типа (АОЗТ) как отраслевой банк для обслуживания предприятий металлургической промышленности;
в 2012 году 100%-ный пакет акций Банка был приобретен ЗАО «ОМК-Сервис», основной бенефициар — А. Седых;
в июле 2013 года МИБ провел реорганизацию дочернего ОАО «Белгородский промышленно-строительный банк» путем присоединения, а в сентябре 2014 года было также присоединено ЗАО «Большая Полянка» (сфера деятельности — капиталовложение в ценные бумаги).

Команда

совет директоров состоит из топ-менеджеров АО «ОМК»;
в 2015 году Департамент ипотечного кредитования был усилен за счет прихода новой опытной команды;
сотрудники МИБа имеют опыт по организации и сопровождению сделки секьюритизации: в 2016 году Банк впервые провел сделку по выпуску ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК на общую сумму 3,2 млрд руб.

Стратегия развития бизнеса

сохранение текущей доли рынка ипотечного кредитования (основной приоритет);
увеличение общего объема ссуд на 12–13% в 2018 году;
участие в новой государственной программе льготной ипотеки для молодых семей;
превентивные меры против рефинансирования заемщиков в других банках (реструктуризация с понижением процентной ставки, контакты с заемщиками, описание дополнительных расходов, возникающих в случае рефинансирования кредита, в том числе по переоценке недвижимости);
формирование ипотечного портфеля, нацеленное на возможность рефинансирования на уровне не менее 70% за счет многотраншевой секьюритизации.

Процедуры выдачи и андеррайтинга

Каналы выдачи

50% — агентства недвижимости, 50% — застройщики (зависит от конкретного региона);
основные партнеры-застройщики: Urban Group, Абсолют Недвижимость, ФСК Лидер;
основные партнеры-агентства: ИНКОМ Недвижимость, МИЭЛЬ;
на долю банков-партнеров приходится менее 1% всех выдач ипотеки;
партнеры выступают в качестве точек продаж, андеррайтинг и оформление сделки производится сотрудниками Банка.

Продукты банка

кредит на приобретение строящегося жилья — 56,85% портфеля, кредит на приобретение готового жилья — 41,61%, рефинансирование ипотечного кредита — 0,21%, кредит на ремонт под залог имеющегося жилья — 0,94%, кредит на приобретение апартаментов — 0,38%;
97% ипотечных кредитов выданы под залог жилых помещений в многоквартирных домах, 3% — под залог иных объектов недвижимости, включая жилые дома, земельные участки и апартаменты;
кредиты на покупку отдельных комнат/долей в объекте недвижимости, а также на покупку земельных участков без жилых построек не предоставляются;
предоставление ипотечных кредитов без первоначального взноса (малая доля выдач, служит для привлечения внимания потенциальных клиентов).

Процесс выдачи

первичная консультация и идентификация клиента (кредитный менеджер в точке продаж);
заполнение анкеты Банка и заведение заявки на одобрение кредита (кредитный менеджер в точке продаж);
анализ комплектности документов, проверка кредитной истории, проверка заемщика по базам данных, проверка Службой Безопасности (менеджер Центра обработки заявок (ЦОЗ));
андеррайтинг клиента (сотрудник отдела андеррайтинга);
принятие решения (уполномоченное лицо/Кредитный Комитет Розничного Бизнеса (ККРБ)/Правление);
уведомление заемщика о принятом решении (менеджер ЦОЗ);
андеррайтинг объекта недвижимости (сотрудник отдела андеррайтинга);
принятие итогового решения о выдаче кредита (уполномоченное лицо);
оформление сделки, подписание документов («сделочник» — сотрудник Центра ипотечного кредитования (ЦИК));
регистрация закладной/оформление ДДУ («сделочник» — сотрудник ЦИК);
выгрузка данных в хранилище, перевод кредита в режим сопровождения («сделочник» — сотрудник ЦИК);
оформление сделки осуществляется в ЦИК: 10 офисов на территории РФ;
время оформления сделки после положительного решения: 2–3 часа;
скан-копии документов проверяются дважды: первый раз сотрудником ЦОЗ, второй — андеррайтером;
оригиналы документов проверяются сотрудником ЦИК («сделочник») на этапе финального оформления сделки.

Сотрудники

андеррайтеры — анализ заемщика и выявление основных факторов риска; уполномоченные лица (УО) — принятие решения о выдаче / отказе в выдаче кредита на основе проведенного анализа;
опыт андеррайтеров выше среднерыночных показателей: 0–5 лет — 17%; 5–10 лет — 58%;
>10 лет — 25%;
УО — руководители Банка, имеющие высшее образование и опыт работы в качестве андеррайтера свыше 5 лет, количество УО — 5 человек;
норма нагрузки на одного андеррайтера: 6 заявок в день;
среднее время рассмотрения одной заявки: 1,5 часа (в зависимости от сложности заявки);
зарплата андеррайтера состоит из оклада и премии, размер премии зависит от количества обработанных заявок сверх нормы (под обработанной заявкой подразумевается заявка со статусом «одобрено» или «отказано»);
регулярное обязательное обучение не предусмотрено (новым сотрудникам назначается куратор из числа опытных андеррайтеров, который осуществляет обучение и проверку качества работы), обучение проводится в тестовой среде.

