Подтверждение кредитного рейтинга АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлено сохранением сильной оценки операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузки, очень высоких показателей рентабельности и обслуживания долга, а также сильных оценок ликвидности и денежного потока. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга по-прежнему оказывают очень высокий отраслевой риск и средние оценки рыночной позиции и размера бизнеса Компании.
Положительные результаты деятельности Группы по итогам 2023 года и ожидаемое дальнейшее улучшение показателей долговой нагрузки в 2024–2026 годах обусловили изменение прогноза с «Негативного» на «Стабильный».
ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы. Основные сегменты деятельности Компании — строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также строительство объектов коммерческой недвижимости. Группа входит в число лидеров рынка по объему продаж офисной недвижимости. На конец мая 2024 года объем портфеля текущего строительства составлял 718 тыс. кв. м, портфель проектов в стадии проектирования — 1 000 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Итоги 2023 года и прогноз результатов деятельности на 2024 год. На фоне благоприятной рыночной конъюнктуры совокупные продажи жилой и коммерческой недвижимости ГК «Пионер» по итогам прошлого года составили 135 тыс. кв. м, что почти вдвое превышает показатели 2022 года. В денежном выражении объем продаж вырос в 2,6 раза вследствие повышения цен реализации, обусловленного увеличением доли продаж премиальной и элитной недвижимости, что положительно повлияло на финансовые показатели Группы. По результатам пяти месяцев 2024 года ГК «Пионер» фиксирует значительное увеличение объема продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с этим по итогам текущего года АКРА ожидает рост выручки Группы на 15–20% к показателю минувшего года за счет позитивного влияния роста среднего процента готовности портфеля проектов, повышенного спроса на проекты комфорт-класса во втором квартале перед завершением льготной программы ипотеки и пониженной зависимости продаж премиального жилья Компании от ипотечных продуктов по сравнению со среднеотраслевыми показателями (средняя доля ипотеки в структуре продаж за пять месяцев 2024 года составила 46%).
Агентство принимает во внимание наличие сформированного земельного банка ГК «Пионер», позволяющего ей увеличить портфель текущего строительства до уровня более 1 млн кв. м и значительно повысить продажи и выручку в прогнозном периоде.
Средний размер бизнеса и очень высокая рентабельность. По итогам 2023 года выручка Группы составила 40,8 млрд руб., а FFO до чистых процентных платежей и налогов — 10,0 млрд руб. (рост на 68 и 216% в годовом сопоставлении соответственно). Средний размер бизнеса обусловлен средневзвешенным значением FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2021 по 2026 год, оцениваемым АКРА в 14,2 млрд руб. Объем портфеля проектов в стадии строительства — 718 тыс. кв. м (на 31.05.2024), что также соответствует среднему размеру бизнеса по методологии Агентства.
Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам прошлого года увеличилась до 23% против 19% в 2022-м. Значительная представленность проектов Компании в сегменте высокобюджетной недвижимости оказывает позитивное влияние на маржинальность продаж. Средневзвешенный за 2021–2026 годы показатель свидетельствует об очень высокой рентабельности ГК «Пионер».
Низкая долговая нагрузка при очень высоком уровне обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. С учетом данной корректировки отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей по итогам 2023 года составило 2,6х, что позволяет положительно оценивать исполнение планов Компании по снижению долговой нагрузки. Улучшение показателя связано со значительным ростом FFO до чистых процентных платежей и налогов в 2023 году при умеренном увеличении чистого долга. Агентство ожидает, что средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей будет равно 1,7х. Средневзвешенное отношение общего долга к капиталу, по оценкам АКРА, составит 0,8х, что наряду с указанным выше отношением скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей свидетельствует о низкой долговой нагрузке Компании.
При оценке показателей покрытия АКРА учитывает процентные выплаты по корпоративному долгу в составе процентных платежей, при этом выплаты по проектному долгу под эскроу-счета учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 11,7х вследствие поддержания корпоративного долга на невысоком уровне.
Сильная оценка ликвидности. Положительный свободный денежный поток (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета) в 2023-м и ожидаемое сохранение показателя в положительной зоне в 2024–2026 годах, а также комфортный график погашения долга определяют умеренно высокую оценку ликвидности Компании. Дополнительную поддержку оценке ликвидности оказывают действующий объем земельного банка, обеспечивающий деятельность Компании в среднесрочной перспективе без необходимости значительных капиталовложений, и широкие возможности привлечения дополнительных объемов ликвидности из внешних источников.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- усиление рыночных позиций Компании при одновременном увеличении портфеля текущего строительства до уровня, превышающего 1 млн кв. м, и росте средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 8,0х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы более чем на 15% в 2024–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
