Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Планетамолл-Уфа» (далее — Компания, «Планетамолл-Уфа») является следствием сохранения высокой рентабельности и низкой долговой нагрузки при очень высоком покрытии долга, сильной ликвидности и очень сильном свободном денежном потоке (FCF). Операционный риск-профиль Компании характеризуется средней рыночной позицией в регионе присутствия, а также средними оценками бизнес-профиля и корпоративного управления. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг Компании продолжают оказывать высокий отраслевой риск, характерный для компаний сегмента коммерческой недвижимости, и размер бизнеса на уровне ниже среднего.
«Планетамолл-Уфа» является владельцем и оператором ТРЦ «Планета» в Уфе, общая площадь которого составляет 131 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 76 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены около 200 магазинов, более 15 кафе и ресторанов, крытый аквапарк и кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited (далее — Холдинг), на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ.
Ключевые факторы оценки
Средний бизнес-профиль. «Планетамолл-Уфа» владеет только одним объектом — ТРЦ «Планета» в центре Уфы — с очень диверсифицированным портфелем арендаторов. Менее 50% договоров являются долгосрочными (со сроком более года). Уход двух международных брендов — арендаторов (Uniqlo и H&M), а также приостановка коммерческой деятельности брендами группы Inditex практически не оказали влияния на арендный доход Компании и среднюю загрузку площадей, которая в 2022 году составляла 98%. АКРА полагает, что риск ухода оставшихся иностранных арендаторов в случае ухудшения геополитической ситуации сохраняется.
Высокая рентабельность при размере бизнеса на уровне ниже среднего. По итогам 2022 года чистый операционный доход (net operating income, NOI) «Планетамолл-Уфа» оценивается на уровне 1,2 млрд руб., что по методологии АКРА соответствует оценке ниже среднего. По расчетам Агентства, NOI Компании в прогнозных 2023–2025 годах может находиться в диапазоне 1,3–1,4 млрд руб. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади равен 15,5 тыс. руб., что в совокупности с взвешенной ставкой капитализации на уровне 8,4% свидетельствует о высокой рентабельности Компании.
Низкая долговая нагрузка при очень высоком уровне покрытия долга. В конце 2021 года Компания рефинансировала кредит от Банка ГПБ (АО) посредством кредита на сопоставимую сумму от Банка ВТБ (ПАО). Долговая нагрузка «Планетамолл-Уфа» остается низкой: значение LTV (loan-to-value) составляет 27%. По итогам 2022 года отношение общего долга к NOI оценивается на уровне 3,2x, и в случае отсутствия новых привлечений долга АКРА ожидает снижения данного показателя ниже 3,0х в 2024–2025 годах.
Компания сообщила о планах по выводу своего поручительства из структуры обеспечения кредита ООО «Сибхолдинг» (входит в периметр Холдинга) в течение 2023 года, в связи с чем АКРА не учитывает его в рамках оценки показателей долговой нагрузки ООО «Планетамолл-Уфа».
Несмотря на плавающую процентную ставку по кредиту, Агентство отмечает сохранение покрытия долга на очень высоком уровне: отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в прошедшем году оценивается АКРА на уровне 2,3х, а средневзвешенное за период 2020–2025 годов значение показателя — на уровне 2,7х.
Очень сильный денежный поток и сильная ликвидность. Средневзвешенный за 2020–2025 годы показатель рентабельности по FCF составляет 32% благодаря отсутствию капитальных расходов и существенных дивидендных выплат в прогнозном периоде. Очень сильный денежный поток Компании и комфортный график погашения долга обуславливают высокую оценку ликвидности (взвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности равен 7,5).
Средний уровень корпоративного управления. Наличие в Компании совета директоров и успешная реализация стратегии развития ТРЦ позитивно оцениваются Агентством. Отсутствие у «Планетамолл-Уфа» отчетности по МСФО и публикации в открытом доступе финансовых и операционных показателей ограничивает оценку субфактора «финансовая прозрачность», а выданные в 2022 году займы связанным сторонам и поручительство по кредиту ООО «Сибхолдинг» привели к понижению оценки субфактора «структура группы».
Ключевые допущения
-
сохранение очень высокого уровня загрузки площадей в 2023–2025 годах;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 6,8% в 2023 и 2024 годах, 7,0% в 2025 году;
-
отсутствие капитальных расходов и поступлений от возврата выданных займов в прогнозном периоде;
-
отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- увеличение доли долгосрочных договоров свыше 90% при одновременном улучшении финансовой прозрачности Компании.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
существенное снижение NOI в прогнозном периоде;
-
падение ставки капитализации ниже 5%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 5,0х;
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу ниже 2,2х;
-
снижение рентабельности по FCF ниже 20%;
-
существенное ухудшение оценки ликвидности;
-
оказание финансовой поддержки связанным сторонам, которое приведет к ухудшению финансовых метрик Компании;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): а-.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Планетамолл-Уфа» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Планетамолл-Уфа» был опубликован АКРА 14.02.2022. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Планетамолл-Уфа» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Планетамолл-Уфа», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Планетамолл-Уфа» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Планетамолл-Уфа» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.