Подача заявки

заведение заявки на получение кредита менеджером в точке продаж и прием оригинала заполненной анкеты по форме Банка;
идентификация клиента по паспорту;
проверка заявки на наличие стоп-факторов (отсутствие согласия на запрос данных в бюро кредитных историй (БКИ), формирование первоначального взноса за счет кредитных средств, участие в финансировании терроризма, наркоторговле, определенные категории заемщиков и т. п.);
проверка заемщика в базе данных Интерфакс (банкротство), базе данных ФМС (действительность паспорта), проверка Службой Безопасности, телефонная верификация и проверка работодателя в базе данных Контур. Фокус.

Кредитная история и скоринговые модели

кредитная история оценивается на основе информации из базы данных оригинатора и запросов в БКИ;
кредитная история запрашивается только в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ), с другими кредитными бюро МИБ не работает, что влечет за собой риск выдачи кредитов заемщикам с отрицательной кредитной историей;
отрицательная кредитная история — основание для отказа в выдаче кредита (наличие двух просроченных платежей по кредиту сроком более 60 дней или трех и более просроченных платежей сроком более 30 дней в течение последних 36 месяцев; наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту сроком более 90 дней в течение последних 36 месяцев; наличие текущей просроченной задолженности; наличие случаев взыскания за любой период в прошлом);
размер просроченной задолженности не имеет значения;
лояльное отношение к просрочке по кредитным картам;
МИБ не использует собственные скоринговые карты и/или скоринговые карты независимых сторон;
вместо скоринга проводится проверка заявки на наличие стоп-факторов, а также экспертная оценка андеррайтером на основании внутренних положений Банка;
МИБ не предоставил информацию о единых стандартах принятия решений для всех андеррайтеров; по мнению АКРА, такой подход влечет риск субъективной оценки неоднозначных / пограничных случаев различными сотрудниками;
аналогичная информация по просроченной задолженности запрашивается у заемщика в анкете, андеррайтер учитывает расхождения предоставленных данных с данными кредитной истории в НБКИ как негативный фактор.

Факторы оценки

полнота предоставленного пакета документов;
оценка кредитной истории;
соответствие заемщика требованиям банка (возраст на момент выдачи и погашения кредита, общий трудовой стаж и стаж на последнем месте работы, допустимость значений коэффициентов платеж/доход (П/Д) и кредит/залог (К/З) согласно выбранному продукту, гражданство, стоп-факторы);
анализ доходов и расходов заемщика, в том числе проверка соответствия дохода региону, отрасли занятости, занимаемой должности и пр.;
виды доходов, учитываемых МИБом: доход по основному месту работы за вычетом налогов, доход от работы по совместительству, пенсия, доход от сдачи в аренду недвижимости;
виды расходов, учитываемых МИБом: платежи по иным кредитным обязательствам, алименты, арендные платежи, возмещение ущерба третьим лицам, ежемесячные удержания на основании решения суда;
Банк анализирует наличие иждивенцев, во внимание может приниматься группа инвалидности, в отдельных случаях андеррайтеры запрашивают мнение юридического департамента;
доход анализируется за последние 6 месяцев, единовременные премиальные доходы не принимаются в расчет;
проверка уровня расходов реализована с 2015 года, данные о расходах части заемщиков отсутствуют в системе;
анализ трудовой деятельности (телефонная верификация, проверка работодателя, стабильность трудовых отношений, сфера занятости);
оценка активов заемщика;
расчет коэффициента П/Д и сравнение со средними значениями по региону;
ограничение по максимальной величине коэффициента П/Д: 60%.

Требования к заемщику

гражданство РФ;
возраст: 18–55 лет для женщин и 18–60 лет для мужчин (65 лет на дату окончания кредита);
трудовой стаж: общий стаж не менее одного года и не менее четырех месяцев на последнем месте работы;
отсутствие отрицательной кредитной истории;
особые требования к индивидуальным предпринимателям (ИП): фактический срок работы компании более 24 месяцев, подтверждение дохода за последние 12 месяцев;
по каждому ИП запрашивается заключение Управления кредитования корпоративных заемщиков;
ограничения по коэффициенту К/З или списку отраслей, в которых заняты ИП, отсутствуют, выездные проверки по месту фактического нахождения бизнеса не осуществляются (не соответствует лучшим рыночным практикам);
количество созаемщиков: не более трех (за исключением привлечения супруга (-и) в качестве четвертого созаемщика);
при наличии брачного контракта Банк проводит анализ договора на предмет необходимости заключения дополнительного соглашения с целью включения положений по форме Банка.

Подтверждение дохода

официальное: справка по форме 2/3-НДФЛ, справка от работодателя в свободной форме, справка по форме МИБа;
неофициальное: дифференциация отсутствует, все перечисленные формы считаются официальными;
официальная форма подтверждения дохода, требуемая Банком, не соответствует подходу АКРА, в рамках которого в качестве официального подтверждения учитываются только справки по форме 2/3-НДФЛ;
обязательная телефонная верификация и проверка работодателя для всех заемщиков без исключения, анализ среднего дохода по аналогичным отраслям/позициям на рынке (HeadHunter/SuperJob);
специальные условия для заемщиков, не предоставивших справку по форме 2/3-НДФЛ, отсутствуют.

