Кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее — Компания, Брусника) обусловлен очень сильным бизнес-профилем, очень сильной географической диверсификацией, очень высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают средние оценки рыночной позиции, размера и денежного потока. Изменение прогноза по кредитному рейтингу связано с риском неисполнения планов Компании по снижению долговой нагрузки и увеличению свободного денежного потока (FCF).
Брусника — девелоперская компания, основанная в 2004 году и специализирующаяся на строительстве жилья высокого качества и комплексном развитии городских территорий. Штаб-квартира находится в Екатеринбурге. Портфель проектов Компании диверсифицирован по восьми крупным городам Урала, Сибири и Московского региона. По результатам 2022 года Брусника сохранила свои позиции в числе двадцати крупнейших российских застройщиков по объему ввода жилья. По состоянию на начало февраля 2023 года Компания, согласно данным Единого ресурса застройщиков, вышла на 13-е место по объему портфеля текущего строительства.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности Компании за 2022 год. В прошедшем году объем регистрации новых договоров покупателями Компании в физическом выражении сократился на 33%. В то же время сумма по зарегистрированным договорам сократилась лишь на 22% вследствие роста средних цен реализации на 16%. При этом Агентство ожидает, что рост выручки, признаваемой по строительной готовности в рамках отчетности по МСФО, составит более 35% год к году.
В 2022 году Компания продолжила пополнение земельного банка, в основном в Москве и Московской области, в рамках договоров, заключенных в конце 2021 года. Покупка земельных участков осуществлялась преимущественно за счет проектного долга, что обусловило увеличение чистого долга Брусники, но не привело к ухудшению показателей обслуживания долга. Неисполнение первоначальных планов Компании по продажам вследствие ухудшения рыночной конъюнктуры в совокупности с ростом долга отразилось в увеличении относительных показателей долговой нагрузки. АКРА предполагает, что это может привести к невыполнению ограничительных условий, указанных в эмиссионных документах по облигационным выпускам Компании, по итогам 2022 года. Агентство также полагает, что возможное наступление события досрочного погашения облигаций не несет дополнительных рисков с точки зрения ликвидности Компании, поскольку Брусника согласовала с держателями внесение изменений в решение о выпуске по облигациям серии 002Р-01, а также имеет достаточные действующие кредитные лимиты и собственные средства для покрытия возможных требований держателей облигаций по оставшимся выпускам.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов, а также высокой оценкой условий и сроков их реализации. Компания включена в перечень системообразующих предприятий РФ. Брусника возглавляет рейтинг Единого ресурса застройщиков по потребительским качествам проектов, обладает первым на российском рынке жилья экологическим сертификатом BREEAM уровня Excellent и признана инновационно-стимулирующим застройщиком страны.
Брусника эффективно управляет сроками и себестоимостью строительства за счет консолидации функций генерального подряда, технического надзора и проектирования внутри Компании, цифровизации бизнес-процессов, а также инвестиций в НИОКР и роста производительности. Кроме того, Брусника обладает развитой системой сбыта с диверсифицированными каналами продаж и активно развивающейся системой онлайн-покупок.
Низкий уровень долговой нагрузки при очень высоком показателе обслуживания долга. При оценке долговой нагрузки Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей (но не более, чем на размер проектного долга). Агентство ожидает снижения отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 3х по итогам 2023 года. При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по проектному долгу в составе себестоимости. Агентство ожидает роста скорректированного на процентные платежи по проектному долгу отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 11х по итогам 2023 года.
Сильная ликвидность при средней оценке денежного потока. Оценка ликвидности Компании учитывает ожидаемый положительный скорректированный FCF Компании в 2023–2025 годах, достаточный объем денежных средств на счетах и наличие невыбранных кредитных линий, в том числе для возможного досрочного погашения облигаций Компании. Для оценки рентабельности по FCF компаний-застройщиков АКРА корректирует показатель свободного денежного потока на сумму расходов, профинансированных за счет проектного финансирования. Значительные инвестиции в пополнение земельного банка в 2021–2022 годах оказывают давление на средневзвешенную скорректированную рентабельность по FCF Компании. Вместе с тем Агентство ожидает выхода показателя в положительную зону начиная с 2023 года.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- устойчивое снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 1х при одновременном увеличении портфеля текущего строительства Компании до 2 млн кв. м.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня выше 3,5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании более чем на 15% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9), срок погашения — 10.06.2025, объем эмиссии — 5,25 млрд руб., — A-(RU).
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A102Y58), срок погашения — 01.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — A-(RU).
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A101HU5), срок погашения — 09.03.2023, объем эмиссии — 4 млрд руб., — A-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг выпусков приравнивается к кредитному рейтингу Компании и устанавливается на уровне A-(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и облигационных выпусков ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9, RU000A102Y58, RU000A101HU5) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» был опубликован АКРА 03.03.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций RU000A1048A9 — 14.12.2021, выпуска облигаций RU000A102Y58 — 05.04.2021, выпуска облигаций RU000A101HU5 — 12.03.2020. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и рейтингов выпусков облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» принимало участие в процессе их присвоения.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
