Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» (далее — Компания, Группа, ФСК) обусловлен сильной рыночной позицией, очень сильными оценками бизнес-профиля и географической диверсификации, а также средним уровнем корпоративного управления. Оценка финансового риск-профиля учитывает низкую долговую нагрузку, очень высокие оценки обслуживания долга и рентабельности, сильную ликвидность и крупный размер бизнеса.
ФСК — один из крупнейших игроков на рынке жилой недвижимости в Московском регионе и России в целом (по данным Единого реестра застройщиков, четвертое место в России по объему портфеля текущего строительства на начало июля 2024 года, третье место по объему продаж жилья в Москве и Московской области по итогам 2023 года). По оценкам Компании, ее доля в общем объеме продаж в Московском регионе в 2023 году продолжила расти, увеличившись до 7,0% по сравнению с 5,7% годом ранее.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Итоги 2023 года и ожидания на 2024 год. Прошлый год (в особенности его вторая половина) характеризовался ажиотажным спросом на жилье на фоне изменения условий льготных программ ипотеки и восстановления рынка после зафиксированного в 2022 году снижения. В 2023-м объем продаж Группы вырос на 61,6%, опередив рынок. Компания реализовала 680 тыс. кв. м жилья, достигнув максимального результата за последние пять лет. При этом средние цены реализации показали сдержанный рост, увеличившись на 4% в годовом сопоставлении во всех регионах присутствия Группы, в результате чего в денежном выражении объем продаж вырос на 68,8%. В текущем году Компания нацелена на дальнейшее наращивание продаж, что обусловлено выводом значительного числа проектов в стадию реализации, хорошим спросом в первом полугодии и адаптацией условий продаж во второй половине года после отмены массовой программы льготной ипотеки. Средние цены реализации жилья в 2024 году, согласно прогнозам Компании, будут находиться примерно на прошлогоднем уровне.
Высокая оценка операционного риск-профиля связана с сильной рыночной позицией, очень высокими оценками бизнес-профиля и географической диверсификации, а также со средней оценкой корпоративного управления. Компания имеет статус одного из лидирующих игроков на рынке Москвы и Московской области, а также усилила свои позиции в Северо-Западном регионе и вошла в десятку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга по объему текущего строительства. Этому способствовали запуск новых проектов и покупка девелопера Bonava (в периметр сделки вошли семь проектов в стадиях проектирования и строительства). АКРА также отмечает успешность реализуемой Компанией стратегии как в ключевом для себя направлении (девелопменте), так и в развитии производственного кластера, сформированного вокруг производителей стекла Larta Glass и стеклопакетов ГК STiS, комбинатов по добыче и переработке кварцевых стекольных песков Larta Minerals, что помогает добиться диверсификации выручки.
Крупный размер бизнеса при росте рентабельности. Средневзвешенный за период с 2021 по 2026 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 59,9 млрд руб., что наряду с объемом текущего строительства (около 2 млн кв. м) объясняет высокую оценку за размер бизнеса Компании. По итогам 2023 года рентабельность по FFO до процентов и налогов выросла до 24% (против 19% в 2022-м). Положительное влияние на показатель оказал рост маржинальности девелоперского сегмента, достигнутый за счет восстановления рынка и выхода Группы в другие экономически развитые регионы, а также высокая рентабельность производственного кластера. Средневзвешенная за 2021–2026 годы рентабельность по FFO до процентов и налогов оценивается на уровне 20,3%, что позволило Агентству повысить ее оценку до очень высокой.
Сохранение низкой долговой нагрузки и очень высокой оценки обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средSствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Как полагает Агентство, в прогнозном периоде с 2024 по 2026 год данный показатель будет находиться на уровне 1,0–1,5х. Средневзвешенное отношение общего долга к капиталу составило 1,0х, что наряду с указанным выше отношением чистого долга к FFO до чистых процентных платежей свидетельствует о низкой долговой нагрузке Компании. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за прошлый год оказалось на уровне 11,4х, а средневзвешенный за 2021–2026 годы показатель, по оценкам АКРА, будет равен 9,9х.
Сильная ликвидность при слабом денежном потоке. Сильная оценка ликвидности обусловлена наличием у Компании существенных объемов невыбранных кредитных линий и достаточно комфортным графиком погашения общекорпоративного долга. В расчетах свободного денежного потока (FCF) Агентство корректирует операционный денежный поток на изменения проектного долга под эскроу-счета, а также учитывает выплату дивидендов в составе FCF. Рентабельность по FCF в 2023 году была отрицательной, в том числе из-за дивидендных выплат. АКРА полагает, что выплата дивидендов при низкой долговой нагрузке, очень высоком показателе обслуживания долга и сильной ликвидности не ухудшает кредитного качества Компании. В прогнозном периоде с 2024 по 2026 год, по мнению Агентства, данный показатель может выйти в зону положительных значений по мере поступления средств с эскроу-счетов.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2024–2026 годах;
-
дивидендные выплаты в прогнозном периоде с 2024 по 2026 год в среднем на уровне предыдущих лет.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 0,5х и улучшении качественной оценки долговой нагрузки до наивысшей;
-
устойчивый рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 2%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного показателя рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 20% при одновременном снижении средневзвешенной рентабельности по FCF до уровня ниже 0%;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам ниже 8,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 10% в 2024–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
ОСК: a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был опубликован АКРА 02.09.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Группа Компаний ФСК» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Группа Компаний ФСК», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Группа Компаний ФСК» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Группа Компаний ФСК» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
