АКРА подтвердило кредитный рейтинг ООО «КОРТРОС» (далее — Компания, Группа, ГК «КОРТРОС»), холдинговой структуры ГК «КОРТРОС», на уровне BBB+(RU). АКРА также подтвердило кредитные рейтинги выпусков облигаций ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A100PS4) на уровне BBB+(RU).
Кредитный рейтинг ГК «КОРТРОС» обусловлен низкой долговой нагрузкой, высокими показателями обслуживания долга, средними оценками операционного риск-профиля, рыночной позиции и размера бизнеса Компании. Поддержку уровню кредитного рейтинга оказывают сильная ликвидность, высокая рентабельность и очень сильная географическая диверсификация, а также высокая вероятность предоставления Компании поддержки со стороны ключевых акционеров. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывает очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства.
ГК «КОРТРОС» — застройщик жилой недвижимости с широкой географией присутствия и высокой диверсификацией проектов по форматам. Компания создана в 2005 году с целью реализации комплексного развития территорий в Екатеринбурге в рамках масштабного проекта «Академический». По данным Единого реестра застройщиков, на сентябрь 2023 года объем текущего строительства Компании — 510,1 тыс. кв. м. Группа занимает седьмое место в рейтинге застройщиков РФ по объему ввода жилья за первые восемь месяцев 2023 года.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга.
Высокая вероятность предоставления поддержки со стороны крупнейших акционеров. В пользу этого свидетельствуют факты оказания Компании поддержки в прошлом, в том числе при реализации крупного проекта HEADLINER, первоначальное финансирование которого осуществлялось основными акционерами.
Итоги 2022 года и ожидания на 2023 год. По итогам прошлого года объемы продаж ГК «КОРТРОС» снизились до 218,6 тыс. кв. м. Однако рост цен реализации по большинству проектов выше плановых показателей и сохранение в структуре портфеля значительной доли высокомаржинальных проектов благоприятно отразились на уровне рентабельности Компании: рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов (без учета поступлений от продажи земельных участков) выросла по итогам 2022 года до 20,1% против 15,2% годом ранее. Выручка Группы увеличилась на 13,2% (до 51,5 млрд руб.) относительно показателя за 2021 год за счет специфики признания выручки в отчетности по МСФО. В текущем году Компания планирует достичь объема продаж, близкого к результатам 2022 года, при этом повышение средних цен реализации составит порядка 5–7%.
Низкая оценка долговой нагрузки при высокой оценке обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Агентство прогнозирует умеренный рост долговой нагрузки ГК «КОРТРОС» в 2023–2024 годах, обусловленный инвестициями в новые проекты. По расчетам АКРА, средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составляет 1,9х. Средневзвешенное отношение общего долга к капиталу находится на уровне 0,7х, что наряду с указанным выше отношением чистого долга к FFO до чистых процентных платежей свидетельствует о низкой долговой нагрузке. При оценке показателей покрытия АКРА учитывает процентные выплаты по корпоративному долгу в составе процентных платежей, при этом выплаты по проектному долгу под эскроу-счета учитываются в составе себестоимости. Планомерная работа Компании по рефинансированию публичного долга за счет банковского долга, привлекаемого на условиях проектного долга под эскроу-счета по проектам, привела к снижению эффективной процентной ставки по долгу Группы. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством в 7,8х.
Средняя оценка денежного потока при сильной ликвидности. В расчетах свободного денежного потока (FCF) Агентство корректирует операционный денежный поток на изменения проектного долга под эскроу-счета, а также учитывает распределение капитала в пользу участника в составе FCF. АКРА оценивает средневзвешенную рентабельность по FCF за период с 2020 по 2025 год на уровне 2,2%. Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена достаточными объемами денежных средств на счетах и неиспользованных открытых кредитных линий при комфортном графике погашения общекорпоративного долга, ожидаемым положительным FCF в 2023–2024 годах, а также доступом Компании к внешним источникам финансирования.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2024–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня выше 8,0х при одновременном росте рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 5,0х;
-
рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х при одновременном снижении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF ниже 2%;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2024–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: плюс одна ступень к ОСК.
Рейтинги выпусков
ООО «РСГ-Финанс», серия БО-01 (ISIN RU000A0JUAG0), срок погашения — 11.11.2025, объем эмиссии — 3 млрд руб., — BBB+(RU).
ООО «РСГ-Финанс», серия БО-09 (ISIN RU000A100PS4), срок погашения — 08.08.2024, объем эмиссии — 2 млрд руб., — BBB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше выпуски облигаций ООО «РСГ-Финанс» (далее — Эмитент) являются старшим необеспеченным долгом ООО «КОРТРОС». Ранее поручителем по всем выпускам облигаций Эмитента выступало МКООО «РСГ Интернешнл», кредитный рейтинг которого использовался при присвоении кредитного рейтинга эмиссий. В связи с редомициляцией МКООО «РСГ Интернешнл» были внесены изменения в эмиссионную документацию облигаций серий БО-01 и БО-09, предполагающие смену поручительства МКООО «РСГ Интернешнл» по обязательствам Эмитента на оферту от ООО «КОРТРОС».
По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает данные облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией Агентства, применяется детальный подход. По оценке АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории. С учетом изменения оферента кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу Компании — BBB+(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «КОРТРОС» и облигационных выпусков ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A100PS4) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитные рейтинги ООО «КОРТРОС» и облигационных выпусков ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A100PS4) были опубликованы АКРА 12.11.2018, 09.08.2017 и 24.09.2019 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «КОРТРОС» и кредитных рейтингов облигационных выпусков ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A100PS4) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: уровень групповой поддержки и финальный уровень кредитного рейтинга определялись с отступлением от Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой. Уровень поддержки оценивался как для неидентифицированной группы в связи с недостатком информации для определения оценки кредитоспособности поддерживающего лица (ОКПЛ).
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс» принимали участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
