Кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» (далее — Компания, Бизнес-Недвижимость) обусловлен средними оценками операционного риск-профиля, размера, рентабельности, долговой нагрузки и обслуживания долга, сильными показателями ликвидности, а также очень сильными показателями географической диверсификации. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывают высокий отраслевой риск и слабая оценка денежного потока.
Бизнес-Недвижимость владеет и управляет портфелем из 78 объектов коммерческой недвижимости, а также развивает фитнес-клуб «Олимпик Стар» и реализует проект гибких пространств (коворкингов) под брендом officeless. Основу портфеля Компании составляют объекты коммерческой недвижимости класса С преимущественно в Москве, а также в Санкт-Петербурге. Общая площадь (GBA) объектов коммерческой недвижимости составляет 339 тыс. кв. м, арендопригодная площадь (GLA) — 245 тыс. кв. м.
Холдинг, являющийся материнской компанией Бизнес-Недвижимости, активно участвует в развитии Компании как на уровне операционного управления, так и посредством оказания финансовой поддержки. В 2023 году материнская компания внесла вклад в капитал Бизнес-Недвижимости в размере 4,0 млрд руб., который был направлен на погашение долга Компании. В этой связи АКРА высоко оценивает вероятность оказания поддержки со стороны собственника.
Ключевые факторы оценки
Высокая вероятность предоставления экстраординарной поддержки со стороны материнской компании. Случаи поддержки Компании со стороны ключевого акционера в прошлом и в настоящее время свидетельствуют о высокой вероятности оказания помощи в будущем при возникновении такой необходимости. Степень поддержки определяется как средняя в связи с отсутствием барьеров и ограничений для ее оказания, высокой оценкой субфактора «Собственность, контроль и регулирование», а также средними оценками таких субфакторов, как «Предрасположенность / способность к оказанию поддержки» и «Гарантии и иные каналы получения поддержки». Субфакторы «Стратегический риск» и «Риск бренда и репутационный риск» оценены Агентством на низком уровне.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, высоким уровнем корпоративного управления, а также очень высокой оценкой географии присутствия. Средняя оценка рыночной позиции учитывает ограниченность занимаемой доли на рынке условно-качественной коммерческой недвижимости. В то же время Агентство очень высоко оценивает географическую диверсификацию, учитывая широкий охват предложения офисной недвижимости, принадлежащей Компании, внутри Москвы. Компания владеет и управляет 78 объектами с диверсифицированным пулом арендаторов. Уровень загрузки объектов по итогам 2022 года составил 80,6%, более половины договоров с арендаторами носит краткосрочный характер.
Высокая оценка корпоративного управления Компании обусловлена высокими оценками структуры управления, системы управления рисками и финансовой прозрачности, а также средними оценками стратегии управления и структуры группы. В Бизнес-Недвижимости функционирует совет директоров, в состав которого входят два независимых директора. Помимо этого, в Компании учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме правления, что в совокупности обуславливает высокую оценку субфактора «Структура управления». Высокая оценка субфактора «Управление рисками» обусловлена комплексным подходом к определению ключевых риск-факторов. Субфактор «Финансовая прозрачность» был оценен на высоком уровне для корпоративного сектора благодаря регулярной подготовке отчетности по МСФО.
Средняя долговая нагрузка при среднем показателе обслуживания долга. Средневзвешенный за период с 2021 по 2025 год показатель отношения общего долга к чистому операционному доходу (NOI) оценивается Агентством на уровне 5,5х, средневзвешенное отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости (LTV) — на уровне 0,5х. На снижение долговой нагрузки оказал положительное влияние полученный от холдинга в 2023 году денежный вклад в размере 4,0 млрд руб., за счет которого Бизнес-Недвижимость погасила займы аффилированных компаний на соответствующую сумму. Средневзвешенное отношение NOI к платежу по долгу (проценты плюс амортизация) за период с 2021 по 2025 год оценивается на уровне 1,4х.
Средние размер и рентабельность бизнеса. Средний размер Компании обусловлен средневзвешенным значением показателя NOI за период с 2021 по 2025 год, оцениваемым АКРА в 1,37 млрд руб., и портфелем коммерческой недвижимости арендопригодной площадью 245 тыс. кв. м. Средневзвешенный за период 2021–2025 годов NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади, по расчетам Агентства, равен 5,6 тыс. руб., что наряду со взвешенной ставкой капитализации на уровне 10,2% свидетельствует о среднем уровне рентабельности Компании.
Сильная ликвидность обусловлена главным образом внесением взносов в капитал Бизнес-Недвижимости от материнской компании в 2023 году на общую сумму 4,0 млрд руб., а также наличием подтвержденных кредитных линий. Качественная оценка ликвидности определяется как высокая благодаря наличию диверсифицированных источников внутреннего и внешнего финансирования при отсутствии пиковых выплат по долгу и равномерной амортизации облигационных займов.
Слабая оценка денежного потока. Свободный денежный поток (с учетом уплаченных процентов, FCF) Компании в 2021–2022 годах был отрицательным и, по мнению АКРА, останется ниже нулевой отметки в 2023 году (без учета акционерных взносов). С 2024 года Агентство прогнозирует выход показателя FCF в положительную зону вследствие снижения расходов на обслуживание долговой нагрузки, отсутствия крупных инвестиций и выплат дивидендов.
Ключевые допущения
-
наличие доступа к рынкам капитала;
-
среднегодовой темп роста арендного дохода в 2023–2025 годах на уровне 5%;
-
сохранение уровня загрузки площадей в 2023–2025 годах на уровне 79–83%;
-
отсутствие значительных затрат на инвестиционную деятельность;
-
отсутствие дивидендных выплат в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
увеличение средневзвешенной ставки капитализации выше 12% при одновременном увеличении средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 2,2х;
-
рост рентабельности по FCF выше 10%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу ниже 1,2х;
-
снижение рентабельности по FCF до отрицательных значений;
-
увеличение средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 12,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: АКРА полагает, что материнская компания сможет предоставить Компании в случае необходимости экстраординарную поддержку в виде капитала и/или ликвидности. С учетом поддержки кредитный рейтинг Компании установлен на уровне А-(RU).
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен АО «Бизнес-Недвижимость» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Бизнес-Недвижимость» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Бизнес-Недвижимость», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
