Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» (далее — Компания, ИНГРАД) обусловлен средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также очень сильной географической диверсификацией. Оценка финансового риск-профиля Компании базируется на высоких оценках рентабельности, ликвидности и денежного потока, среднем размере бизнеса, средней долговой нагрузке и низком показателе обслуживания долга. Очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства является сдерживающим рейтинг фактором. Вместе с этим АКРА сохраняет высокую оценку вероятности получения экстраординарной поддержки со стороны основного операционного актива ключевого акционера (ООО «Концерн «РОССИУМ») — ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» (рейтинг АКРА — А+(RU), прогноз «Стабильный»; далее — поддерживающее лицо, ПЛ).
Сохранение статуса «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» по кредитному рейтингу Компании связано с продолжающейся неопределенностью относительно планов ключевого акционера по продаже Компании новому собственнику, что может привести к изменению степени поддержки.
ИНГРАД — один из наиболее крупных игроков на рынке жилой недвижимости Московского региона и России в целом. Согласно статистике Единого ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), в 2023 году Компания ввела в эксплуатацию 305 тыс. кв. м жилой недвижимости в Московском регионе и вошла в число основных по этому показателю участников рынка. На начало августа 2024 года, по данным портала ЕРЗ.РФ, ИНГРАД находится на 20 месте в России по объему портфеля текущего строительства (712 тыс. кв. м жилой площади). Основными акционерами Компании являются ООО «Концерн «РОССИУМ» и ГК «РЕГИОН».
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Высокая вероятность предоставления экстраординарной поддержки со стороны поддерживающего лица по причине наличия случаев поддержки Компании ключевым акционером в прошлом. Быстрый рост размера бизнеса Компании в 2017–2019 годах потребовал значительных объемов дополнительного финансирования. АКРА высоко оценивает вероятность оказания помощи Компании в будущем при возникновении такой необходимости. Степень поддержки определяется как средняя в связи с отсутствием барьеров и ограничений для ее оказания, высокими оценками таких субфакторов, как «Предрасположенность / способность к оказанию поддержки», «Собственность, контроль и регулирование» и «Гарантии или иные каналы получения поддержки», а также средними оценками субфакторов «Стратегический риск», «Риск бренда» и «Репутационный риск».
Средняя оценка операционного риск-профиля. Агентство отмечает устойчивую рыночную позицию Компании на рынке Московского региона. В 2023 году ИНГРАД вошел в пятерку наиболее крупных застройщиков по объемам ввода жилья в Москве. Бизнес-профиль Компании определяется в целом успешной стратегией, очень высокой диверсификацией портфеля проектов, средней оценкой зависимости от материалов и субподряда, а также невысокой оценкой сроков и условий реализации объектов (по причине задержек сроков ввода объектов). Портфель проектов Компании характеризуется очень высокой географической диверсификацией: в 2024–2026 годах, по оценке АКРА, порядка 54% продаж придется на Москву, 46% — на Московскую область.
Результаты деятельности Компании за первое полугодие и ожидания по показателям за 2024 год. В соответствии с ожиданиями Агентства, по итогам 2023 года продажи Компании в денежном выражении (59,7 млрд руб.) оказались на уровне результата 2022-го. При этом общий объем продаж недвижимости Компании в первой половине текущего года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2023-го на 11,5% в денежном выражении, несмотря на положительное влияние средних цен реализации, показавших рост на 22% в Московской области и 7% в Москве по сравнению с первым полугодием 2023 года. Совокупность негативных для рынка факторов, таких как окончание действия массовой программы льготной ипотеки, ужесточение условий семейной ипотеки, исключение Москвы из программы IT-ипотеки и очень высокие ставки по рыночным ипотечным программам, по мнению АКРА, способна привести к более существенному спаду спроса на жилье. По итогам 2024 года, как ожидает Агентство, объем продаж Компании в денежном выражении может снизиться на 30–35%.
Сохранение повышенной долговой нагрузки при низком показателе обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Вопреки ожиданиям Агентства, реализованный Компанией план по замещению проектным финансированием корпоративного долга во второй половине 2023 года не привел к снижению отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей на фоне более слабых финансовых результатов и наполняемости счетов эскроу денежными средствами. Согласно модели АКРА, средневзвешенный за 2022–2026 годы показатель оценивается на уровне 4,9х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2023 год составило 1,4х, а средневзвешенное за указанный выше период значение показателя оценивается Агентством на уровне 1,9х. Вместе с тем АКРА допускает, что долговая нагрузка превысит прогнозируемые уровни в 2024–2026 годах на фоне роста неопределенности в отношении ожидаемых финансовых результатов Компании в текущих рыночных условиях, что может стать основанием для пересмотра кредитного рейтинга.
Высокая оценка ликвидности при сильном денежном потоке. Наличие объемов невыбранной задолженности и достаточно комфортный график погашения общекорпоративного долга отражают сильную оценку ликвидности Компании. Средневзвешенная за период с 2022 по 2026 год рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) ожидается Агентством на положительном уровне за счет значительного объема раскрытия эскроу-счетов в 2024–2025 годах.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
Статус «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» предполагает возможность разнонаправленного движения рейтинга: неизменность, повышение или понижение.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» и подтверждению кредитного рейтинга могут привести:
-
оценка поддержки со стороны нового собственника на уровне, достаточном для подтверждения рейтинга;
-
сохранение текущей структуры собственности при улучшении показателей долговой нагрузки.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» и понижению кредитного рейтинга могут привести:
-
снижение оценки поддержки со стороны нового собственника;
-
сохранение текущей структуры собственности при сохранении повышенных показателей долговой нагрузки.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — развивающийся» и повышению кредитного рейтинга может привести:
- повышение оценки поддержки со стороны нового собственника.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Поддержка: группа — ОСК плюс две ступени.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был опубликован АКРА 06.09.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга ПАО «ИНГРАД» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «ИНГРАД», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «ИНГРАД» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало ПАО «ИНГРАД» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
