Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, «Гоголевский 11») обусловлено по-прежнему высокой рентабельностью при малом размере Компании, сильным денежным потоком и сохранением средней долговой нагрузки. Оценка финансового риск-профиля снизилась из-за ухудшения показателя обслуживания долга и краткосрочного коэффициента ликвидности. Операционный риск-профиль характеризуется средней рыночной позицией, сильным бизнес-профилем и средним уровнем корпоративного управления. «Гоголевский 11» принадлежит к сектору коммерческой недвижимости, который АКРА относит к высокорисковым отраслям, что также оказывает сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга.
Компания является владельцем бизнес-центра класса А в Москве, расположенного по адресу Гоголевский бульвар, 11. Общая площадь бизнес-центра составляет 9 985 кв. м, арендопригодная площадь — 8 800 кв. м. Все функции по управлению бизнес-центром и администрированию договоров аренды осуществляет управляющая компания Hines International, Inc.
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. Компания владеет одним объектом с диверсифицированным пулом арендаторов — бизнес-центром «Гоголевский 11» в центре Москвы. В мае прошлого года уровень загрузки площадей Компании составил 69% на фоне ухода весной 2022-го зарубежных арендаторов. Во второй половине 2023 года Компания заключила договоры с новыми арендаторами, и на начало июня 2024-го загрузка площадей выросла до 94%. Средняя срочность договоров аренды составляет около пяти лет.
Высокая рентабельность при малом размере бизнеса. Небольшое давление на арендный доход Компании оказали повышенный уровень вакантности площадей и сниженные арендные ставки, связанные с ремонтом входной группы бизнес-центра в 2023 году. Выручка Компании по итогам прошлого года составила 390 млн руб., на 2% превысив показатель за 2022 год (454 млн руб. в 2021-м). По расчетам АКРА, средневзвешенный за период с 2021 по 2026 год чистый операционный доход (net operating income, NOI) составляет 325 млн руб.
Средневзвешенный за этот период NOI в расчете на квадратный метр арендопригодной площади равен 37 тыс. руб., что наряду со средневзвешенной ставкой капитализации на уровне 10,1% свидетельствует о высокой рентабельности Компании.
Средняя долговая нагрузка и низкий уровень покрытия долга. В 2021 году материнской компанией «Гоголевского 11» был привлечен двухтраншевый долг по фиксированным процентным ставкам, источником обслуживания которого являются денежные потоки Компании; ее активы находятся в залоге у кредитора. Эти обязательства не отражаются на балансе Компании, однако АКРА учитывает их при определении кредитного рейтинга.
По итогам 2023 года отношение общего долга к NOI оценивается в 7,5x, значение LTV (loan-to-value) составляет 64%. Показатель обслуживания долга ухудшается из-за приближения планового срока погашения долга в 2026 году: средневзвешенное за 2021–2026 годы отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) оценивается АКРА в 1,17х.
Сильный денежный поток и средняя ликвидность. Средневзвешенная за 2021–2026 годы рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) составляет 18,7%. В 2023 году Компания не выплачивала дивиденды, а доля капитальных расходов в выручке выросла до 13% в связи с ремонтными работами, проводившимися Компанией на первом этаже бизнес-центра. В прогнозном периоде с 2024 по 2026 год, по оценкам Агентства, капитальные расходы останутся на уровне 2021–2022 годов (2–3% от выручки). Плановое погашение долга в 2026 году оказывает существенное давление как на количественную оценку ликвидности (взвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности — 1,6), так и на качественную, однако общая оценка фактора остается на среднем уровне.
Средний уровень корпоративного управления. АКРА отмечает успешное управление бизнес-центром «Гоголевский 11» при отсутствии формализованных стратегических ориентиров, а также простую структуру группы и адекватную систему управления рисками. Компания готовит отчетность по РСБУ; совет директоров отсутствует.
Ключевые допущения
-
загрузка площадей в 2024–2026 годах на уровне 98%;
-
капитальные расходы в прогнозном периоде согласно предоставленной Агентству финансовой модели Компании;
-
отсутствие дивидендных выплат в 2024–2026 годах;
-
погашение кредита в соответствии с графиком платежей.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
увеличение загрузки площадей выше 95% при существенном улучшении практик корпоративного управления;
-
рост средневзвешенного отношения NOI к платежу до уровня выше 1,6х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
падение средневзвешенной ставки капитализации ниже 8%;
-
снижение средневзвешенного NOI на квадратный метр арендопригодной площади до уровня ниже 30 тыс. руб.;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 8,0х;
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу до уровня ниже 1,0х;
-
падение взвешенного коэффициента краткосрочной ликвидности ниже 1,5х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 10%;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Оценка региона, в котором рейтингуемое лицо осуществляет деятельность (субфактор «Присутствие в городах федерального значения»), определена на основании Методологии присвоения кредитных рейтингов субъектам и муниципальным образованиям Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был опубликован АКРА 23.06.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Гоголевский 11» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Гоголевский 11», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Гоголевский 11» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Гоголевский 11» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
