Повышение кредитного рейтинга АО «Лаут» (далее — Компания, «Лаут») обусловлено улучшением показателей рентабельности Компании вследствие роста ее чистого операционного дохода (net operating income, NOI) по итогам 2022 года. В остальном кредитный рейтинг характеризуется сильным бизнес-профилем и средней рыночной позицией Компании в своем сегменте и локации, сильным денежным потоком, средним уровнем долговой нагрузки и слабой ликвидностью. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг оказывают высокий отраслевой риск, присущий компаниям сегмента коммерческой недвижимости, и низкий уровень корпоративного управления.
Агентство ожидает улучшения покрытия платежей за счет ожидаемого роста NOI в прогнозном периоде при условии отсутствия привлечения нового финансирования и успешного погашения запланированных платежей по долгу. Это, в свою очередь, может привести к повышению кредитного рейтинга Компании, что отражено в сохранении «Позитивного» прогноза по кредитному рейтингу.
«Лаут» является владельцем и оператором ТРЦ «Саларис», общая площадь которого составляет 310 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 105 тыс. кв. м. Управление торговым центром осуществляет Mall Management Group.
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. «Лаут» владеет одним объектом с очень диверсифицированным пулом арендаторов — ТРЦ «Саларис». Компания успешно заменила международные бренды, покинувшие российский рынок или приостановившие деятельность весной 2022 года. На конец мая 2023 года загрузка площадей составляла 98%, посещаемость и товарооборот торгового центра растут.
Очень высокая рентабельность при среднем размере бизнеса. Приостановка деятельности отдельными международными брендами в начале прошлого года не оказала негативного влияния на финансовые результаты «Лаут» по итогам 2022 года. NOI Компании по итогам 2022 года оказался выше ожидаемого Агентством значения и составил 2 млрд руб. (рост на 30% к значению предыдущего года). Взвешенный за период 2020–2025 годов показатель NOI составляет 2,1 млрд руб. Увеличение арендного дохода способствовало улучшению показателей рентабельности Компании до очень высокого уровня: средневзвешенный NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади превышает 20 тыс. руб., а взвешенная ставка капитализации на горизонте 2020–2025 годов составляет 12,1%.
Средняя долговая нагрузка при низком обслуживании долга. Долг Компании представлен рублевой невозобновляемой кредитной линией с плавающей процентной ставкой. В марте 2023 года, согласно графику, «Лаут» успешно погасил ожидаемые квартальные платежи по телу долга и процентам, а также платежи по долгу, выплаты по которым были перенесены с 2022-го на 2023 год в связи с геополитической ситуацией.
По итогам 2022 года отношение общего долга к NOI составило 8,3x, значение LTV (loan-to-value) — 98%. АКРА ожидает значение показателя «общий долг / NOI» на уровне 6,7х по итогам 2023 года, а в прогнозных 2024–2025 годах он может опуститься до 5,0–5,8х. Отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в 2022 году составило 1,2х. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель остается ниже пограничного уровня 1,0х, при этом АКРА ожидает его роста в прогнозном периоде, что может привести к улучшению оценки фактора покрытия долга.
Слабая ликвидность и сильный денежный поток. Ликвидность Компании оценивается на среднем уровне (коэффициент краткосрочной ликвидности равен 1,2), при этом Агентство отмечает наличие только банковского финансирования. Отсутствие дивидендных выплат и низкий уровень капитальных расходов позитивно влияют на свободный денежный поток (FCF) Компании: средневзвешенный за 2020–2025 годы показатель рентабельности по FCF оценивается на высоком уровне и составляет 13,5%.
Низкий уровень корпоративного управления. АКРА отмечает успешную и последовательную реализацию стратегии развития Компании. При этом отсутствие отчетности по МСФО (Компания готовит отчетность по РСБУ), слабая структура управления, повышенный процентный риск и наличие займа связанной стороне по-прежнему ограничивают оценку корпоративного управления «Лаут».
Ключевые допущения
-
отсутствие поступлений от возврата выданных займов;
-
капитальные расходы согласно предоставленной финансовой модели;
-
отсутствие привлечения дополнительного финансирования и дивидендных выплат в прогнозном периоде;
-
сохранение очень высокого уровня загрузки площадей в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост значения средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 1,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
существенное снижение загрузки площадей;
-
существенное снижение NOI в прогнозном периоде;
-
снижение средневзвешенной ставки капитализации ниже 12%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 8,0х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 10%;
-
ухудшение оценки ликвидности;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Лаут» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Лаут» был опубликован АКРА 04.02.2020. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Лаут» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Лаут», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Лаут» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «Лаут» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