Требования к объекту залога и коэффициенту К/З

соответствие минимальным требованиям оригинатора (отдельные списки требований для квартир, жилых домов, земельных участков и апартаментов);
тип оценки: с выездом по месту нахождения объекта залога;
тип стоимости: для целей расчета коэффициента К/З используется минимальная из оценочной и покупной стоимостей;
оценщик: независимые оценочные компании (стандартный залог);
оценочная компания должна входить в список аккредитованных МИБом оценщиков (соответствие минимальным требованиям);
27 оценочных компаний (список на сайте МИБа);
обязательное наличие фотографии в отчете об оценке (имели место случаи лишения оценщика аккредитации в связи с несоответствием фотографий из отчета реальному объекту залога);
привлечение собственных оценщиков (Отдел контроля и анализа залогов — ОКиАЗ): объект залога — жилой дом, дорогостоящие объекты залога (свыше 8 млн руб.), запрос андеррайтера;
самостоятельный анализ залога андеррайтером на основе данных по стоимости аналогичных объектов недвижимости в указанном районе (допускается расхождение с отчетом об оценке в пределах 15%);
расходы по оценке оплачивает заемщик;
кредитование на первичном рынке: только объекты аккредитованных застройщиков;
ограничения по коэффициенту К/З: 70–90% для кредитов под залог квартиры и 50–70% для кредитов под залог жилого дома (в зависимости от продукта);
максимальная стоимость объекта залога: 25 млн руб. для Москвы и 15 млн руб. для регионов;
максимальная сумма кредита: 25 млн руб. для Москвы и Московской области и 12 млн руб. для иных регионов (в зависимости от продукта);
МИБ имеет опыт замены залога в связи со сносом объекта недвижимости в залоге; оригинатор получил юридическое заключение, замена была произведена в течение трех недель, расходы по переоценке взял на себя Банк, работа проводилась в тесном взаимодействии с регистрационной палатой и администрацией района.

Принятие решения

органы, принимающие решение о выдаче / отказе в выдаче кредита: уполномоченные лица, ККРБ, Правление;
стандартные заявки рассматривает уполномоченное лицо;
среднее время рассмотрения заявки: 30 минут;
ККРБ принимает решение по заявкам свыше 3 млн руб. (состоит из пяти человек, собирается раз в неделю);
Правление принимает решение при наличии отклонений от стандартных условий по процентной ставке, возрасту заемщика, комплектности документов, а также при несоответствии объекта залога требованиям Банка и т. п.;
одобрение заявки руководством на индивидуальных условиях в обход уполномоченных органов невозможно;
доля одобренных заявок: 49,53% (2015 год); 43,72% (2016 год); 43,12% (2017 год);
доля выданных кредитов из общего числа заявок: 20,02% (2015 год); 19,73% (2016 год); 19,40% (2017 год);
доля нестандартных заявок: 0,31% (2015 год); 0,5% (2016 год); 0,2% (2017 год);
наиболее частые причины отказа: отрицательная кредитная история (18,4%), фальсификация документов и/или данных в анкете (17%);
время выхода на сделку по готовому жилью: 1,5 месяца; по новостройкам / строящейся недвижимости: 1 месяц.

Риск-управление

риск-модель: скоринговые модели для оценки заемщиков не используются, Банк применяет метод экспертной оценки, IRB-подход не применяется;
анализ и контроль рисков осуществляется службой управления рисками;
политика андеррайтинга корректируется исходя из взаимодействия с отделом взыскания проблемной задолженности, а также по результатам аналитики портфеля, на регулярной основе выявляются категории «форс-мажорных клиентов»;
периодичность встреч: еженедельно;
автоматическая выгрузка винтажей и иных отчетных форм.

Характеристики ипотечного портфеля

основа ипотечного портфеля банка: кредиты на приобретение квартир в многоквартирных домах;
размер ипотечного портфеля: 13,2 млрд руб. (31.12.2017);
объемы выдачи ипотечных кредитов: 1 579 млн руб. (2015 год); 3 594 млн руб. (2016 год); 5 607 млн руб. (2017 год);
средняя сумма кредита: 2,3 млн руб. (11 месяцев 2017 года);
средний срок выданного ипотечного кредита: 18,5 лет (2017 год);
максимальный срок выданного ипотечного кредита: 25 лет;
средневзвешенный текущий коэффициент К/З по портфелю: 49,16%; средневзвешенный первоначальный коэффициент К/З по выдачам: 83,11% (2017 год);
средний уровень досрочного погашения в годовом выражении (УДП, CPR): 12% (11 месяцев 2017 года);
средний уровень кумулятивных дефолтов (90+) в первые 12 месяцев жизни поколения выдачи: 0,3% по количеству и 0,4% по сумме;
уровень кумулятивных дефолтов по первой сделке секьюритизации Банка: 0,68% за 16 месяцев (значительно лучше среднерыночных показателей по другим российским сделкам секьюритизации ипотеки).

