Кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» (далее — Компания, ООО «ЛЕГЕНДА») обусловлен средними оценками операционного риск-профиля и размера бизнеса, низкой долговой нагрузкой, высоким показателем обслуживания долга, очень высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывает очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство). Изменение прогноза по кредитному рейтингу Компании обусловлено ожиданиями Агентства относительно снижения долговой нагрузки и улучшения обслуживания долга Компании.
ООО «ЛЕГЕНДА» — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов по строительству жилья преимущественно верхнего ценового сегмента на рынке Санкт-Петербурга и Москвы. Текущий портфель строительства, согласно данным Компании по состоянию на июнь 2024 года, составляет более 400 тыс. кв. м общей площади.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля определяется средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, высокой оценкой корпоративного управления, а также очень сильной оценкой географической диверсификации. По оценкам Агентства, Компания — успешный игрок на умеренно концентрированном первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге и Москве и один из лидеров рынка жилья высокой ценовой категории в Санкт-Петербурге. Все текущие и планируемые проекты Компании расположены в Санкт-Петербурге и Москве. Эти рынки Агентство рассматривает как наиболее емкие, устойчивые и маржинальные, в связи с чем географическая диверсификация, согласно методологии АКРА, оценивается на очень высоком уровне.
Портфель проектов хорошо диверсифицирован с точки зрения их количества, однако в целом диверсификация проектов оценивается Агентством на уровне ниже среднего, поскольку в 2024–2026 годах, как полагает АКРА, на долю крупнейшего проекта придется около 50% продаж. Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Существенным конкурентным преимуществом является самостоятельное проектирование Компанией квартирографии. Разнообразие планировочных решений, в свою очередь, позволяет в большей степени удовлетворять запросы потребителей, что благоприятно сказывается на рентабельности. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на высоком уровне.
По мнению Агентства, стратегия Компании успешна, последовательна и позволяет усиливать ее позиции на рынке. Структура управления оценивается на высоком уровне. Риск-менеджмент и финансовая прозрачность получают адекватные оценки. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства. Компания публикует отчетность по МСФО на полугодовой основе и активно взаимодействует с инвесторами, в связи с чем финансовая прозрачность оценивается на высоком уровне.
Очень высокая рентабельность Компании обеспечивается за счет высокого качества продукта, контроля себестоимости на всех этапах реализации проектов и качественного анализа приобретаемых площадок. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2021 по 2026 год оценивается Агентством на уровне 26,6%, при этом АКРА отмечает постепенное снижение отношения SG&A к выручке по мере роста размеров бизнеса.
Низкая долговая нагрузка и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. В составе долговой нагрузки также учитываются выданные Компанией поручительства по кредитным обязательствам связанных сторон. В период с 2022 по 2023 год долговая нагрузка Компании достигла пика на фоне существенных инвестиций в новые проекты, в том числе в связи с выходом на рынок Москвы. В то же время увеличение объемов реализации жилья в рамках новых проектов в перспективе будет способствовать заметному росту выручки и FFO Компани и, как следствие, снижению относительных показателей долговой нагрузки. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 2,7х. Качественная оценка долговой нагрузки определяется на очень высоком уровне благодаря комфортному графику погашения долга и высокой диверсификации портфеля кредиторов. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА в 5,9х.
Сильная оценка ликвидности обусловлена комфортным графиком погашения долга, ожидаемым ростом поступлений денежных средств вследствие раскрытия эскроу-счетов, а также наличием достаточного объема невыбранных открытых кредитных линий.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х и рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.
К негативному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 001Р-04 (RU000A102Y66); срок погашения — 08.04.2025, объем эмиссии — 4 млрд руб., — BBB(RU).
Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002Р-01 (RU000A1067H4); срок погашения — 06.05.2027, объем эмиссии — 3 млрд руб., — BBB(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «ЛЕГЕНДА». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BBB(RU), то есть на уровне кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «ЛЕГЕНДА» и выпусков облигаций ООО «ЛЕГЕНДА» (RU000A102Y66, RU000A1067H4) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» был опубликован АКРА 24.08.2023, кредитный рейтинг облигационных выпусков ООО «ЛЕГЕНДА» (RU000A102Y66, RU000A1067H4) — 22.03.2024. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «ЛЕГЕНДА», а также кредитного рейтинга облигационных выпусков ООО «ЛЕГЕНДА» (RU000A102Y66, RU000A1067H4) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «ЛЕГЕНДА», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «ЛЕГЕНДА» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «ЛЕГЕНДА» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
