Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» (далее — Компания, Главстрой) обусловлен средним операционным риск-профилем, высокой рентабельностью и средней оценкой долговой нагрузки. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего, а также слабая оценка ликвидности. Изменение прогноза по кредитному рейтингу связано с ростом долговой нагрузки и риском ухудшения показателя обслуживания долга в 2022–2025 годах на фоне роста неопределенности ожидаемых финансовых результатов Компании в текущих рыночных условиях.
Главстрой — успешный игрок на московском рынке жилой недвижимости бизнес-класса. По оценкам Компании, на конец 2022 года портфель текущего строительства составит 295,9 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности Компании за 2021 год и первое полугодие 2022 года и прогноз показателей за 2022 год. Перенос сроков новых проектов, а также ввода первой очереди ЖК «Баланс» привели к снижению финансовых показателей Компании в 2021 году. Отчасти снижение показателей в прошлом году было обусловлено особенностями признания выручки и затрат в рамках МСФО, при этом по итогам 2022 года можно ожидать обратного эффекта. Так, по данным Компании, операционная прибыль за первое полугодие 2022 года почти в полтора раза превысила показатель за весь 2021 год, при этом продажи в двух основных текущих проектах (ЖК «Баланс» и ЖК «Береговой») по итогам восьми месяцев превысили планы, несмотря на негативную конъюнктуру рынка жилой недвижимости во втором квартале текущего года. АКРА ожидает дальнейшего улучшения финансовых показателей Компании по итогам второго полугодия 2022 года как в связи с общим восстановлением рынка, так и в связи с вводом в эксплуатацию первой очереди ЖК «Баланс» в сентябре 2022 года.
Средняя оценка долговой нагрузки. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2021 года произошло снижение показателя FFO до чистых процентных платежей. АКРА ожидает восстановления показателя по итогам 2022 года до уровня, сопоставимого с 2020 годом, и его дальнейшего роста в 2023–2025 годах. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 4,3х, при этом АКРА оценивает долговую нагрузку Компании как умеренную в связи с низким средневзвешенным отношением скорректированного общего долга к капиталу на уровне 0,7х и очень высокой качественной оценкой долговой нагрузки. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 8х.
Слабая оценка ликвидности. АКРА ожидает отрицательного скорректированного показателя FCF Компании по итогам 2023 года и его восстановления в дальнейшем. По оценке Агентства, обслуживание долга в 2023 году потребует дополнительного привлечения общекорпоративного долга, что обуславливает слабую оценку ликвидности Компании.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х;
-
увеличение размеров бизнеса Компании при одновременном улучшении оценок диверсификации проектов и структуры Группы.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был опубликован АКРА 21.10.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Главстрой» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Главстрой», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Главстрой» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Главстрой» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
