Кредитный рейтинг ООО «А101» (далее — Компания, ООО «А101») обусловлен высокой оценкой операционного риск-профиля, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга, крупным размером бизнеса Компании, высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывает очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).
ООО «А101» — один из крупнейших девелоперов Московского региона. Компания занимается реализацией проектов жилой, коммерческой, офисной и иной недвижимости в рамках комплексного освоения территории Новой Москвы. По состоянию на ноябрь 2024 года текущий портфель строительства жилья Компании, по данным Единого ресурса застройщиков, составлял 1,4 млн кв. м. Общая площадь строительства с учетом коммерческой и социальной инфраструктуры, по данным Компании, составляет 2,2 млн кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.
Высокая оценка операционного риск-профиля обусловлена сильными оценками рыночной позиции, географической диверсификации, бизнес-профиля и корпоративного управления. Компания является лидером на рынке жилищного строительства Новой Москвы: ее доля составила 39% по итогам девяти месяцев 2024 года. Агентство рассматривает рынок жилья Московского региона, включая Новую Москву, как один из наиболее емких, стабильных и маржинальных, в связи с чем географическая диверсификация ООО «А101», согласно методологии АКРА, оценивается на высоком уровне.
Диверсификация проектов Компании оценивается Агентством также на высоком уровне. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на очень высоком уровне — средняя распроданность объектов ООО «А101» опережает среднюю готовность, фактические сроки строительства исторически незначительно отклоняются от плановых (за исключением периода пандемии COVID-19). Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Значительная часть работ по проектированию выполняется собственным проектным институтом. В рамках оценки бизнес-профиля Компании Агентство также учитывает ее уникальный опыт реализации проектов комплексного освоения территории, а также значительный размер земельного банка в собственности Компании (более 20 млн кв. м).
По мнению АКРА, стратегия Компании успешна, последовательна и позволяет укреплять ее позиции на рынке. Планы Компании предполагают сохранение объема продаж в 2024 году в физическом и денежном выражении на уровне 2023 года. Агентство отмечает, что несмотря на негативные тенденции на первичном рынке жилья, по итогам девяти месяцев 2024 года Компания движется к успешной реализации поставленных на 2024 год задач. Так, продажи Компании в августе — сентябре 2024 года продемонстрировали быстрое восстановление после июльского спада и в целом по итогам третьего квартала практически вышли на уровень первого квартала текущего года.
Структура управления оценивается на очень высоком уровне. АКРА отмечает рост финансовой прозрачности Компании: в 2024 году ООО «А101» начала публиковать операционные результаты, на сайте Компании размещены справочник аналитика и презентационные материалы для инвесторов. Оценка финансовой прозрачности Компании была повышена Агентством до высокой. Риск-менеджмент оценивается как адекватный. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.
Высокая рентабельность Компании обеспечивается за счет эффекта масштаба в рамках проектов комплексного развития территории, низких исторических расходов на приобретение находящегося в собственности земельного банка, высокого качества продукта и контроля себестоимости на всех этапах реализации проектов.
Очень низкая оценка долговой нагрузки и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей, по оценке Агентства, составит менее 1,0х. АКРА отмечает наличие концентрации кредитного портфеля Компании на единственном кредиторе. Вместе с тем, по мнению Агентства, концентрация кредитного портфеля Компании экономически целесообразна ввиду предоставленных ей эксклюзивных условий кредитования. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценке АКРА, превысит 8,0х.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Новой Москвы в 2025–2027 годах;
-
смягчение денежно-кредитной политики Банка России во второй половине 2025 года.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост объема портфеля текущего строительства Компании до 2 млн кв. м и повышение диверсификации проектов.
К негативному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): а.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «А101» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «А101» был опубликован АКРА 06.12.2023. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «А101» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «А101», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «А101» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало ООО «А101» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