Внутренний контроль

Подразделение

служба внутреннего аудита (СВА);
количество сотрудников: 4 человека;
средний опыт работы сотрудников: 5 лет;
СВА подчиняется Совету Директоров МИБа и подотчетен непосредственно ему;
Управление рефинансирования: проверка правильности оформления закладных.

Контролируемые процессы

соответствие законодательству РФ внутренних документов Банка, устанавливающих порядок осуществления операций по кредитованию физических и юридических лиц, документооборот по этим операциям и порядок их отражения в бухгалтерской отчетности;
правильность и обоснованность оценки Банком финансового положения заемщиков;
полнота сформированного Банком резерва на возможные потери по ссудам с учетом обеспечения по ссудам;
соблюдение мер, направленных на предотвращение конфликта интересов, связанного с одновременным принятием сотрудниками Банка решений о выдаче клиенту ссуды и о списании безнадежной задолженности, а также связанного с совмещением функций по оценке достоверности и полноты документов, предоставляемых при выдаче ссуды, и по мониторингу финансового состояния заемщика;
контроль за аффилированностью сотрудников, принимающих решение о выдаче ссуд, с клиентами Банка;
последующий контроль правильности оформления закладных и всех предоставленных данных по каждому ипотечному кредиту, обратная связь с отделом продаж и СВА по итогам проверки — аналог внутреннего аудита (осуществляет Управление рефинансирования).

Информационные системы

Платформа IT

МИБ использует IT-платформу Diasoft 5NT, разработанную и кастомизированную компанией Diasoft с учетом потребностей бизнеса Банка;
подавляющее большинство бизнес-процессов интегрировано в Diasoft 5NT (исключение — процессы по взысканию (ПО Контакт) и хранилище данных (ПО Ипотека);
система интегрирована с внешними источниками данных (НБКИ, Контур. Фокус, ФМС, Интерфакс), в будущем планируется интеграция с системами ПФР и Росреестра (на текущий момент реализована только одним участником рынка);
система защищена от внешнего вмешательства и несанкционированных изменений;
обмен данными с внешними системами осуществляется по IP-каналам;
хранение данных осуществляется через ПО Ипотека, платформа используется на этапе последующего контроля документов, данных заемщика, ограничений по регионам и пр.;
набор данных по кредиту хранится статично (около 140 полей), за исключением динамических полей, которые ежедневно синхронизируются c Diasoft 5NT.

Интерфейс и доступ

простой и удобный интерфейс;
возможность просмотра заявки со всеми изменениями, статусами и комментариями каждого участника процесса андеррайтинга;
каждый участник процесса андеррайтинга видит определенные этапы рассмотрения заявки, полный доступ и просмотр всей истории доступен только разработчикам;
внесение данных заявки ограничено контекстным меню и набором продуктов, доступным для каждой точки продаж, минимальная необходимость ручного ввода;
данные по залогам учитываются в общем хранилище (ПО Ипотека) и могут быть выгружены автоматически для любого кредита;
визуальное отображение всех запросов и полной кредитной истории из НБКИ;
данные в формате транзакционного шаблона АКРА, применимые к ипотечным продуктам Банка, были выгружены в короткие сроки, без дополнительных технических доработок и с минимальным количеством итераций.

Сотрудники

в IT-департаменте занято 78 сотрудников (52 сотрудника в Москве);
МИБ осуществляет самостоятельное обслуживание IT-систем, сопровождением платформы занимается пять человек;
количество сотрудников: три разработчика и два администратора; средний опыт — более 10 лет.

Резервное копирование

использование системы параллельных центров обработки информации (ЦОИ);
Банк имеет два ЦОИ в Москве, которые соединены оптоволоконными линиями, проходящими по двум независимым маршрутам;
все IT-системы продублированы;
резервное копирование данных осуществляется на ежедневной основе.

Восстановление

качество резервных копий продукционных баз проверяется их периодическим восстановлением с резервной копии на тестовые среды.
периодичность тестирования: ежедневно.

Обслуживающий агент ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

Сервисное обслуживание

Сотрудники

сопровождение всех кредитов осуществляется на централизованной основе;
сотрудники находятся в Москве;
количество сотрудников отдела сопровождения в головном офисе: пять сотрудников;
сотрудники головного офиса имеют доступ к кредитному портфелю всех филиалов, сотрудники филиалов могут видеть только баланс своего филиала;
регулярное обязательное обучение сотрудников не предусмотрено.

Учет секьюритизированных кредитов

учет и сервисное обслуживание секьюритизированных кредитов осуществляется на балансе отдельного специально созданного филиала (шестой филиал), в отчетность Банка данный филиал не попадает (аналог модуля забалансового учета);
при продаже кредита все счета учета текущей задолженности (основной долг (ОД), проценты, штрафы и т. п.) переводятся на баланс шестого филиала, все поступления по кредиту ежедневно переводятся на общий счет сбора платежей;
за сопровождение шестого филиала и начисления на его балансе отвечает отдельный сотрудник отдела сопровождения, при этом риск ключевого сотрудника сведен к минимуму — все сотрудники отдела взаимозаменяемы и могут осуществлять сопровождение секьюритизированного портфеля;
возможность цессии кредитов с заданным дисконтом для каждой записи отсутствует;
автоматическая выгрузка мониторинговых отчетов по портфелю.

