Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Главстрой» (далее — Компания, Главстрой) обусловлено сохранением средних оценок рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления в рамках операционного риск-профиля, а также сильной ликвидности и высокого покрытия процентных платежей по общекорпоративному долгу в рамках финансового блока факторов.
Риск снижения рентабельности Компании в прогнозном периоде и ожидаемое ухудшение показателя долговой нагрузки (рост отношения общего долга за вычетом остатков на счетах эскроу к капиталу) при замедлении темпов наполнения эскроу-счетов стали основанием для изменения прогноза по кредитному рейтингу Компании на «Негативный».
Главстрой — успешный игрок на московском рынке жилой недвижимости бизнес и премиум-класса. По данным Единого ресурса застройщиков на сентябрь 2024 года, Компания занимает 52-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.
Средние рыночная позиция и бизнес-профиль. Компания реализует проекты в Москве, что, согласно методологии Агентства, соответствует высокой оценке за географическую диверсификацию. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, на московском рынке Компания занимает 18-е место по объему текущего строительства на начало сентября 2024 года, а ее доля на указанном рынке составляет 1,68%. Текущий земельный банк, по данным Компании, обеспечивает ее развитие до 2029 года без необходимости его пополнения. Текущий портфель строительства включает пять проектов классов бизнес и премиум. Главстрой имеет собственную платформу продаж, сроки и условия реализации объектов стабильны. У Компании также есть производственные мощности по изготовлению фасадных панелей.
Размер бизнеса меньше среднего и высокая рентабельность. По итогам 2023 года выручка Компании составила чуть более 9 млрд руб., а FFO до чистых процентных платежей и налогов — 1,9 млрд руб. Средневзвешенное за 2022–2027 годы значение FFO до чистых процентных платежей и налогов равно 4,7 млрд руб. Объем портфеля проектов в стадии строительства на начало сентября текущего года, по данным Компании, превышал 660 тыс. кв. м.
Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов выросла до 21% в 2023 году с 14% в 2022-м, однако в прогнозном периоде возможно ее сокращение в результате роста стоимости части проектного долга, не покрытой средствами на эскроу-счетах, вследствие повышения процентных ставок и снижения покрытия проектного долга средствами на эскроу ввиду увеличения доли продаж с использованием траншевой ипотеки и длительных рассрочек.
Очень высокий размер долга и высокое покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами покупателей, размещенными на этих счетах. Ухудшение рыночных условий вследствие роста стоимости ипотеки и отмены льготных программ препятствует росту покрытия проектного долга средствами на эскроу-счетах и стабилизации долговой нагрузки, вопреки прошлогодним ожиданиям Агентства. Отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей снизилось с 17,2х в 2022 году до 12,9х по итогам 2023-го, а отношение общего долга к капиталу выросло до 1,3х по итогам прошедшего года (против 0,9х в 2022-м). Дальнейший рост отношения общего долга к капиталу в случае сохранения низкого покрытия проектного долга средствами на эскроу-счетах может привести к понижению кредитного рейтинга Компании.
Вместе с тем Агентство принимает во внимание тот факт, что очень высокий размер долга, обусловленный ростом проектного долга, не оказывает существенного негативного влияния на возможность обслуживания долговых обязательств в краткосрочной перспективе, поскольку процентные расходы по проектному финансированию капитализируются и погашаются в момент раскрытия эскроу-счетов. При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. По итогам 2023 года отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам составило 3,1х (против 1,9х в 2022 году). Средневзвешенное за 2022–2027 годы значение показателя покрытия долга оценивается на уровне 6,3х.
Сильная ликвидность и средний денежный поток. Взвешенный коэффициент текущей ликвидности составляет 4,3, что обусловлено комфортным графиком погашения долга в среднесрочной перспективе и высокой обеспеченностью земельным банком, позволяющим Компании не нести существенных капитальных затрат на подготовку к реализации новых проектов в прогнозном периоде.
Средневзвешенная за 2022–2027 годы рентабельность по FCF составляет 3,7%. Исторически Главстрой не выплачивал дивиденды, и в прогнозном периоде, по данным Компании, их выплаты не ожидаются.
Средний уровень корпоративного управления. Стратегия Компании позволяет сохранять конкурентные преимущества и долю рынка. Финансовая отчетность по МСФО готовится на годовой основе и публикуется в открытом доступе. В сентябре текущего года произошла смена контролирующего лица Компании с ООО «Корпорация Главмосстрой» на АО «Гиперион», что привело и к смене бенефициарного владельца. В Компании есть совет директоров (независимые директора отсутствуют) и комитеты при нем.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;
-
отсутствие инвестиций в увеличение земельного банка Компании в прогнозном периоде.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 1,0х при росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
падение средневзвешенного значения рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 20%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к капиталу выше 2,0х;
-
сокращение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х;
-
ухудшение профиля ликвидности;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 2%.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был опубликован АКРА 21.10.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Главстрой» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Главстрой», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Главстрой» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Главстрой» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
