Повышение кредитного рейтинга ООО «Группа Астон» (далее — Компания, Астон) обусловлено улучшением ликвидности и денежного потока, снижением отношения общего долга к капиталу вследствие увеличения нераспределенной прибыли от сделок с краткосрочными финансовыми активами, а также ростом объема и диверсификации портфеля проектов.
Кредитный рейтинг Компании базируется на средней оценке рыночной позиции при размере Компании меньше среднего, а также средних оценках бизнес-профиля, географической диверсификации и корпоративного управления. Очень высокая рентабельность бизнеса, низкая долговая нагрузка при высокой оценке показателя обслуживания долга и сильная ликвидность оказывают поддержку кредитному рейтингу Компании. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск и умеренно слабая оценка денежного потока.
Астон — девелопер жилой и коммерческой недвижимости. Компания осуществляет строительство жилых проектов в Екатеринбурге, Новосибирске и Тюмени. Помимо этого, Астон занимается девелопментом коммерческих проектов в Москве и Московской области, что рассматривается в качестве инструмента снижения риска концентрации. По данным Единого ресурса застройщиков, на сентябрь 2024 года объем текущего строительства Компании составляет 215,6 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Результаты деятельности за 2023 год и восемь месяцев 2024 года. Выручка Астона за 2023 год практически удвоилась (до 9,9 млрд руб.) относительно показателя годом ранее как благодаря увеличению объемов строительства и продаж жилой недвижимости, так и вследствие роста реализации объектов коммерческой недвижимости. По итогам восьми месяцев 2024 года объемы продаж жилой недвижимости Компании сократились на 32% к аналогичному периоду прошлого года, до 27,3 тыс. кв. м, при этом средняя цена продаж увеличилась на 9%, что несколько нивелировало снижение продаж в рублевом эквиваленте. В то же время сегмент коммерческой недвижимости показал значительный рост продаж, который за восемь месяцев текущего года превзошел результат за весь прошлый год в стоимостном выражении. Однако по итогам 2024 года Агентство не ожидает роста выручки Компании на фоне охлаждения жилищного рынка. АКРА отмечает сохранение фокуса Компании на реализации проектов с высокой маржинальностью, что позволяет ей демонстрировать высокую рентабельность по FFO до процентов и налогов. По прогнозам АКРА, в 2024–2026 годах средневзвешенное значение данного показателя составит 20,6%.
Средняя оценка бизнес-профиля. Текущий портфель проектов Астона хорошо диверсифицирован с точки зрения их количества — всего в стадии реализации находится одиннадцать проектов. Средневзвешенный срок задержки ввода по портфелю за последние три года оценивается как незначительный, а темпы продаж и строительства хорошо скоординированы (к моменту ввода распродается порядка 90% площадей), что в совокупности обуславливает очень высокую оценку субфактора «Сроки и условия реализации». В то же время очень низкая оценка субфактора зависимости Компании от материалов и субподряда (Компания передает на субподряд до 100% работ, в том числе функции проектирования, придерживается стратегии «легких активов» (asset-light), избегая чрезмерной иммобилизации активов и наличия производственных мощностей) ограничивает общую оценку рассматриваемого блока факторов.
Средняя оценка географической диверсификации объясняется тем, что Компания, как и прежде, строит объекты жилой недвижимости в трех субъектах Российской Федерации, при этом доля продаж в Екатеринбурге составляет менее 70% от общего объема ожидаемых продаж, что обусловлено наращиванием количества проектов в Новосибирске.
Средний уровень корпоративного управления является следствием средних оценок стратегии, структуры управления, риск-менеджмента и структуры группы. Регулярная подготовка и публикация отчетности по МСФО привела к высокой для корпоративного сектора оценке субфактора «Финансовая прозрачность».
Низкая оценка долговой нагрузки при высокой оценке покрытия. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2022 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,6х, что продолжает свидетельствовать о низкой долговой нагрузке. Кроме того, взвешенное отношение общего долга к капиталу снизилось до 0,7х благодаря росту нераспределенной прибыли. Осуществление крупной сделки по покупке и последующей продаже краткосрочного финансового актива в конце 2023 года оказало позитивное влияние на указанный показатель. Долг Компании полностью номинирован в рублях и преимущественно под фиксированную ставку, структура кредиторов достаточно диверсифицирована. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2022–2026 годы, по оценке АКРА, будет равно 5,6х.
Высокая оценка ликвидности при умеренно слабой оценке денежного потока. Достаточный объем денежных средств на счетах и неиспользованных открытых кредитных линий, а также доступ к внешним источникам финансирования в совокупности с комфортным графиком погашения общекорпоративного долга и ожидаемым положительным свободным денежным потоком (FCF) в 2024–2026 годах определяют высокую оценку ликвидности Компании. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу с учетом выплаты дивидендов) за 2022–2026 годы оценивается Агентством на уровне 1,9%.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
отсутствие значительного роста дивидендных выплат;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов деятельности Компании в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х;
-
устойчивый рост средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 5 млрд руб. при одновременном улучшении географической диверсификации (начало строительства объектов в Московском регионе).
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до процентов и налогов ниже 20% при одновременном снижении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF ниже 0%;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке регионов деятельности Компании более чем на 15% в 2024–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Группа Астон» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Группа Астон» был опубликован АКРА 05.10.2022. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Группа Астон» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Группа Астон», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Группа Астон» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Группа Астон» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