Мониторинг и погашение

полная автоматизация процесса погашения кредитов;
безакцептное списание ежемесячных аннуитетных платежей (прямое дебетование);
отсутствие ограничений на досрочное погашение;
предварительное смс-информирование за пять дней до даты платежа;
предварительное смс-информирование за месяц и в день перед датой окончания договора страхования объекта залога;
очередность списания платежей: 1) госпошлины, 2) просроченные проценты,
3) просроченный основной долг, 4) срочные проценты, 5) срочный основной долг,
6) штрафы и пени; указанный порядок снижает риск возникновения технических просрочек у заемщиков, отказывающихся оплачивать начисленные Банком штрафы;
мониторинг первых трех платежей по кредиту на предмет признаков мошенничества;
периодическое формирование отчетов, позволяющих проконтролировать правильность произведенного начисления и оформления бухгалтерских проводок в Diasoft 5NT.

Резервный обслуживающий агент

резервный обслуживающий агент: ДельтаКредит;
имеет опыт резервного обслуживания российских сделок секьюритизации ипотеки, а также положительный опыт замены обслуживающего агента для сопровождения портфеля ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 2013»;
сверка систем основного и резервного обслуживающих агентов на дату присвоения предварительного рейтинга не проводилась, режим резервного обслуживания будет определен до даты размещения облигаций.

Информационные системы

Платформа

информационные системы обслуживающего агента не отличаются от информационных систем оригинатора, в процессе сервисного обслуживания портфеля обеспечения используется платформа Diasoft 5NT с аналогичными характеристиками (см. краткий обзор оригинатора).

Взыскание просроченной задолженности

Сотрудники

все процедуры по взысканию проблемной задолженности локализованы внутри МИБа (Отдел по работе с просроченной задолженностью);
количество сотрудников: 34 человека (семь сотрудников на стадии Soft⁴, семь — на стадии Hard, семь — на стадии Post Legal, два — на стадии Legal, четыре руководителя, два супервизора (контролера), пять сотрудников поддержки);
взыскание проблемной задолженности на стадии Legal сопровождают 15 сотрудников Юридического отдела;
за каждым филиалом закреплен сотрудник, осуществляющий ежедневный телефонный контакт с проблемными заемщиками;
нагрузка: 400 звонков в день, 60 звонков на каждого сотрудника; средняя продолжительность звонка: 3–5 минут;
регулярное обязательное повышение квалификации не предусмотрено;
по мнению АКРА, работа отдела подвержена риску зависимости от ключевого сотрудника, т. е. риску возникновения качественных потерь, связанных с уходом ключевого персонала.

⁴ Здесь и далее — терминология Оригинатора.

Платформа

ПО Контакт — специализированная BPM- и CRM-система для управления процессом взыскания задолженности и взаимодействия с клиентом;
программа разработана Luxbase и CRIF;
каждую ночь в Банке запускаются ETL-процедуры, по итогам которых в ПО Контакт из Diasoft 5NT и хранилища данных загружается список заемщиков, имеющих ненулевые остатки на счетах просроченной задолженности либо помеченных как потенциальные банкроты;
ПО Контакт классифицирует кредиты по стадиям просрочки (Soft, Hard, Legal, Post Legal), затем происходит распределение задач между сотрудниками отдела взыскания;
возможность продолжения работы в тестовой среде в случае некорректного завершения ETL-процедур до выявления соответствующих ошибок и перезапуска процедур;
отражение результатов контакта с заемщиком в форме «дерева результатов» с возможностью выбора нескольких вариантов событий;
возможность просмотра истории работы по каждому договору/заемщику, доступ к полному списку событий с указанием даты и ответственного сотрудника;
формирование отчетов/заявлений/документов для суда в автоматическом режиме;
система автодозвона отсутствует.

Стадия Soft (просрочка до 30 дней)

рассылка ежедневных смс-напоминаний, начиная со дня T+2;
звонки два раза в неделю в ручном режиме, начиная со дня T+1, по телефонам, указанным заемщиком/созаемщиками в анкете;
рассылка почтовых уведомлений раз в месяц;
попытки связаться с родственниками заемщика (если были предоставлены контактные данные);

Стадия Hard (31–90 дней просрочки)

рассылка смс и почтовых уведомлений в прежнем режиме;
звонки по всем доступным номерам, которые могут найти сотрудники Банка;
выезд сотрудника по месту жительства/регистрации заемщика, личный контакт с заемщиком и связанными лицами;
после 61-го дня — направление требования о досрочном погашении, подготовка дела для передачи юристам;
на каждой стадии взыскания Банк продолжает работу с заемщиком, в т. ч. осуществляет контакты на предмет возможности самостоятельной реализации заемщиком объекта залога во внесудебном порядке;
Банк оказывает поддержку заемщику в поиске потенциального покупателя объекта залога и во взаимодействии с риелторскими агентствами, а также производит все необходимые действия во избежание передачи дела в суд;
реализация во внесудебном порядке возможна только по цене, достаточной для покрытия общего долга заемщика перед Банком;
в любой момент возможен ускоренный перевод задолженности по стадиям, если у сотрудника, работающего с долгом, возникает мотивированное суждение о невозможности взыскания долга на какой-либо стадии (нет контактов, прямой отказ должника от оплаты, страховой случай).

