Присвоение статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» по кредитным рейтингам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) и его облигаций связано с неопределенностью относительно будущих оценок факторов финансового риск-профиля Компании, в том числе вследствие наличия у нее планов по реализации нового проекта на фоне ожидаемых АКРА более слабых финансовых результатов 2022 года по сравнению с изначальным прогнозом Агентства. АКРА планирует в краткосрочной перспективе пересмотреть кредитный рейтинг Компании и прогноз по нему с учетом ее фактических результатов за 2022 год, что может привести к изменению кредитных рейтингов Гарант-Инвеста и выпусков его облигаций и обуславливает присвоение статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный».
Текущий уровень кредитного рейтинга Компании — BBB-(RU) — обусловлен высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса (чистый операционный доход составлял менее 5 млрд руб.), высокой долговой нагрузкой при низкой оценке покрытия, а также средней оценкой ликвидности. В качестве факторов, оказывавших поддержку уровню рейтинга, Агентство отмечало сильный бизнес-профиль и географию деятельности Компании, а также высокую рентабельность.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. По состоянию на 30.09.2022 в собственности Гарант-Инвеста находятся 16 объектов, в том числе 13 действующих торговых центров (ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье», ТДК «Тульский» и другие).
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
Статус «Рейтинг на пересмотре — негативный» предполагает возможное понижение рейтинга.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» и подтверждению кредитного рейтинга может привести:
- ограниченное влияние реализации нового проекта на прогнозные финансовые результаты Компании при неизменности оценок прочих факторов кредитного рейтинга.
К снятию статуса «Рейтинг на пересмотре — негативный» и понижению кредитного рейтинга могут привести:
-
отсутствие достаточной актуальной информации о текущем финансовом положении и бизнесе Компании и/или новом проекте;
-
существенное ухудшение оценок факторов операционного и финансового риск-профилей по итогам 2022 года с учетом ожиданий Агентства в прогнозном периоде;
-
ухудшение доступа к существующим источникам ликвидности.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-06 (RU000A1016U4), срок погашения — 13.12.2022, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-01 (RU000A102DZ1), срок погашения — 23.11.2022, объем эмиссии — 800 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-02 (RU000A102LS9), срок погашения — 25.12.2023, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-03 (RU000A102X18), срок погашения — 26.03.2024, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-04 (RU000A103WX4), срок погашения — 26.05.2023, объем эмиссии — 1,2 млрд руб., — BB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Перечисленные выше эмиссии являются старшим необеспеченным долгом АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивало эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. При расчете уровня возмещения потерь АКРА учитывало планируемую Компанией покупку новых объектов коммерческой недвижимости. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относился к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливался на уровне BB+(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». Кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» присвоен статус «Рейтинг на пересмотре — негативный», по этой причине указанным выше облигационным выпускам Компании также присваивается статус «Рейтинг на пересмотре — негативный».
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (RU000A1005T9, RU000A1016U4, RU000A102DZ1, RU000A102LS9, RU000A102X18, RU000A103WX4) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным облигационным выпускам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1016U4) — 25.12.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102DZ1) — 26.11.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102LS9) — 29.12.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102X18) — 05.04.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A103WX4) — 25.10.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга выпусков облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в срок до 31.01.2023.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
