Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» (далее — Компания, Глоракс) обусловлен средним операционным риск-профилем, средними оценками рентабельности, долговой нагрузки и ликвидности, а также очень высоким показателем обслуживания долга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск и оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего.
Глоракс — успешный игрок на петербуржском рынке жилой недвижимости, Компания также реализует проекты в Москве и Нижнем Новгороде. По оценке Агентства, портфель текущего строительства Компании на конец года составит 233 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности за 2021 год и ожидания на 2022 год. В 2020 году произошла реорганизация Компании в связи с выделением части бизнеса и разделом Компании между собственниками. Это отразилось на сроках входа в новые проекты, что привело к заметному снижению объемов ввода и оказало негативное влияние на финансовые показатели Компании в 2021 году.
Продажи Компании в кризисный период второго–третьего кварталов 2022 года продемонстрировали достаточно высокую устойчивость, показав существенно меньшее сокращение, чем продажи в аналогичных сегментах по рынку в целом. Так, продажи в премиум-сегменте в Санкт-Петербурге (основном регионе присутствия Компании) сократились в физическом выражении на 18% по сравнению с 54% по рынку в целом, продажи в бизнес-сегменте снизились на 36% по сравнению с 69% по рынку в целом. Продажи лучше рынка объясняются в том числе перезапуском агентских продаж в начале 2021 года и предыдущими инвестициями в «цифровой офис», что позволило увеличить число сделок, заключаемых онлайн, до более чем 92%. По итогам 2022 года АКРА ожидает заметное улучшение финансовых показателей Компании по отношению к 2021 году.
Средняя долговая нагрузка и очень высокий показатель обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,2х. Средневзвешенное отношение скорректированного общего долга к капиталу за тот же период оценивается Агентством на уровне 1,2х. При оценке долговой нагрузки АКРА также учитывает пик погашения общекорпоративного долга, который приходится на 2023 год, при отсутствии раскрытий эскроу-счетов в указанном году. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 8,1х.
Средняя оценка ликвидности Компании определяется пиком погашения общекорпоративного долга в 2023 году при ожидаемом в этом периоде отрицательном скорректированном свободном денежном потоке (FCF). АКРА ожидает существенное улучшение ликвидности по мере роста FCF Компании в результате раскрытия эскроу-счетов начиная с 2024 года.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 5 млрд руб. при одновременном росте портфеля текущего строительства выше 500 тыс. кв. м и увеличении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF до положительных значений;
-
улучшение диверсификации проектов Компании при одновременном росте доли собственных продаж выше 50%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был опубликован АКРА 09.11.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Глоракс» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Глоракс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Глоракс» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Глоракс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
