Кредитный рейтинг ООО «Группа Астон» (далее — Компания, Астон) обусловлен средней оценкой рыночной позиции при малом размере бизнеса, средней оценкой бизнес-профиля при слабой оценке географической диверсификации, средней оценкой системы корпоративного управления, а также очень слабой оценкой денежного потока при средней оценке ликвидности. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывает и очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство). Вместе с тем факторами, оказывающими поддержку кредитному рейтингу, являются очень высокая рентабельность бизнеса, низкая долговая нагрузка и высокая оценка показателя обслуживания долга.
Астон — девелопер жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов в Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Москве и Московской области. Астон специализируется на девелопменте жилых проектов массового сегмента, а также коммерческой недвижимости, которая рассматривается как инструмент снижения риска концентрации. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на октябрь 2022 года составляет порядка 139 тыс. кв. м полезной площади.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля Компании обусловлена средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также слабой оценкой географической диверсификации.
Компания является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке жилья массового сегмента Екатеринбурга, Новосибирска и Тюмени, что, согласно методологии АКРА, соответствует средней оценке рыночной позиции. При этом на долю Екатеринбурга приходится более 80% ожидаемых продаж по текущим проектам, в связи с чем оценка географической диверсификации определяется как слабая. В то же время в перспективе можно ожидать улучшения оценки географической диверсификации за счет выхода Компании в новые регионы — ведутся переговоры по освоению на давальческой основе земельных участков в Москве и Московской области в плановом объеме 280 тыс. кв. м жилья. Компания планирует к 2025 году вводить в эксплуатацию ежегодно не менее 200 тыс. кв. м жилья, развивая бизнес в четырех регионах, а именно в Новосибирске, Екатеринбурге, Москве и Тюмени.
Текущий портфель проектов Астона умеренно диверсифицирован, всего в стадии реализации находится восемь проектов. Темпы продаж и строительства хорошо скоординированы, к моменту ввода распродается порядка 90% площадей. За все время своего существования Компания не допускала переноса сроков ввода проектов в эксплуатацию.
Астон передает на субподряд до 100% работ, в том числе функции проектирования, придерживается стратегии «легких активов» (asset-light), избегая чрезмерной иммобилизации активов. В девелоперском направлении отдается предпочтение проектам на давальческой земле, когда оплата земельного участка производится построенными площадями проекта в момент ввода дома в эксплуатацию, либо проектам на арендованной земле с фиксированным графиком платежей. В штате отсутствует производственный персонал, а на балансе — оборудование и производственные мощности. При этом Астон сохраняет за собой функции генподрядчика и техзаказчика. Для этого в штате Компании есть высококвалифицированные специалисты с большим опытом работы в девелопменте на позициях руководителей проектов, что позволяет контролировать полный цикл строительных процессов в проектных компаниях. Самостоятельно продается от 30 до 50% площадей. Для продажи всех объектов привлекаются рыночные риелторские компании, обязательно несколько компаний на один объект и без эксклюзивных прав на продажу.
АКРА оценивает уровень реализации функций риск-менеджмента Компании как высокий. Компания видит в управлении рисками, балансом, ликвидностью и затратами свою основную функцию и конкурентное преимущество.
В состав совета директоров Компании входят четыре человека, из них двое являются независимыми. Компания планирует развивать систему корпоративного управления по мере роста бизнеса.
Низкая оценка долговой нагрузки при высокой оценке покрытия. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2021 по 2024 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,4х. Средневзвешенное за период с 2021 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 6,2х.
Очень слабая оценка денежного потока при средней оценке ликвидности. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу с учетом выплаты дивидендов) за период с 2021 по 2024 год оценивается Агентством на уровне -6,6%. Отрицательный свободный денежный поток в 2022–2024 годах обусловлен планами Компании по наращиванию земельного банка и увеличению объемов строительства. Способность Компании наращивать земельный банк будет в значительной степени определяться возможностями привлечения дополнительного долгового финансирования, при этом обслуживание и погашение текущего долга будут в достаточной степени обеспечены поступлениями от реализации текущих проектов.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов деятельности Компании в 2023–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном росте средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF выше 2%;
- улучшение диверсификации портфеля проектов при одновременном улучшении географической диверсификации (снижении доли продаж на рынке Екатеринбурга ниже 70%).
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х;
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке регионов деятельности Компании более чем на 15% в 2023–2024 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Группа Астон» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «Группа Астон» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Группа Астон» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Группа Астон», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Группа Астон» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Группа Астон» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.