Стадия Legal (свыше 90 дней просрочки)

Комитет по списанию безнадежной задолженности принимает решение о передаче дела в суд или реструктуризации кредита;
возможность реструктуризации определяется исходя из индивидуального анализа ссудной задолженности и финансового положения заемщика, однако реструктуризация проводится крайне редко, поскольку, по мнению МИБа, ее существующие варианты несущественно уменьшают финансовую нагрузку заемщика;
письменное уведомление заемщика, созаемщиков и поручителей о возбуждении исполнительного производства и наложении взыскания на заложенную недвижимость (почтовым отправлением с уведомлением о вручении);
после 121-го дня (по прошествии 30-дневного срока, необходимого для формального подтверждения получения уведомления заемщиком) — передача дела юристами в суд;
получение решения суда в пользу Банка;
получение исполнительных документов;
реализация стратегии по максимизации уровней возмещения: переоценка недвижимости ОКиАЗ, реализация недвижимости с торгов по согласованию с судебным приставом либо в случае недостаточности средств, которые Банк может получить от реализации, принятие имущества на баланс Банка;
реализация объекта залога с баланса в сумме, покрывающей убыток Банка.

Стадия Post Legal и списание безнадежной задолженности

дополнительное взыскание с должника непокрытого остатка задолженности после реализации залога при выполнении условий: а) возможность предусмотрена договором; б) стоимость объекта залога и/или доходы заемщика позволяют продолжить процедуры по взысканию; в) существенный размер требований после вычета расходов на взыскание;
Комитет по списанию безнадежной задолженности уполномочен принимать решения о признании просроченной ссудной и приравненной к ней задолженности и дебиторской задолженности Банка безнадежной к взысканию и списанию такой задолженности с баланса Банка за счет сформированного резерва на возможные потери;
решение о списании задолженности, размер которой не превышает 0,5% от собственных средств (капитала) Банка на день принятия решения, принимает Правление Банка или, в особых случаях, Совет директоров;
в отношении ипотечных кредитов решений о списании безнадежной задолженности не принималось.

Результативность взыскания

формирование отчетов о взыскании в автоматическом режиме;
подробная статистика об уровнях возмещения по ипотечным кредитам с указанием сроков
и результатов на каждой стадии взыскания;
Банк предоставил информацию о 136 кредитах с просрочкой 120+, по которым проводились или проводятся процедуры по взысканию просроченной задолженности;
статистика уровня возмещений по итогам реализации объекта залога, предоставленная МИБом, включала примеры, в которых:
- заемщик самостоятельно реализовал залог в рамках досудебного взыскания;
- объект залога был продан с торгов;
- объект залога принят на баланс Банка в результате несостоявшихся торгов и продан;
- кредит был признан мошенническим и продан внешнему коллектору;
средний уровень возмещения: 90%;
средний срок добровольной реализации: 3 месяца с момента заявления заемщика;
средний срок судебной реализации: 1,5–2 года с момента выхода заемщика на просрочку;
средний срок судопроизводства: 6–8 месяцев.
МИБ отслеживает корреляцию между работодателями в отдельных регионах и уровнем дефолтов заемщиков, занятых в качестве наемных работников на указанных предприятиях, по итогам анализа формируется черный список предприятий для андеррайтеров.

Взыскание задолженности по секьюритизированному портфелю

секьюритизированные кредиты имеют наиболее высокий приоритет при работе с проблемной задолженностью;
применение аналогичных процедур взыскания к заемщикам с просроченными страховыми платежами;
только один кредит в первой сделке секьюритизации Банка был признан дефолтным по причине просрочки по оплате страховой премии свыше 180 дней;
стандартная процедура работы с проблемными секьюритизированными активами — обратный выкуп кредитов на баланс МИБа;
выкуп дефолтных закладных при просрочке более 90 дней или на более ранних стадиях при наличии соответствующих оснований или в случае невозможности погашения задолженности вне судебного процесса;
по мнению АКРА, вероятность взыскания проблемных активов с баланса Эмитента крайне мала и соизмерима с небольшой пропорцией активов в портфеле;
взыскание задолженности на поздних стадиях с баланса Эмитента не проводилось, отличия процесса взыскания не описаны, соответствующие процедуры и регламент находятся в разработке.

