АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ПАО «ИНГРАД» ДО УРОВНЯ BB+(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Снятие статуса «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» и понижение кредитного рейтинга ПАО «ИНГРАД» (далее — Компания, ИНГРАД) обусловлены завершением сделки по продаже Компании прежним акционером (ООО «Концерн «РОССИУМ»), что, в свою очередь, привело к снижению оценки предоставления внешней поддержки, а также ожиданиями Агентства относительно неисполнения Компанией планов по снижению долговой нагрузки в 2024 году. Операционный риск-профиль Компании характеризуется средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также очень высокой географической диверсификацией. Оценка финансового риск-профиля базируется на высоких оценках рентабельности, ликвидности и денежного потока, высоком уровне долговой нагрузки и низком показателе обслуживания долга при средней оценке размера бизнеса. Очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства является сдерживающим рейтинг фактором.

ИНГРАД — один из наиболее крупных игроков на рынке жилой недвижимости Московского региона и России в целом. Согласно статистике Единого ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), в 2023 году Компания ввела в эксплуатацию 305 тыс. кв. м жилой недвижимости в Московском регионе и вошла в число основных по этому показателю участников рынка.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.

Средняя оценка операционного риск-профиля. Агентство отмечает устойчивую рыночную позицию Компании на рынке Московского региона. В 2023 году ИНГРАД вошел в пятерку наиболее крупных застройщиков по объемам ввода жилья в Москве. Бизнес-профиль Компании определяется в целом успешной стратегией, очень высокой диверсификацией портфеля проектов, средней оценкой зависимости от материалов и субподряда, а также невысокой оценкой сроков и условий реализации объектов (по причине задержек сроков ввода объектов). Портфель проектов Компании характеризуется очень высокой географической диверсификацией: в 2024–2026 годах, по оценке АКРА, порядка 54% продаж придется на Москву, 46% — на Московскую область.

Результаты деятельности Компании за первое полугодие 2024 года и ожидания по показателям за текущий год. По итогам 2023 года продажи Компании в денежном выражении (59,7 млрд руб.) оказались на уровне результата 2022-го, что соответствует ожиданиям Агентства. При этом общий объем продаж недвижимости Компании в первой половине текущего года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2023-го на 11,5% в денежном выражении, несмотря на положительное влияние средних цен реализации, возросших на 22% в Московской области и на 7% в Москве по сравнению с первым полугодием 2023 года. Совокупность негативных для рынка факторов, таких как окончание действия массовой программы льготной ипотеки, ужесточение условий семейной ипотеки, исключение Москвы из программы IT-ипотеки и очень высокие ставки по рыночным ипотечным программам, по мнению АКРА, может привести к более существенному спаду спроса на жилье. По итогам 2024 года, как ожидает Агентство, объем продаж Компании в денежном выражении может снизиться на 30–35%.

Высокая долговая нагрузка при низком показателе обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Вопреки ожиданиям Агентства, реализованный Компанией план по замещению проектным финансированием корпоративного долга во второй половине 2023 года не привел к снижению отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей на фоне более слабых финансовых результатов и наполняемости счетов эскроу денежными средствами. Вместе с тем АКРА допускает, что в текущих рыночных условиях долговая нагрузка превысит прогнозируемые уровни в 2024–2025 годах на фоне вероятного замедления темпов наполнения эскроу-счетов во втором полугодии 2024 года и на всем протяжении 2025 года и роста неопределенности в отношении ожидаемых финансовых результатов Компании. Согласно модели АКРА, средневзвешенный за 2022–2026 годы показатель оценивается на уровне 5,5х, а отношение общего долга к капиталу составит 4,5х, что соответствует высокой долговой нагрузке. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2023 год составило 1,4х, а средневзвешенное за указанный выше период значение показателя оценивается Агентством на уровне 1,9х.

Высокая оценка ликвидности при сильном денежном потоке. Наличие объемов невыбранной задолженности и достаточно комфортный график погашения общекорпоративного долга отражают сильную оценку ликвидности Компании. Средневзвешенная за период с 2022 по 2026 год рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) ожидается Агентством на положительном уровне за счет значительного объема раскрытия эскроу-счетов в 2024–2025 годах. При этом в связи со сменой собственника Компании Агентство допускает в 2026 году изменение подхода к дивидендным выплатам, которые могут быть направлены на частичное обслуживание долговых обязательств, привлеченных новым акционером для покупки Компании.

Ключевые допущения

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2025–2026 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 2,5х;

• снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 5,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 4,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 1,0х;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 12% при одновременном снижении объема портфеля текущего строительства ниже 500 тыс. кв. м;

• снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2025–2026 годах;

• регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.

Поддержка: отсутствует.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Впервые кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был опубликован АКРА 06.09.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ИНГРАД» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «ИНГРАД», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «ИНГРАД» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

Решение о понижении кредитного рейтинга ПАО «ИНГРАД» до уровня BB+(RU), прогноз «Стабильный», принято на повторном заседании рейтингового комитета с учетом рассмотрения АКРА мотивированной апелляции на решение рейтингового комитета о понижении кредитного рейтинга ПАО «ИНГРАД» до уровня BB+(RU), прогноз «Стабильный». Уровень кредитного рейтинга и прогноз по кредитному рейтингу по результатам рассмотрения мотивированной апелляции не изменились.