Кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлен высокой долговой нагрузкой при низком уровне обслуживания долга, а также слабой ликвидностью. Высокая рентабельность и средний уровень свободного денежного потока (FCF) оказывают поддержку финансовому риск-профилю. Операционный риск-профиль Компании характеризуется высоким отраслевым риском, средней рыночной позицией при сильном бизнес-профиле, а также очень сильной географической диверсификацией.
Текущее рейтинговое действие принято в том числе с учетом предоставленной Компанией предварительной информации о ее фактических результатах за прошедший год. Агентство планирует пересмотреть рейтинг Гарант-Инвеста и прогноз по нему, принимая во внимание аудированную финансовую отчетность Компании за 2022 год и отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости, что отражено в сохранении статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» по кредитным рейтингам Компании и ее облигаций.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. По состоянию на 31.12.2022 в собственности Гарант-Инвеста находятся 16 объектов, в том числе 13 действующих торговых центров (ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье», ТЦ «Ритейл Парк», ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ», ТДК «Тульский», ТЦ «Коломенский», ТРК «Пражский Град», сеть районных ТЦ «Смолл» и МФК WESTMALL).
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. Все торговые центры расположены в Москве, что, согласно методологии АКРА, позволяет присвоить очень высокую оценку за географическую диверсификацию. На наиболее крупные по выручке ТЦ — ТК «Галерея Аэропорт» и ТРК «Москворечье» — приходится примерно по 25% от суммарной выручки Компании. Средняя загрузка площадей на конец 2022 года составляла более 95%. Арендаторы в достаточной степени диверсифицированы и в основном представлены популярными брендами среднего уровня. В 2022 году открылся 51 новый арендатор, с которыми Компания подписала договоры. Политика Компании направлена на минимизацию рисков, связанных с конкретным арендатором. К якорным арендаторам Компания относит супермаркеты («Мираторг», «Перекресток», «Пятерочка», «Ашан»), кафе и рестораны («Джонджоли», IL Патио, «Шоколадница», «Вкусно — и точка» и другие), а также гипермаркет DIY (OBI). Несмотря на наличие долгосрочных договоров аренды и сохранение арендных отношений с некоторыми международными брендами, риск ухода оставшихся иностранных арендаторов в случае ухудшения геополитической ситуации, по мнению АКРА, сохраняется.
Высокая рентабельность при размере бизнеса меньше среднего. По предварительным данным Компании, ее чистый операционный доход (net operating income, NOI) по итогам 2022 года может составить 2,4 млрд руб. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель рентабельности (NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади) может составить 27 тыс. руб., взвешенная ставка капитализации — 8,6%, что свидетельствует о высоком уровне рентабельности Компании.
Высокая долговая нагрузка при низком обслуживании долга. По предварительным данным Компании, средневзвешенный на горизонте 2020–2025 годов показатель «общий долг / NOI» оценивается на уровне 9,6x, значение LTV (loan-to-value) составляет 78%. В октябре 2021 года Гарант-Инвест заключил кредитный договор с ПАО «Промсвязьбанк» (рейтинг АКРА — АА+(RU), прогноз «Стабильный»), предусматривающий финансирование 80% затрат на строительство МФК WESTMALL. В связи с тем, что заявленные Компанией условия сделки предусматривают отсутствие поручительства со стороны Компании, АКРА не учитывает указанный долг в расчете показателей долговой нагрузки и исключает из показателя рентабельности по FCF расходы, понесенные на строительство за счет кредитных средств. Рассчитанное по методологии Агентства без учета полученных от выданных займов процентов средневзвешенное за период 2020–2025 годов отношение NOI к платежу (включает процентные расходы и амортизационные платежи по номинальной части долга под ТЦ) оценивается на пограничном уровне 1,0х, что свидетельствует о низком покрытии платежей.
Средний денежный поток и слабая ликвидность. По предварительным данным Компании, средневзвешенный за 2020–2025 годы показатель рентабельности по FCF составляет 9,3%. Несмотря на наличие свободных кредитных лимитов и потенциальную возможность рефинансирования долга, ликвидность Компании оценивается на невысоком уровне в связи со значительными погашениями долга, предстоящими Компании в 2023–2025 годах.
Средний уровень корпоративного управления. Компания готовит годовую и промежуточную консолидированную финансовую отчетность по МСФО. Финансовые и операционные показатели публикуются в открытом доступе, что позитивно оценивается Агентством в рамках субфактора «финансовая прозрачность». АКРА учитывает наличие ключевых органов управления (совета директоров с независимыми членами и комитетов при нем), однако повышенный процентный риск по банковским кредитам с плавающей процентной ставкой и наличие сделок со связанными и несвязанными сторонами ограничивают оценку блока факторов корпоративного управления.
Ключевые допущения
-
рост NOI Компании на 15% в 2023 году и его падение на 5% в 2024 году;
-
исключение из расчета показателей долговой нагрузки кредита от ПАО «Промсвязьбанк» на строительство МФК WESTMALL;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 6,8% в 2023 и 2024 годах, 7,0% в 2025 году;
-
капитальные расходы согласно предоставленной финансовой модели;
-
отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;
-
сохранение высокого уровня загрузки площадей в торговых центрах Компании в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
Статус «Рейтинг на пересмотре — негативный» предполагает возможное понижение рейтинга.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» и подтверждению кредитного рейтинга может привести:
-
сохранение оценок факторов операционного и финансового риск-профилей в рамках диапазонов, установленных для текущего рейтингового уровня, с учетом ожиданий Агентства в прогнозном периоде.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» и понижению кредитного рейтинга могут привести:
-
ухудшение оценок факторов операционного и финансового риск-профилей с учетом ожиданий Агентства в прогнозном периоде;
-
ухудшение показателя обслуживания долга (снижение средневзвешенного отношения NOI к платежу за период с 2020 по 2025 год ниже уровня 1,0х, рассчитанного по методологии АКРА);
-
ухудшение доступа к существующим источникам ликвидности.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-02 (RU000A102LS9), срок погашения — 25.12.2023, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-03 (RU000A102X18), срок погашения — 26.03.2024, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-04 (RU000A103WX4), срок погашения — 26.05.2023, объем эмиссии — 1,2 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-05 (RU000A105GV6), срок погашения — 18.11.2025, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше эмиссии являются старшим необеспеченным долгом АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». По причине отсутствия контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BB+(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». По кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» сохранен статус «Рейтинг на пересмотре — негативный», по этой причине по указанным выше облигационным выпускам Компании сохраняется статус «Рейтинг на пересмотре — негативный».
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (RU000A1005T9, RU000A102LS9, RU000A102X18, RU000A103WX4, RU000A105GV6) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным облигационным выпускам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102LS9) — 29.12.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102X18) — 05.04.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A103WX4) — 25.10.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A105GV6) — 23.11.2022. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.