Подтверждение кредитного рейтинга АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлено сильной оценкой операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга, а также сильными оценками рентабельности, ликвидности и денежного потока. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга продолжают оказывать очень высокий отраслевой риск и средние оценки рыночной позиции и размера бизнеса Компании.
ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы. Основные сегменты деятельности Компании — строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также строительство объектов коммерческой недвижимости. Группа входит в число лидеров рынка по объему продаж офисной недвижимости. На конец апреля 2025 года объем портфеля текущего строительства ГК «Пионер» составлял 607 тыс. кв. м, портфель проектов в стадии проектирования — 1 000 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Итоги 2024 года и прогноз результатов деятельности на 2025 год. Совокупные продажи жилой и коммерческой недвижимости ГК «Пионер» по итогам прошлого года снизились в натуральном выражении на 22% относительно показателя 2023 года, до 106 тыс. кв. м, что соответствует общерыночным тенденциям в условиях сложной ситуации на рынке недвижимости. При этом в денежном выражении объем продаж вырос на 22% благодаря значительному увеличению средней цены реализации жилья, обусловленному ростом доли проектов премиального и элитного сегментов в общем объеме продаж Компании. По результатам четырех месяцев 2025 года ГК «Пионер» фиксирует сопоставимый с аналогичным периодом прошлого года объем продаж в денежном выражении. По итогам текущего года АКРА прогнозирует рост контрактации Группы в пределах 10% к показателю прошлого года за счет восходящей динамики цен в высокобюджетном сегменте недвижимости (+25% год к году) и сниженной зависимости продаж премиального жилья Компании от ипотечных продуктов по сравнению со среднеотраслевыми показателями (средняя доля ипотеки в структуре продаж за четыре месяца 2025 года составила 21%).
Агентство учитывает наличие сформированного земельного банка ГК «Пионер», который позволяет увеличить портфель текущего строительства до более чем 1 млн кв. м и существенно повысить продажи и выручку в прогнозном периоде.
Сильная оценка операционного риск-профиля. АКРА по-прежнему высоко оценивает операционный риск-профиль Компании, отмечая ее сильный бизнес-профиль, а также высокие географическую диверсификацию и уровень корпоративного управления. Рыночная позиция Компании оценивается как средняя — ГК «Пионер» входит в число 15 крупнейших девелоперов по объему продаж жилой недвижимости с долей рынка около 2% и занимает лидирующие позиции по объему продаж коммерческих площадей на рынке старой Москвы.
Портфель проектов хорошо диверсифицирован: доля жилой недвижимости в продажах на 2025–2027 годы составит 77%, коммерческой недвижимости — 23%. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на высоком уровне. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, за последние три года Группа не допускала задержек в сдаче объектов. Ограничивающее влияние на оценку бизнес-профиля, в соответствии с методологией АКРА, оказывают отсутствие собственных производственных мощностей и зависимость от субподряда.
Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. АКРА оценивает размер бизнеса Компании как средний. По итогам 2024 года показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов достиг 15,9 млрд руб., что соответствует росту на 59% в годовом сопоставлении. Объем портфеля проектов в стадии строительства — 607 тыс. кв. м (на 30.04.2025) — также соответствует среднему размеру бизнеса по методологии Агентства.
Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам прошлого года выросла до 34% (23% годом ранее). Увеличение доли премиального и элитного сегментов положительно сказывается на маржинальности продаж. В период 2025–2027 годов АКРА ожидает сохранение высоких значений данного показателя, что вместе со средневзвешенным отношением SG&A к выручке на уровне 11,3% свидетельствует о высокой рентабельности ГК «Пионер».
Сохранение низкой долговой нагрузки при очень высоком уровне обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета, полностью обеспеченного средствами, поступившими от покупателей на эти эскроу-счета. С учетом данной корректировки отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей по итогам прошлого года составило 2,1х, оставшись на сопоставимом с 2023 годом уровне. Агентство прогнозирует, что средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей будет равно 1,9х на фоне существенных накопленных остатков на счетах эскроу. По оценкам АКРА, средневзвешенное отношение общего долга к капиталу составит 0,9х, что вместе с указанным выше показателем свидетельствует о низкой долговой нагрузке Компании. Качественная оценка долговой нагрузки определяется на очень высоком уровне благодаря комфортному графику погашения долга и сбалансированной структуре долгового портфеля.
При оценке показателей покрытия АКРА включает процентные выплаты по корпоративному долгу в состав процентных платежей, при этом выплаты по проектному долгу под эскроу-счета учитываются в себестоимости. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценке АКРА, составит 8,3х благодаря поддержанию корпоративного долга на невысоком уровне.
Сильные оценки ликвидности и денежного потока. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 9,1%, а средневзвешенное значение этого показателя за период с 2022 по 2027 год ожидается на уровне 6,3%. Диверсифицированные источники внутреннего и внешнего финансирования, а также комфортный график погашения долга обеспечивают Компании умеренно высокую оценку ликвидности. Дополнительную поддержку оценке ликвидности оказывает сформированный земельный банк, обеспечивающий деятельность Компании в среднесрочной перспективе без необходимости значительных капиталовложений.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- усиление рыночных позиций Компании при одновременном увеличении портфеля текущего строительства до уровня, превышающего 1 млн кв. м, и росте средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 8,0х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения общего долга к капиталу выше 1,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы более чем на 15% в 2025–2027 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
