Повышение кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлено повышением оценок качества корпоративного управления и размера бизнеса. Кредитный рейтинг Компании характеризуется очень сильными оценками географической диверсификации и ликвидности, очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой и очень высоким показателем покрытия долга, а также высокими оценками бизнес-профиля и корпоративного управления. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство) и средняя оценка денежного потока.
«Самолет» — лидер рынка жилья Московской области и Новой Москвы. Большая часть проектов Группы реализуется в рамках комплексной застройки. Текущий портфель строительства Компании составляет 5,33 млн кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на начало января 2024 года, первое место в России).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов Компании, а также стабильной структурой сроков и условий реализации объектов. АКРА отмечает дальнейший рост диверсификации портфеля проектов за счет продолжающейся активной фазы региональной экспансии. В 2023 году «Самолет» вышел в новые для него регионы — Сахалин, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург и Уфу. Компания стремится довести долю выручки от региональных продаж (включая Санкт-Петербург и Ленинградскую область) до 25% в ближайшие годы.
Улучшение оценки качества корпоративного управления. По мнению Агентства, стратегия управления реализуется успешно, что позволило Компании к началу 2024 года занять лидирующую позицию по объемам строительства жилья в Московском регионе. Значимое влияние на это, помимо запуска новых проектов, оказала покупка в 2023 году одной из крупнейших девелоперских групп Московского региона (ГК МИЦ), что усилило позиции «Самолета» на рынке старой Москвы (в периметр сделки вошли 11 проектов в стадиях проектирования и строительства). Кроме того, Компания активно развивает смежные направления, например агентство недвижимости «Самолет Плюс», ставшее одним из крупнейших на российском рынке по количеству проведенных сделок, а также внедряет новые сервисы и продукты для клиентов. Помимо субфактора «Стратегия управления», очень высокую оценку получил такой субфактор корпоративного управления, как «Финансовая прозрачность». Высокая оценка субфактора «Управление рисками» является следствием комплексного подхода к определению ключевых риск-факторов и устранения угроз, способных препятствовать достижению стратегических целей, а также совершенствования системы управления рисками.
Повышение оценки размера бизнеса стало следствием активного расширения бизнеса Компании. В 2023 году объем портфеля проектов «Самолета» увеличился на 60%. Так, портфель текущего строительства вырос с 3,32 млн кв. м в январе 2023 года до 5,33 млн кв. м в январе 2024 года, благодаря чему Группа вышла на первое место в России по данному показателю. Оценка средневзвешенного размера FFO до чистых процентных платежей и налогов была повышена до очень высокой в соответствии с расчетами АКРА.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на данные счета от покупателей. По прогнозам Агентства, покупка ГК МИЦ не приведет к увеличению долговой нагрузки Группы благодаря значительному росту ее финансовых показателей и финансированию сделки на условиях проектных кредитов. Средневзвешенное за период с 2022 по 2026 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей, по оценке АКРА, составит 0,6х. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за указанный период оценивается Агентством на уровне 9,1х.
Средняя оценка денежного потока при очень сильной ликвидности. В расчетах свободного денежного потока (FCF) Агентство корректирует операционный денежный поток на изменения проектного долга под эскроу, а также учитывает выплату дивидендов в составе FCF. Сдерживающее влияние на FCF оказывает активный рост портфеля проектов Компании. По расчетам АКРА, рентабельность по FCF в 2024–2026 годах будет находиться на околонулевом уровне. В то же время АКРА полагает, что выплата дивидендов при очень низкой долговой нагрузке, очень высоком показателе обслуживания долга и очень сильной ликвидности не ухудшает кредитное качество Компании, в связи с чем ее денежный поток оценивается на среднем уровне. Очень сильная оценка ликвидности Компании обусловлена достаточными объемами денежных средств на счетах и неиспользованных открытых кредитных линий, комфортным графиком погашения долга, а также широким доступом Компании к внешним источникам финансирования.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- устойчивый рост рентабельности по FCF свыше 5% при одновременном улучшении оценки бизнес-профиля.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного показателя рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 20%;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2024–2026 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6), срок погашения — 15.02.2024, объем эмиссии — 10,4 млрд руб., — A+(RU).
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A103L03), срок погашения — 21.08.2024, объем эмиссии — 15 млрд руб., — А+(RU).
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A104JQ3), срок погашения — 08.02.2028, объем эмиссии — 20 млрд руб., — А+(RU).
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A104YT6), срок погашения — 11.07.2025, объем эмиссии — 15 млрд руб., — А+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом «Самолета». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится ко II категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне A+(RU), то есть на уровне кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ПАО «ГК «Самолет» и облигационных выпусков ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6, RU000A103L03, RU000A104JQ3, RU000A104YT6) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» был опубликован АКРА 10.07.2018, выпуска RU000A102RX6 — 18.02.2021, выпуска RU000A103L03 — 24.08.2021, выпуска RU000A104JQ3 — 15.02.2022, выпуска RU000A104YT6 — 15.07.2022. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ГК «Самолет», а также кредитных рейтингов облигаций ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6, RU000A103L03, RU000A104JQ3, RU000A104YT6) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ПАО «ГК «Самолет», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ПАО «ГК «Самолет» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало ПАО «ГК «Самолет» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
