Подтверждение кредитного рейтинга АО «Лаут» (далее — Компания, «Лаут») обусловлено сохранением высокой рентабельности, сильного бизнес-профиля и средней рыночной позиции в своем сегменте и локации, а также улучшением денежного потока благодаря существенному снижению капитальных расходов в прогнозном периоде. Оценку операционного риск-профиля ограничивают высокий отраслевой риск, присущий компаниям сегмента коммерческой недвижимости, и слабый уровень развития корпоративного управления, оценку финансового риск-профиля — низкий уровень обслуживания долга и слабая ликвидность.
После успешного погашения тела долга и процентных расходов в 2023 году и на фоне дальнейшего роста чистого операционного дохода (net operating income, NOI) Агентство ожидает снижения долговой нагрузки Компании, что может привести к улучшению оценок ряда показателей. Это нашло свое отражение в сохранении «Позитивного» прогноза по кредитному рейтингу Компании.
«Лаут» является владельцем и оператором ТРЦ «Саларис», общая площадь которого составляет 310 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 105 тыс. кв. м. До октября 2022 года Компания входила в группу «Plaza B.V.», которая занимается инвестиционной деятельностью, девелопментом, а также эксплуатацией коммерческой недвижимости и ее управлением (проекты ТРЦ «Саларис», ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК Columbus).
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. «Лаут» владеет только одним объектом — ТРЦ «Саларис» — с очень диверсифицированным пулом арендаторов. На конец февраля 2022 года более 20 арендаторов — международных брендов приостановили коммерческую деятельность, однако Компанией были достигнуты договоренности об оплате арендных платежей и замене части арендаторов, что позволило сохранить арендный доход. Средняя загрузка площадей по подписанным контрактам на конец 2022 года составляла около 99%. Несмотря на наличие долгосрочных договоров аренды, по мнению АКРА, риск ухода оставшихся иностранных арендаторов в случае ухудшения геополитической ситуации сохраняется.
Высокая рентабельность при среднем размере бизнеса. По итогам 2022 года NOI Компании оценивается на уровне 1,8 млрд руб., что на 28% выше значения 2021 года. В прогнозном периоде 2023–2025 годов Агентство ожидает дальнейшего роста данного показателя до 2,4 млрд руб., что может привести к улучшению показателя рентабельности (NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади) и его переходу выше границы текущей оценки, равной 20 тыс. руб. Взвешенная ставка капитализации на горизонте 2020–2025 годов составляет 11%, что свидетельствует о высоком уровне рентабельности Компании.
Средняя долговая нагрузка при низком обслуживании долга. Долг Компании представлен рублевой невозобновляемой кредитной линией с плавающей процентной ставкой. По итогам 2022 года показатель «общий долг / NOI» оценивается на уровне 8,2x, значение LTV (loan-to-value) составляет 96%. При отсутствии новых займов АКРА ожидает снижения долговой нагрузки Компании (отношение общего долга к NOI может составить 6,0–6,5х в 2023–2024 годах).
После повышения ключевой ставки Банка России в феврале 2022 года «Лаут» достиг соглашения с кредитором о переносе части платежей по долгу на 2023 год, в результате чего отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в текущем году оценивается Агентством на уровне 0,95х, а средневзвешенное за период 2020–2025 годов значение показателя оценивается на пограничном уровне 1,0х, что свидетельствует о низком покрытии платежей.
Ожидаемое улучшение денежного потока и слабая ликвидность. Сокращение инвестиционных расходов в прогнозном периоде привело к улучшению средневзвешенного за 2020–2025 годы показателя рентабельности по FCF, перешедшего по итогам 2022 года в положительную зону. Перенос платежей по долгу оказал давление на ликвидность Компании в 2023 году. Ликвидность оценивается на невысоком уровне, однако «Лаут» полагает, что в случае необходимости недостающие средства могут быть предоставлены акционером, как это происходило ранее.
Низкий уровень корпоративного управления. «Лаут» готовит отчетность по РСБУ, финансовые и операционные показатели не публикуются в открытом доступе. Отсутствие ключевых органов управления (совета директоров и комитетов при нем), политик и формализованных процедур принятия управленческих решений, повышенный процентный риск, а также наличие сделок со связанными сторонами ограничивают рейтинг Компании. Вместе с тем Агентство позитивно оценивает последовательную и успешную реализацию стратегии развития, которая нацелена на обеспечение роста денежного потока от аренды и NOI. Управление ТРЦ «Саларис» осуществляет Mall Management Group, обладающая большим опытом в данной сфере.
Ключевые допущения
-
предоставление акционером необходимой ликвидности для осуществления платежей по долгу в случае возникновения такой необходимости;
-
отсутствие поступлений от возврата выданных займов;
-
капитальные расходы согласно предоставленной финансовой модели;
-
отсутствие привлечения дополнительного финансирования и дивидендных выплат в прогнозном периоде;
-
сохранение очень высокого уровня загрузки площадей в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения общего долга к NOI ниже 5,0х;
-
значение средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 1,0х;
-
улучшение оценки ликвидности;
-
существенное улучшение практик корпоративного управления.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI устойчиво выше 8,0х;
-
существенное снижение NOI в прогнозном периоде;
-
снижение рентабельности по FCF до отрицательных значений;
-
ухудшение оценки ликвидности;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Лаут» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Лаут» был опубликован АКРА 04.02.2020. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Лаут» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Лаут», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Лаут» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «Лаут» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
