Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» (далее — Компания, Глоракс) обусловлен средней долговой нагрузкой, сильной позицией по ликвидности, средним денежным потоком, высоким покрытием процентных платежей и средней рыночной позицией. Кроме того, Агентство отмечает улучшение оценок бизнес-профиля и географической диверсификации. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывает очень высокий отраслевой риск, а также крупное погашение корпоративного долга в 2025 году.
Сохранение «Позитивного» прогноза отражает мнение АКРА относительно дальнейшего роста бизнеса Компании, улучшения долговых метрик и расширения портфеля проектов. При этом Агентство проявляет осторожность в оценке перспектив новых проектов и расширения географической экспансии на фоне неблагоприятных рыночных факторов.
Глоракс — успешный игрок на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, а также активно реализует проекты в Нижнем Новгороде, Москве и Казани. На конец июня 2024 года, согласно информации Компании, объем портфеля текущего строительства составил свыше 600 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Улучшение оценок бизнес-профиля и географической диверсификации. Компания расширила портфель строительства за счет реализации новых проектов GloraX Экосити, GloraX Business Петроградский, GloraX Новоселье и GloraX Парголово вторая очередь. АКРА отмечает позитивную тенденцию диверсификации денежных потоков; согласно ожиданиям Агентства, доля крупнейшего проекта в прогнозной выручке на горизонте трех лет не превысит 25%. Сдерживающее влияние на оценку бизнес-профиля по-прежнему оказывает низкая оценка субфактора зависимости от материалов и субподряда: Глоракс работает как классический девелопер, выполняя в основном управленческие функции. Степень распроданности по портфелю оценивается как очень высокая. Однако Агентство отмечает рост средневзвешенного за три года срока задержки ввода жилья из-за переноса сроков по одному из проектов в 2023 году. При этом в 2024 году Компания не допускала существенных задержек ввода.
Компания значительно расширила региональное присутствие благодаря выходу на рынки Казани и Нижнего Новгорода. Глоракс планирует продолжить региональную экспансию в дальнейшем за счет запуска проектов в Омске, Владимире и Ленинградской области. Как полагает Агентство, доля крупнейшего региона в структуре прогнозной выручки не превысит 40% на горизонте ближайших трех лет.
Размер бизнеса меньше среднего. В 2023 году выручка Компании выросла в два раза до 13,7 млрд руб. Кроме того, Глоракс продемонстрировал значительный рост FFO до чистых процентных платежей и налогов до 4,1 млрд руб. (против -0,7 млрд руб. годом ранее). За первое полугодие 2024 года выручка увеличилась в 3,7 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. По оценкам АКРА, средневзвешенный за период с 2021 по 2026 год FFO до чистых процентных платежей и налогов составит 4,9 млрд руб. Агентство ожидает дальнейшее увеличение средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов за счет расширения портфеля проектов.
Средний денежный поток при сильной оценке ликвидности. Согласно ожиданиям Агентства, в ближайшей перспективе Глоракс будет обладать достаточным свободным денежным потоком (FCF) и ликвидными средствами для покрытия общекорпоративного долга. Средневзвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности в период до 2026 года будет находиться на уровне выше 1,5х. Положительным фактором выступает высокая стадия готовности текущих проектов и ожидаемое раскрытие эскроу-счетов в 2025–2026 годах.
По оценкам АКРА, рентабельность по FCF на горизонте с 2021 по 2026 год будет находиться в зоне положительных значений и средневзвешенный показатель за указанный период составит порядка 3,2%.
Средняя долговая нагрузка при высоком покрытии процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами покупателей. Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 3,1х. Средняя оценка долговой нагрузки связана с ожидаемым Агентством охлаждением спроса на рынке жилой недвижимости. Рост ключевой ставки и сокращение программ льготной ипотеки могут оказать негативное влияние на продажи Компании и затормозить наполнение эскроу-счетов, что скажется на увеличении долговой нагрузки.
Повышение ключевой ставки также может негативно повлиять на показатели обслуживания долга Компании. Однако Агентство ожидает, что средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за период с 2021 по 2026 год составит 5,1x.
Фактором, ограничивающим качественную оценку долговой нагрузки, выступает значительный объем погашения корпоративного долга в 2025 году. Компании предстоит погашение двух облигационных выпусков совокупным объемом 2,5 млрд руб. Всего в 2025 году Компании надо погасить 45% от совокупного корпоративного долга.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2025–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
устойчивое снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 2,0x при одновременном понижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу до уровня ниже 1,0x и улучшении качественной оценки долговой нагрузки вследствие успешного прохождения пика погашения общекорпоративного долга в 2025 году;
-
повышение средневзвешенной рентабельности по FCF выше 5%;
-
рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 5 млрд руб. при одновременном снижении отношения коммерческих, общих и административных расходов к выручке до уровня ниже 15%;
-
реализация планов Компании по снижению зависимости от субподряда.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х;
-
падение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2025–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
ООО «Глоракс», серия 001Р-01 (ISIN RU000A105XF4), срок погашения — 11.03.2025, объем эмиссии —
1 млрд руб., — BBB-(RU).
ООО «Глоракс», серия 001P-02 (ISIN RU000A108132), срок погашения — 05.03.2026, объем эмиссии —
1 млрд руб., — BBB-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «Глоракс». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится ко II категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне кредитного рейтинга Компании —BBB-(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «Глоракс» и облигационных выпусков ООО «Глоракс» серий 001Р-01 (RU000A105XF4) и 001Р-02 (RU000A108132) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитные рейтинги ООО «Глоракс» и облигационных выпусков ООО «Глоракс» серий 001Р-01 (RU000A105XF4) и 001Р-02 (RU000A108132) были опубликованы АКРА 09.11.2021, 13.03.2023 и 15.03.2024 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Глоракс», а также кредитного рейтинга облигационных выпусков серий 001Р-01 (RU000A105XF4) и 001Р-02 (RU000A108132) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Глоракс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Глоракс» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало ООО «Глоракс» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
