Изменение прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее — Компания, Брусника) со «Стабильного» на «Негативный» вызвано рисками ухудшения показателя обслуживания долга Компании в связи со значительным ростом ставок по кредитам по причине ужесточения денежно-кредитной политики Банка России, а также с необходимостью рефинансирования части облигационного долга Компании в период пикового уровня ставок в 2025 году.
Кредитный рейтинг Компании обусловлен очень сильным бизнес-профилем, очень сильной географической диверсификацией, высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой, высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. В то же время средние оценки рыночной позиции, размера бизнеса и денежного потока остаются сдерживающими факторами рейтинговой оценки.
Брусника — девелоперская компания, основанная в 2004 году и специализирующаяся на строительстве жилья высокого качества и комплексном развитии городских территорий. Штаб-квартира находится в Екатеринбурге. Портфель проектов Компании диверсифицирован по 13 регионам. По результатам 2024 года, по данным Компании, объем ввода жилой недвижимости превысит 470 тыс. кв. м. По состоянию на начало декабря 2024 года, согласно данным Единого ресурса застройщиков, Брусника находится на восьмом месте по объему портфеля текущего строительства.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Ожидаемые результаты деятельности за 2024 год. Несмотря на последствия отмены программы массовой льготной ипотеки, по итогам текущего года объем зарегистрированных договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости ожидается примерно на уровне прошлого года благодаря запуску новых проектов. При этом продажи в денежном выражении, по прогнозу Компании, достигнут порядка 85 млрд руб., что более чем на 40% выше результата 2023 года и приближено к ожиданиям Агентства. Это связано со значительным увеличением средних цен контрактации, обусловленным ростом доли продаж, приходящихся на проекты в Москве, до 35–40%. АКРА ожидает, что рост выручки, признаваемой по строительной готовности в рамках отчетности по МСФО, превысит 30% в годовом сопоставлении.
Очень сильный бизнес-профиль отражает очень высокую диверсификацию портфеля проектов, а также очень высокую оценку условий и сроков их реализации. В течение 2024 года Компания расширила портфель строительства за счет реализации новых проектов, включая начало строительства трех объектов в Москве. Согласно ожиданиям Агентства, доля крупнейшего проекта в прогнозной выручке на горизонте трех лет не превысит 10%. Сроки и условия реализации проектов Компании стабильны и оцениваются Агентством на очень высоком уровне. Брусника эффективно управляет сроками и себестоимостью строительства благодаря консолидации функций генерального подряда, технического надзора и проектирования внутри Компании. Это позволяет оптимизировать процессы и ускорять выполнение проектов. Важную роль в этом процессе играет цифровизация бизнес-процессов и инвестиции в НИОКР, способствующие повышению производительности и снижению затрат. Брусника обладает развитой системой сбыта с диверсифицированными каналами продаж и активно развивающейся системой онлайн-покупок. Поддержку субфактору «Зависимость от материала и субподряда» оказывает наличие производственных мощностей для изготовления префабрицированных конструктивных элементов, что позволяет сократить сроки строительства. Кроме того, в 2024 году Компания приступила к строительству в Новой Москве производственного кластера по выпуску железобетонных конструкций и других префабрицированных изделий.
Компания занимает лидирующие позиции в рейтинге Единого ресурса застройщиков по потребительским качествам проектов. Брусника является первой компанией на российском рынке жилья, получившей экологический сертификат BREEAM уровня Excellent, и признана инновационно-стимулирующим застройщиком страны.
Очень высокая географическая диверсификация Компании обусловлена тем, что она ведет строительство в крупных агломерациях Урала и Сибири, в Москве и Московской̆ области. Стратегия развития Компании предполагает дальнейшую экспансию в Санкт-Петербург, Ленинградскую область, Липецк, Пермь и Челябинск, а также сбалансированность портфеля проектов между регионами присутствия.
Высокий уровень корпоративного управления отражает успешность реализуемой стратегии, что выражается как в росте операционных показателей Компании и увеличении доли рынка в регионах присутствия, так и в постоянном улучшении качественных характеристик вводимых объектов и повышении узнаваемости бренда. Оценка финансовой прозрачности находится на очень высоком уровне благодаря публикации отчетности по МСФО в открытом доступе, ежеквартальным публикациям операционных результатов и работе с инвесторами. Высокая оценка субфактора «Структура управления» учитывает присутствие независимых членов в совете директоров Компании.
Средняя оценка размера бизнеса при высокой рентабельности. Средний размер бизнеса обусловлен средневзвешенным значением FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год, оцениваемым АКРА на уровне 23,6 млрд руб. Агентство отмечает, что Компания демонстрирует эффективный контроль себестоимости и рентабельности проектов, а также оптимизацию накладных расходов, что свидетельствует о высокой операционной эффективности. Средневзвешенная рентабельность Компании по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год оценивается на уровне 23,8%.
Низкий уровень долговой нагрузки при высоком показателе обслуживания долга. При оценке долговой нагрузки АКРА корректирует общий долг, исключая сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами на эскроу-счетах от покупателей (но не более чем на размер проектного долга). Средневзвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей за период с 2022 по 2027 год оценивается на уровне 2,9х, в то время как отношение общего долга к капиталу составит 1,8х, что соответствует средним оценкам по методологии Агентства. При этом АКРА оценивает долговую нагрузку Компании как низкую благодаря очень высокому качеству ее оценки, которое обусловлено сбалансированной структурой долга, комфортным графиком погашения и высокой диверсификацией базы кредиторов. Наличие фиксированных ставок по двум облигационным выпускам также способствует снижению рисков, связанных с изменением процентных ставок. При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по проектному долгу в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 5,5х.
Высокий уровень ликвидности при средней оценке денежного потока. Сильная оценка ликвидности учитывает наличие у Брусники диверсифицированных источников внутреннего и внешнего финансирования и объем доступных к выборке лимитов в банках. Для оценки рентабельности по свободному денежному потоку (FCF) компаний-застройщиков АКРА корректирует показатель FCF на сумму расходов, профинансированных за счет проектного финансирования. На протяжении последних лет Компания активно наращивала объем земельного банка, что оказывает давление на средневзвешенную скорректированную рентабельность по FCF. Вместе с тем, по оценкам АКРА, рентабельность по FCF на горизонте с 2024 по 2027 год будет находиться преимущественно в зоне положительных значений.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- устойчивое снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 1,0х и росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х;
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании более чем на 15% в 2025–2027 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9), срок погашения — 10.06.2025, объем эмиссии — 5,25 млрд руб., —A-(RU).
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A107UU5), срок погашения — 28.03.2027, объем эмиссии — 7,5 млрд руб., — A-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится ко II категории, в связи с чем кредитный рейтинг выпусков приравнивается к кредитному рейтингу Компании и устанавливается на уровне A-(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и облигационных выпусков ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9, RU000A107UU5) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» был опубликован АКРА 03.03.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций RU000A1048A9 — 14.12.2021, выпуска облигаций RU000A107UU5 — 07.03.2024. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и рейтингов выпусков облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.