Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, «Гоголевский 11») обусловлено сохранением высокой рентабельности и средней долговой нагрузки при высоком показателе обслуживания долга, а также сильным денежным потоком. Операционный риск-профиль Компании характеризуется средними рыночной позицией и бизнес-профилем, очень высокой оценкой географической диверсификации (бизнес-центр расположен в центре Москвы) и средним уровнем корпоративного управления. Кредитный рейтинг продолжают сдерживать высокий отраслевой риск, характерный для компаний сегмента коммерческой недвижимости, малый размер бизнеса и низкий уровень финансовой прозрачности.
Компания является владельцем бизнес-центра класса А в Москве, расположенного по адресу Гоголевский бульвар, 11. Общая площадь бизнес-центра составляет 9 985 кв. м, арендопригодная площадь — 8 800 кв. м. Все функции по управлению бизнес-центром и администрированию договоров аренды осуществляет управляющая компания Hines International, Inc.
Ключевые факторы оценки
Средний бизнес-профиль. Компания владеет только одним объектом с диверсифицированным пулом арендаторов — бизнес-центром «Гоголевский 11» в центре Москвы. После ухода нескольких арендаторов весной 2022 года заполняемость площадей в прошлом году снизилась до 78%, уровень загрузки на начало мая 2023-го сократился до 69%. Компания ожидает сдачу части вакантных площадей до конца текущего года, при этом в связи с реконструкцией входной группы бизнес-центра арендные ставки на период ремонта находятся на уровне несколько ниже обычных, что окажет негативное влияние на арендный доход Компании и показатели ее долговой нагрузки в 2023 году. Около 60% договоров аренды являются долгосрочными (до 2025 и 2027 годов).
Высокая рентабельность при малом размере бизнеса. Повышенный уровень вакантности в 2022 году привел к снижению выручки Компании (с 454 млн руб. в 2021-м до 383 млн руб. по итогам 2022-го). АКРА ожидает восстановления арендного дохода Компании в 2023–2024 годах по мере заполнения вакантных площадей. По расчетам Агентства, средневзвешенный за период 2020–2025 годов чистый операционный доход (net operating income, NOI) составляет 303 млн руб. Средневзвешенный за указанный период NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади равен 34,5 тыс. руб., что в совокупности со средневзвешенной ставкой капитализации на уровне 9,6% свидетельствует о высокой рентабельности Компании.
Средняя долговая нагрузка и высокий уровень покрытия долга. В 2021 году материнской компанией «Гоголевского 11» был привлечен двухтраншевый долг по фиксированным процентным ставкам, источником обслуживания которого являются денежные потоки Компании, активы «Гоголевского 11» находятся в залоге у кредитора. Данные обязательства не отражаются на балансе Компании, однако АКРА их учитывает при определении кредитного рейтинга.
Долговая нагрузка Компании остается средней. По итогам 2022 года отношение общего долга к NOI оценивается на уровне 7,9x, и в случае отсутствия привлечения нового финансирования Агентство ожидает снижения данного показателя до 6,0–6,5х в 2024–2025 годах. Значение LTV (loan-to-value) составляет 55%.
Снижение арендного дохода Компании в прошедшем году привело к небольшому ухудшению показателя обслуживания долга. Отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) по итогам 2022 года оценивается АКРА на уровне 1,6х, а средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель — на уровне 2,0х с учетом восстановления арендного дохода Компании в прогнозном периоде.
Сильный денежный поток и средняя ликвидность. Низкий уровень капитальных расходов Компании (на уровне 2–3% от выручки) и отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде позитивно влияют на денежный поток: средневзвешенный за 2020–2025 годы показатель рентабельности по FCF составляет 14%. Комфортный график погашения долга обуславливает очень высокую оценку ликвидности (взвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности равен 10,8), однако из-за наличия исключительно банковского финансирования и пика погашения долга в долгосрочном периоде (2026 году) ее оценка ограничена средним уровнем.
Средний уровень корпоративного управления. АКРА отмечает успешную реализацию стратегии развития «Гоголевского 11», простую структуру группы и адекватную систему управления рисками. При этом оценку корпоративного управления ограничивают структура управления, а также низкий уровень финансовой прозрачности, обусловленный отсутствием у Компании отчетности по МСФО (Компания готовит отчетность по РСБУ).
Ключевые допущения
-
загрузка площадей в 2023 году на уровне 85%, в 2024–2025 годах — 95%;
-
капитальные расходы в прогнозном периоде согласно предоставленной финансовой модели;
-
отсутствие дивидендных выплат в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
увеличение загрузки площадей выше 95%;
-
снижение средневзвешенного отношения общего долга к NOI ниже 5,0х при росте средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 2,2х;
-
улучшение практик корпоративного управления.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
существенное снижение NOI в прогнозном периоде;
-
падение ставки капитализации ниже 3%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 12,0х;
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу ниже 1,2х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 5%;
-
существенное ухудшение оценки ликвидности;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был опубликован АКРА 23.06.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Гоголевский 11» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Гоголевский 11», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Гоголевский 11» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Гоголевский 11» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.