Кредитный рейтинг ООО «Смарт Девелопмент» (далее — ООО «Смарт Девелопмент», Компания) обусловлен высокой рентабельностью, сильной позицией по ликвидности, средним бизнес-профилем и средней рыночной позицией. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск отрасли жилищного строительства, слабый денежный поток, средняя долговая нагрузка, среднее покрытие процентных платежей, а также средний уровень корпоративного управления.
ООО «Смарт Девелопмент» — успешный игрок на рынке девелопмента в Южном федеральном округе. Компания занимается реализацией проектов от комфорт-класса до премиум-сегмента.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средние оценки бизнес-профиля и географической диверсификации. Средняя оценка бизнес-профиля обусловлена средней оценкой распроданности текущих проектов, низкой оценкой субфактора зависимости от материалов и субподряда, а также очень сильной оценкой диверсификации проектов. Распроданность по текущему портфелю строительства оценивается на среднем уровне, степень готовности превышает степень распроданности примерно на 30%. Поддержку оценке бизнес-профиля оказывает очень сильная диверсификация портфеля проектов, в который входят проекты на разной стадии реализации. При этом портфель проектов хорошо диверсифицирован по классам и назначению реализуемых объектов, плановая выручка от продажи недвижимости одного класса не превышает 65% от плановой выручки за ближайшие три года. Однако Агентство отмечает некоторую концентрацию денежных потоков на двух ключевых проектах Компании, плановая выручка от каждого из которых, по прогнозам АКРА, не превысит 25% от плановой выручки за ближайшие три года.
Средняя географическая диверсификация связана с тем, что порядка 80% прогнозной выручки в ближайшие три года будет получено в Краснодарском крае, при этом 63% выручки сконцентрировано в Сочи. Агентство делает отступление от методологии в части оценки субфактора «Присутствие в городах федерального значения» в сторону улучшения на одну ступень, поскольку рынок недвижимости Сочи является премиальным по ценообразованию и отличается стабильностью спроса. Данный факт можно рассматривать как смягчающий при оценке географической диверсификации.
Средний уровень корпоративного управления отражает средние оценки структуры управления и управления рисками, а также низкую оценку структуры группы и финансовой прозрачности. В рамках девелоперской деятельности Компания заключает сделки со связанными сторонами внутри холдинга. Начало реализации ряда проектов происходит вне рамок консолидации отчетности по МСФО, однако по мере их завершения они постепенно включаются в консолидированную отчетность Компании. Подобная практика, по мнению Агентства, затрудняет анализ финансовой отчетности и структуры группы.
Средняя долговая нагрузка и среднее покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами покупателей. Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 2,1х. В своем прогнозе АКРА учитывает негативное влияние от сокращения программ льготной ипотеки и повышения ключевой ставки, что может затормозить наполняемость эскроу-счетов и увеличить долговую нагрузку. Агентство отмечает, что порядка 30% выручки Компании формируется без участия программ льготной ипотеки. Эти доходы не зависят от изменений в программах льготного кредитования.
Агентство ожидает, что средневзвешенное за 2022–2027 годы отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам составит 4,6x. Порядка 40% корпоративного долга Компании привлечено под фиксированную ставку. В 2026 году ООО «Смарт Девелопмент» предстоит погасить более 60% корпоративного долга. Значительную часть этого долга Компания планирует рефинансировать через проектное кредитование.
Высокая рентабельность. Агентство позитивно оценивает высокую рентабельность по текущим и планируемым объектам Компании. ООО «Смарт Девелопмент» оперирует на высокомаржинальном рынке Южного федерального округа, что находит отражение в финансовых показателях Компании. В 2023 году рентабельность по FFO до процентов и налогов составила 33% благодаря сильным темпам продаж и высокой степени готовности проектов. Согласно ожиданиям АКРА, средневзвешенная за период с 2022 по 2027 год рентабельность по FFO до процентов и налогов составит 24,3%.
Слабый денежный поток. По оценкам АКРА, рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) на горизонте с 2022 по 2027 год будет находиться в зоне положительных значений. При расчете FCF Агентство исходило из того, что на горизонте прогноза Компания не планирует выплачивать дивиденды.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке городов присутствия Компании в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
реализация планов Компании по выходу на рынок Московского региона при одновременном расширении портфеля текущего строительства до уровня более 500 тыс. кв. м, а также при устойчивом росте средневзвешенной рентабельности по FCF выше 5%;
-
рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 5% при увеличении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня выше 5х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5x.;
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х.;
-
падение цен на жилую недвижимость на первичном рынке в регионах присутствия Компании более чем на 15% в 2025–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Смарт Девелопмент» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «Смарт Девелопмент» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Смарт Девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: оценка субфактора «Присутствие в городах федерального значения» определялась с отступлением от Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации. Агентство рассматривает рынок недвижимости Сочи как премиальный, в связи с чем оценка субфактора «Присутствие в городах федерального значения» была повышена на одну ступень.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Смарт Девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Смарт Девелопмент» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
Решение о присвоении ООО «Смарт Девелопмент» кредитного рейтинга BB+(RU), прогноз «Стабильный», принято на повторном заседании рейтингового комитета с учетом рассмотрения АКРА мотивированной апелляции на решение рейтингового комитета о присвоении ООО «Смарт Девелопмент» кредитного рейтинга BB+(RU), прогноз «Стабильный». Уровень кредитного рейтинга и прогноз по кредитному рейтингу по результатам рассмотрения мотивированной апелляции не изменились.
АКРА не оказывало ООО «Смарт Девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
