Повышение кредитного рейтинга АО «ГЛОРАКС» (далее — Компания, ГЛОРАКС) обусловлено улучшением оценки за размер бизнеса на фоне продолжающегося расширения регионального присутствия и увеличения портфеля проектов. Дополнительную поддержку рейтингу оказывает улучшение оценок бизнес-профиля и финансовой прозрачности.
Кредитный рейтинг Компании учитывает средний уровень долговой нагрузки, сильную позицию по ликвидности, а также средние рентабельность и рыночную позицию. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск, а также среднее покрытие процентных платежей.
ГЛОРАКС — федеральный девелопер, реализующий проекты в 11 регионах России, в том числе в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и во Владивостоке. На начало августа 2025 года объем портфеля текущего строительства Компании превышал 700 тыс. кв. м. По оценкам Компании, нераспроданная площадь проектов на середину 2025 года составляла 5,4 млн кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Улучшение оценки бизнес-профиля. Агентство отмечает улучшение оценки субфактора «Зависимость от материалов и субподряда». Компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика в регионах, где это экономически целесообразно. Помимо этого, ГЛОРАКС располагает собственными строительными бригадами, которые выполняют около 10% общего объема работ. В Компании функционирует собственное проектное бюро, что позволяет перевести архитектурные и проектные функции по типовым проектам на внутреннее исполнение. АКРА отмечает положительную динамику диверсификации денежных потоков: согласно ожиданиям Агентства, доля крупнейшего проекта в выручке на горизонте ближайших трех лет не превысит 15%. Степень распроданности по портфелю оценивается как средняя. Разрыв между распроданностью и стройготовностью составляет около 19%. Агентство отмечает минимальные средневзвешенные задержки ввода жилья у Компании. В 2024 году ГЛОРАКС успешно сдал 137 тыс. кв. м жилья без нарушения сроков.
Очень сильная географическая диверсификация и средняя рыночная позиция. За последние годы ГЛОРАКС значительно расширил свое региональное присутствие. По состоянию на середину 2025 года Компания ведет проекты в 11 регионах России, занимая сильные позиции на рынках Нижнего Новгорода, Мурманска и Владивостока. Наиболее важными с точки зрения генерации выручки в ближайшие три года будут следующие регионы: Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань и Владивосток. Агентство полагает, что доля крупнейшего региона в структуре выручки не превысит 30% на горизонте ближайших трех лет.
Средняя долговая нагрузка при среднем покрытии процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.
Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 3,2х. Средняя оценка долговой нагрузки обусловлена запуском новых проектов и связанным с этим низким покрытием проектного долга средствами на эскроу-счетах. Прогнозная оценка долговой нагрузки базируется на ожиданиях Агентства, что по мере выхода проектов на стадию продаж показатели покрытия улучшатся.
Ужесточение денежно-кредитной политики и рост стоимости рефинансирования оказали давление на метрики обслуживания долга. По прогнозам Агентства, средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за период с 2022 по 2027 год составит 2,9x.
Средний размер бизнеса. В 2024 году выручка Компании увеличилась в 2,4 раза, до 32,6 млрд руб. По оценкам АКРА, средневзвешенный за период с 2022 по 2027 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составит 7,4 млрд руб. Компания продолжает наращивать объемы строительства как за счет запуска новых проектов, так и благодаря сделкам слияния и поглощения. По состоянию на начало августа 2025 года портфель текущего строительства превышал 700 тыс. кв. м. Агентство ожидает дальнейшее увеличение средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов за счет расширения портфеля проектов.
Сильная ликвидность и средняя рентабельность. Согласно ожиданиям Агентства, в ближайшей перспективе ГЛОРАКС будет обладать достаточными свободным денежным потоком (FCF) и ликвидными средствами для покрытия общекорпоративного долга. Средневзвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности в период до 2027 года будет находиться на уровне выше 1,5х. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год оценивается Агентством на уровне 18,5%, при этом АКРА отмечает постепенное снижение отношения SG&A к выручке по мере роста размеров бизнеса.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
устойчивое снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 2,0x при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу до уровня ниже 2,0x и росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х;
-
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х при одновременном росте объема строительства свыше 1 млн кв. м и снижении разрыва между распроданностью и стройготовностью ниже 10%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х;
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х;
-
снижение рентабельности по FCF ниже 5%;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
АО «ГЛОРАКС», серия 001P-02 (ISIN RU000A108132), срок погашения — 05.03.2026, объем эмиссии — 1 млрд руб., — BBB(RU).
АО «ГЛОРАКС», серия 001P-03 (ISIN RU000A10ATR2), срок погашения — 27.01.2027, объем эмиссии — 1,4 млрд руб., — BBB(RU).
АО «ГЛОРАКС», серия 001P-04 (ISIN RU000A10B9Q9), срок погашения — 24.03.2028, объем эмиссии — 2,2 млрд руб., — BBB(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне кредитного рейтинга Компании — BBB(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги АО «ГЛОРАКС» и облигационным выпускам АО «ГЛОРАКС» (RU000A108132, RU000A10ATR2, RU000A10B9Q9) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитные рейтинги АО «ГЛОРАКС» и облигационных выпусков АО «ГЛОРАКС» (RU000A108132, RU000A10ATR2, RU000A10B9Q9) были опубликованы АКРА 09.11.2021, 15.03.2024, 06.02.2025 и 09.04.2025 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГЛОРАКС», а также кредитного рейтинга его облигационных выпусков (RU000A108132, RU000A10ATR2, RU000A10B9Q9) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «ГЛОРАКС», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «ГЛОРАКС» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало АО «ГЛОРАКС» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