Приложение 6. Винтажный анализ

Рисунок 16. Исторические показатели кумулятивных дефолтов (просрочки свыше 90 дней) МИБа в разрезе квартальных винтажей по остатку ссудной задолженности

Рисунок 17. Исторические показатели кумулятивных дефолтов (просрочки свыше 90 дней) МИБа в разрезе квартальных винтажей по количеству кредитов

Источник: данные МИБа

Приложение 7. Мониторинг

Мониторинг АКРА

АКРА будет проводить мониторинг сделки на постоянной основе. Стороны сделки обязуются предоставлять Агентству актуальные данные по портфелю обеспечения, а также ежеквартальные отчеты расчетного агента, содержащие в том числе информацию о распределении средств Эмитента и об осуществлении выплат инвесторам в каждую купонную дату.

Мониторинг со стороны специализированного депозитария ипотечного покрытия

Текущее состояние портфеля контролируется на постоянной основе специализированным депозитарием (СД). В обязанности СД входят следующие функции:

проверка закладных, входящих в состав обеспечения по облигациям, до момента эмиссии;
формирование РИП;
ведение РИП: включение/исключение денежных средств, исключение погашенных, выкупленных или дефолтных кредитов из состава РИП;
контроль за целевым использованием включенных в состав РИП средств эмитента в соответствии с эмиссионной документацией (путем акцепта текущих платежей, которые осуществляет эмитент за счет средств, составляющих РИП);
контроль за достаточностью размера РИП по отношению к облигациям.

Актуальные данные о составе и изменениях РИП подлежат раскрытию и публикуются СД на регулярной основе на сайте эмитента.

Контроль со стороны ЦБ

Регулятор (ЦБ РФ) получает информацию о портфеле в формате РИП в комплекте эмиссионной документации для государственной регистрации эмиссии.

С учетом регулярной публикации РИП в открытых источниках ЦБ РФ имеет возможность при необходимости проводить мониторинг сделки.

Прозрачность информации

АКРА учитывает наличие проверяющей стороны в сделке в лице СД, а также установленный режим обмена информацией между сторонами сделки и полноту доступа к актуальным данным как по активам (портфелю обеспечения), так и по пассивам (облигациям) эмитента.

АКРА оценивает прозрачность и проверяемость информационного потока по сделке как высокие.

Приложение 8. Транзакционные триггеры

Объект действия триггера: Амортизация РФСН

Срок действия: Весь срок сделки

Условия:

1) Эмитент имеет достаточно средств процентного водопада для полного погашения РУНО, а также для пополнения РФСН до необходимого размера.

2) Совокупный остаток ссудной задолженности по дефолтным закладным составляет не более 6% от совокупной номинальной стоимости облигаций на дату размещения.

3) Рейтинг, присвоенный АКРА обслуживающему агенту (в случае отсутствия рейтинга
у обслуживающего агента рейтинг, присвоенный АКРА резервному обслуживающему агенту), становится ниже уровня ВВВ(RU).

Действие в случае соблюдения/нарушения условий:

Соблюдение условий: в каждую дату выплаты производится амортизация РФСН пропорционально амортизации номинальной стоимости облигаций вплоть до достижения фондом уровня 40 млн руб. Суммы амортизации включаются в процентный водопад.

Нарушение условий: на текущую дату выплаты необходимый размер РФСН устанавливается исходя из его размера на предыдущую дату выплаты.

Объект действия триггера: Замена обслуживающего агента

Срок действия: Весь срок сделки

Условия:

Наступление любого из следующих событий будет случаем замены обслуживающего агента:

1) Задержка при предоставлении ежеквартального отчета сервисного агента или неисполнение какого-либо обязательства по договору с обслуживающим агентом в течение 5 рабочих дней.

2) Нарушение заверений и гарантий, предоставление недостоверных документов обслуживающим агентом.

3) Нарушение договора с обслуживающим агентом из-за обстоятельств непреодолимой силы, которое продолжается в течение 10 рабочих дней.

4) Несостоятельность (банкротство) обслуживающего агента или отзыв лицензий, необходимых для обслуживания портфеля обеспечения.

5) Снижение присвоенного АКРА кредитного рейтинга обслуживающего агента до уровня ниже ВВВ(RU).

Действие в случае соблюдения/нарушения условий:

Обслуживание портфеля в обязательном порядке передается РОА.

Объект действия триггера: Замена банка счета

Срок действия: Весь срок сделки

Условия:

Снижение присвоенного АКРА рейтинга долгосрочной кредитоспособности банка счета ниже уровня АА-(RU).

Действие в случае соблюдения/нарушения условий:

УК эмитента обязана обеспечить перевод счетов эмитента в другой банк счета, рейтинг которого соответствует установленному уровню.

Объект действия триггера: Замена УК и БК

Срок действия: Весь срок сделки

Условия:

Невозможность выполнения функций единоличного исполнительного органа Эмитента (управляющей организации Эмитента) или оказания услуг по ведению бухгалтерского и налогового учета эмитента для ООО «ТМФ РУС» или для ООО «РМА СЕРВИС» в результате расширения и/или принятия новых санкций в отношении российской экономики.

Действие в случае соблюдения/нарушения условий:

Функции УК и БК передаются резервным УК и БК.

Объект действия триггера: Замена РОА

Срок действия: Весь срок сделки

Условия:

1) Задержка при предоставлении ежеквартального отчета РОА или неисполнение какого-либо обязательства по договору в течение 5 рабочих дней.

