Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлен сильной оценкой операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузкой, очень высокими показателями рентабельности и обслуживания долга, а также сильными оценками ликвидности и денежного потока. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании по-прежнему оказывают очень высокий отраслевой риск и средние оценки рыночной позиции и размера бизнеса. Изменение прогноза по кредитному рейтингу на «Негативный» связано с риском неисполнения Компанией планов по снижению долговой нагрузки на фоне ее роста по итогам 2022 года.
ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы. Основные сегменты деятельности Компании — строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также строительство объектов коммерческой недвижимости. Группа входит в число лидеров рынка по объему продаж офисной недвижимости. По состоянию на конец сентября 2023 года объем портфеля текущего строительства составил 736 тыс. кв. м, портфель проектов в стадии проектирования — 1 003 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Прогноз результатов деятельности за 2023 год. По итогам прошлого года финансовые показатели Группы снизились, что было связано как с низкими объемами продаж на фоне неблагоприятных рыночных условий, так и с низкой степенью готовности реализуемых проектов. Однако по результатам девяти месяцев 2023 года ГК «Пионер» фиксирует восстановление объема продаж в денежном выражении до уровня, достигнутого за аналогичный период 2021 года. Агентство отмечает последовательный рост цен реализации жилой недвижимости Компании. Это обусловлено в первую очередь увеличением доли проектов премиального сегмента в совокупной выручке Группы (благодаря выводу новых проектов на этап продажи в конце 2022 года), а также ростом среднего процента готовности проектов. По итогам текущего года АКРА ожидает рост выручки Компании более чем на 60% к показателю за 2022 год, принимая во внимание стабильный спрос на рынке жилой недвижимости в первой половине года и ажиотажный всплеск в третьем квартале, значительное увеличение объема продаж коммерческой недвижимости, а также рост среднего процента готовности портфеля проектов.
АКРА позитивно оценивает существенное пополнение Компанией своего земельного банка в 2021 и 2022 годах, что позволяет ей в короткие сроки увеличить портфель текущего строительства до уровня более 1 млн кв. м и значительно повысить продажи и выручку в период с 2024 по 2026 год.
Низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга. По итогам 2022 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей превысило комфортное значение. Несмотря на снижение финансовых результатов Группы в 2022 году, Агентство ожидает, что в дальнейшем ГК «Пионер» сможет вернуться к низкому уровню долговой нагрузки. По расчетам АКРА, средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга Компании к FFO до чистых процентных платежей составит 1,7х. Средневзвешенное отношение общего долга к капиталу оценивается на уровне 0,9х, что наряду с указанным выше отношением скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей свидетельствует о низкой долговой нагрузке Компании. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 11,6х вследствие снижения общекорпоративного долга.
Сильная оценка ликвидности обусловлена ожидаемым в 2023-м, а также в 2025–2026 годах положительным свободным денежным потоком Компании (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета), комфортным графиком погашения долга, а также возможностью привлечения дополнительных объемов ликвидности из внешних источников, в том числе с учетом наличия необремененного портфеля коммерческой недвижимости.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- усиление рыночных позиций Компании при одновременном росте портфеля текущего строительства свыше 1 млн кв. м и росте средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 8,0х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы более чем на 15% в 2024–2026 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
