Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлен сильной оценкой операционного риск-профиля, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокими показателями рентабельности и обслуживания долга, а также сильными оценками ликвидности и денежного потока. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают очень высокий отраслевой риск и средние оценки рыночной позиции и размера бизнеса Компании.
ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Основными сегментами деятельности Компании являются строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также строительство объектов коммерческой недвижимости. По состоянию на конец сентября 2022 года объем портфеля текущего строительства составил 547 тыс. кв. м, портфель проектов в стадии проектирования — 1 386 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Прогноз результатов деятельности за 2022 год. Агентство ожидает по итогам текущего года снижение выручки Компании примерно на 20% к показателю за 2021 год вследствие сокращения портфеля текущего строительства, переноса сроков начала реализации части новых проектов и существенного снижения продаж во втором квартале 2022 года на фоне общей негативной ситуации на рынке. При этом АКРА отмечает, что в третьем квартале продажи ГК «Пионер» в денежном выражении практически восстановились до уровня первого квартала 2022 года. В течение девяти месяцев наблюдался последовательный рост цен реализации жилой недвижимости Компании, в результате чего средняя цена продажи жилой недвижимости ГК «Пионер» в третьем квартале текущего года выросла более чем на 30% по сравнению с показателем четвертого квартала 2021-го. Рост цен был обусловлен как общей рыночной динамикой, так и увеличением доли проектов премиального сегмента в структуре продаж Группы.
В 2021 и 2022 годах Компания существенно нарастила земельный банк, что позволит ей уже по итогам 2023 года увеличить портфель текущего строительства до уровня более 1 млн кв. м и значительно повысить продажи и выручку в период с 2023 по 2025 год.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета, на размер средств, накопленных на эскроу-счетах. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга Компании к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,6х. Отношение скорректированного общего долга к капиталу Компании за указанный период, по оценкам АКРА, составит 0,5х. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 10,3х.
Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена ожидаемым в 2022–2025 годах положительным свободным денежным потоком (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета), комфортным графиком погашения долга, а также возможностью привлечения дополнительных объемов ликвидности из внешних источников.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- усиление рыночных позиций Компании при одновременном росте портфеля текущего строительства свыше 2 млн кв. м и росте средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы более чем на 15% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