2) Нарушение заверений и гарантий, предоставление недостоверных документов РОА, если нарушение не устранено в течение 5 рабочих дней

3) Нарушение договора с РОА из-за обстоятельств непреодолимой силы, которое продолжается в течение 10 рабочих дней.

4) Несостоятельность (банкротство) РОА или отзыв лицензий, необходимых для обслуживания портфеля обеспечения.

5) Снижение кредитного рейтинга РОА, присвоенного АКРА, до уровня ниже ВВВ(RU) или его отзыв.

Действие в случае соблюдения/нарушения условий:

Если в отношении действующего РОА не наступил случай несостоятельности, то РОА обязуется найти себе замену.

Если в отношении РОА наступил случай несостоятельности, то УК эмитента ищет замену РОА.

Приложение 9. Статистические данные российского рынка ипотечного кредитования⁵

Рисунок 18. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости о возраста заемщика на дату выдачи кредита

⁵ Анализ исторических данных проводился АКРА на основе репрезентативной выборки по кредитному портфелю банков, суммарная доля которых по объему ипотечной задолженности составляет около 90% рынка (31.12.2016). В выборку вошли кредиты, выданные в 83 субъектах РФ за период с 2004 по 2016 год, включающие подавляющее большинство представленных на рынке ипотечных продуктов и классов заемщиков.

Рисунок 19. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от уровня образования заемщика на дату выдачи кредита

Рисунок 20. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от формы подтверждения дохода

Рисунок 21. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от типа объекта залога

Регуляторное раскрытие

Ожидаемый кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов инструментам
и обязательствам структурированного финансирования по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Ожидаемый кредитный рейтинг был присвоен облигациям с ипотечным покрытием, выпущенным ООО «ИА Металлинвест-2», впервые. АКРА предполагает пересмотр ожидаемого кредитного рейтинга в течение 90 дней с даты присвоения ожидаемого рейтинга (01.03.2018).

Ожидаемый кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО АКБ «Металлинвестбанк», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Ожидаемый кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО АКБ «Металлинвестбанк» принимало участие в процессе присвоения ожидаемого кредитного рейтинга.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ПАО АКБ «Металлинвестбанк», не выявлены.

АКРА не оказывало ПАО АКБ «Металлинвестбанк» и ООО «ИА Металлинвест-2» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения ожидаемого кредитного рейтинга выявлены не были.

Версия для печати

Скачать PDF

Аналитики

Денис Хмилевский

Заместитель директора, группа рейтингов проектного и структурированного финансирования

+7 (495) 139 04 80, доб. 158

denis.khmilevskiy@acra-ratings.ru

Никита Борзов

Заместитель директора, группа рейтингов структурированных финансовых инструментов

+7 (495) 139 04 80, доб. 131

nikita.borzov@acra-ratings.ru

Часть I. Краткая форма отчета

Описание сделки

Портфель активов

Банк-оригинатор

Контрагенты по сделке

Дополнительная информация по сделке

Резюме

Часть II. Развернутая форма отчета

1. Сильные и слабые стороны сделки (развернутое описание)

2. Анализ активов:

3. Анализ структуры пассивов Эмитента

4. Модельные допущения

Приложение 1. Анализ рисков структуры сделки

Приложение 2. Описание портфеля обеспечения по рейтингуемым облигациям

Рисунок 5. Распределение портфеля по сроку погашения

Рисунок 6. Распределение портфеля по размеру процентной ставки

Рисунок 7. Цель кредита (вид продукта)

Рисунок 8. Географическое распределение кредитов в портфеле

Источник: данные МИБа

Приложение 3. Сравнение с аналогичными сделками

Приложение 4. Чувствительность рейтинга к параметрам моделирования

Таблица 1. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 10% в годовом выражении

Таблица 2. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 15% в годовом выражении

Таблица 3. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 20% в годовом выражении

Таблица 4. Анализ чувствительности рейтинга к изменению величины ОП и ГРАСП ААА ОП при уровне досрочного погашения 25% в годовом выражении

Приложение 5. Краткий обзор стандартов и процедур оригинатора/обслуживающего агента

Приложение 6. Винтажный анализ

Рисунок 16. Исторические показатели кумулятивных дефолтов (просрочки свыше 90 дней) МИБа в разрезе квартальных винтажей по остатку ссудной задолженности

Рисунок 17. Исторические показатели кумулятивных дефолтов (просрочки свыше 90 дней) МИБа в разрезе квартальных винтажей по количеству кредитов

Приложение 7. Мониторинг

Приложение 8. Транзакционные триггеры

Приложение 9. Статистические данные российского рынка ипотечного кредитования5

Рисунок 18. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости о возраста заемщика на дату выдачи кредита

Рисунок 19. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от уровня образования заемщика на дату выдачи кредита

Рисунок 20. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от формы подтверждения дохода

Рисунок 21. Распределение дефолтов (просрочки 90+) в зависимости от типа объекта залога

Регуляторное раскрытие

Приложение 9. Статистические данные российского рынка ипотечного кредитования⁵