АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ АО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФПК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ» ДО УРОВНЯ BB+(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ», И ЕГО ОБЛИГАЦИЙ — ДО УРОВНЯ BB(RU); ПРИСВОИЛО ВЫПУСКУ (RU000A106862) КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BB(RU)

Понижение кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлено несоответствием отдельных финансовых метрик Компании изначальному прогнозу Агентства. Вопреки ожиданиям АКРА, значение средневзвешенного отношения чистого операционного дохода (net operating income, NOI) к платежу, рассчитанного по методологии АКРА без учета полученных от выданных займов процентов, остается не выше 1,0х на фоне высокой долговой нагрузки Компании. В остальном кредитный рейтинг Гарант-Инвеста характеризуется высокой рентабельностью, средней ликвидностью, средней рыночной позицией при сильном бизнес-профиле, а также очень сильной географической диверсификацией.

Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. По состоянию на 31.12.2022 в собственности Гарант-Инвеста находятся 16 объектов, в том числе 13 действующих торговых центров (ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье», ТЦ «Ритейл Парк», ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ», ТДК «Тульский», ТЦ «Коломенский», ТРК «Пражский Град», сеть районных ТЦ «Смолл») и МФК WESTMALL.

Ключевые факторы оценки

Высокая рентабельность при размере бизнеса меньше среднего. NOI по итогам 2022 года составил 2,4 млрд руб. (+6% к значению прошлого года), к концу 2023 года он может возрасти до 2,7 млрд руб. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель рентабельности (NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади) составил 29 тыс. руб., взвешенная ставка капитализации — 8,6%, что свидетельствует о высоком уровне рентабельности Компании.

Высокая долговая нагрузка при низком обслуживании долга. Средневзвешенный на горизонте 2020–2025 годов показатель «общий долг / NOI» оценивается на уровне 9,9x. Рассчитанное в соответствии с методологией Агентства без учета полученных от выданных займов процентов средневзвешенное за период 2020–2025 годов отношение NOI к платежу (включает процентные расходы и часть амортизационных платежей по номинальной части долга под ТЦ с учетом рефинансирования кредитов) оценивается на уровне 0,98х, что свидетельствует о низком покрытии платежей.

В октябре 2021 года Гарант-Инвест заключил кредитный договор с ПАО «Промсвязьбанк» (рейтинг АКРА — АА+(RU), прогноз «Стабильный»), предусматривающий финансирование 80% затрат на строительство МФК WESTMALL. В связи с тем, что заявленные Компанией условия сделки предусматривают отсутствие поручительства со стороны Компании, АКРА не учитывает указанный долг в расчете показателей долговой нагрузки и исключает из показателя рентабельности по FCF расходы, понесенные на строительство за счет кредитных средств.

Агентство отмечает наличие у Компании планов по реализации нового проекта, сопоставимого по своим масштабам с находящимся на финальной стадии проектом МФК WESTMALL, которое потребует привлечение дополнительного финансирования. АКРА не закладывало реализацию нового проекта в прогнозные периоды и не оценивало его влияние на оценки финансового блока факторов.

Средняя ликвидность при невысоком показателе денежного потока. Средневзвешенный за 2020–2025 годы показатель рентабельности по FCF оценивается на низком уровне из-за высокой доли капитальных расходов в выручке. Ликвидность оценивается на среднем уровне в связи со значительными погашениями долга, предстоящими Компании в 2023–2025 годах, при этом Агентство позитивно оценивает наличие свободных кредитных лимитов и потенциальную возможность рефинансирования долга.

Сильный бизнес-профиль и средний уровень корпоративного управления. С даты пересмотра кредитного рейтинга Компании в январе 2023 года существенных изменений в рамках бизнес-профиля и корпоративного управления не произошло. На наиболее крупные по выручке ТЦ — ТК «Галерея Аэропорт» и ТРК «Москворечье» — приходится примерно по 25% от суммарной выручки Компании. Арендаторы в достаточной степени диверсифицированы и в основном представлены популярными брендами среднего уровня. В 2022 году открылись 51 новый арендатор, с которыми Компания подписала договоры. Средняя загрузка площадей на конец 2022 года составляла более 95%.

Компания готовит годовую и промежуточную консолидированную финансовую отчетность по МСФО, финансовые и операционные показатели публикуются в открытом доступе. АКРА учитывает наличие ключевых органов управления (совета директоров с независимыми членами и комитетов при нем), однако повышенный процентный риск по банковским кредитам с плавающей процентной ставкой и наличие сделок со связанными и несвязанными сторонами ограничивают оценку блока факторов корпоративного управления.

Ключевые допущения

• рост NOI Компании на 17% в 2023 году и на 6–7% в 2024–2025 годах;

• сохранение высокого уровня загрузки площадей в торговых центрах Компании в 2023–2025 годах;

• исключение из расчета показателей долговой нагрузки кредита от ПАО «Промсвязьбанк» на строительство МФК WESTMALL;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 7,3% в 2023 году, 6,9% в 2024 году, 6,6% в 2025 году;

• капитальные расходы в прогнозных 2023–2025 годах согласно предоставленной финансовой модели;

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• отсутствие нового проекта в прогнозном периоде.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенного NOI выше 5 млрд руб.;

• рост средневзвешенной ставки капитализации выше 12%;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к NOI ниже 8,0х;

• снижение средневзвешенного значения LTV (по общему долгу) ниже 60%;

• сохранение средневзвешенного отношения NOI к платежу, рассчитанного по методологии АКРА, за период с 2020 по 2025 год устойчиво выше уровня 1,0х;

• положительное значение средневзвешенной рентабельности по FCF.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• существенное снижение NOI в прогнозном периоде;

• снижение средневзвешенного отношения NOI к платежу, рассчитанного по методологии АКРА, за период с 2020 по 2025 год ниже уровня 1,0х;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 12,0х;

• негативное влияние условий реализации нового проекта на прогнозные финансовые результаты Компании;

• существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании;

• ухудшение доступа к существующим источникам ликвидности.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.

Поддержка: отсутствует.

Рейтинги выпусков

Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB(RU).

Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-02 (RU000A102LS9), срок погашения — 25.12.2023, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB(RU).

Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-03 (RU000A102X18), срок погашения — 26.03.2024, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB(RU).

Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-04 (RU000A103WX4), срок погашения — 26.05.2023, объем эмиссии — 1,2 млрд руб., — BB(RU).

Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-05 (RU000A105GV6), срок погашения — 18.11.2025, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB(RU).

Ключевые характеристики выпуска (RU000A106862)

Источник: АКРА, данные эмитента

Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше эмиссии являются старшим необеспеченным долгом АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». По причине отсутствия контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией Агентства, применяется детальный подход. По оценке АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BB(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест».

Регуляторное раскрытие

Кредитные рейтинги АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (RU000A1005T9, RU000A102LS9, RU000A102X18, RU000A103WX4, RU000A105GV6, RU000A106862) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным облигационным выпускам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.

Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102LS9) — 29.12.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102X18) — 05.04.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A103WX4) — 25.10.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A105GV6) — 23.11.2022. Кредитный рейтинг выпуску облигаций (RU000A106862) был присвоен впервые. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.

При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.