Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» (далее — Компания, Группа, «Джи-групп») обусловлен сильными рыночной позицией и операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, сильной ликвидностью, низкой долговой нагрузкой и очень высоким показателем обслуживания долга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, а также средний размер Компании. Изменение прогноза по кредитному рейтингу на «Позитивный» обусловлено ожиданиями Агентства по улучшению показателей долговой нагрузки и диверсификации проектов Компании и роста объема портфеля текущего строительства. Агентство также отмечает улучшение структуры управления Компании.
«Джи-групп» осуществляет деятельность в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается продажей жилой и нежилой недвижимости (лидер на рынке Казани), строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой и офисной недвижимости, эксплуатацией гостиничного комплекса. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого реестра застройщиков, занимает 75-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (по состоянию на сентябрь 2022 года) и 22-е место по объему ввода жилья в 2021 году.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности Компании за 2021 год и восемь месяцев 2022 года. По итогам 2021 года Компания нарастила объем продаж жилой недвижимости в денежном выражении на 28% (по заключенным договорам), при этом в физическом выражении продажи сократились на 8%. За январь–август 2022 года продажи жилой недвижимости Компании существенно сократились в физическом выражении (основное падение пришлось на второй квартал), при этом средняя цена реализации продолжила расти (за восемь месяцев 2022 года рост составил 22% относительно средней цены за 2021 год, по итогам года он может превысить 37%). В результате выручка и основные метрики рентабельности, согласно отчетности по МСФО, за первое полугодие 2022 года не претерпели каких-либо существенных негативных изменений. Снижение ипотечных ставок, по мнению АКРА, позволяет ожидать восстановление спроса на первичном рынке жилья во втором полугодии 2022 года и в 2023 году, при этом Агентство не прогнозирует существенного снижения цен.
В текущем году Компания начала продажи в первом из своих новых проектов в Санкт-Петербурге. В перспективе АКРА ожидает улучшение оценки диверсификации проектов «Джи-групп», в том числе за счет роста доли Санкт-Петербурга в продажах. В Санкт-Петербурге строительство Компании обеспечено земельным банком до 2030 года. Во всех регионах присутствия на текущий момент в работе у Компании находится 14 проектов, еще несколько — в процессе запуска. Диверсификация проектов позволяет обеспечить сглаженную динамику поступлений от раскрытия эскроу-счетов и значительно снижает зависимость консолидированных финансовых результатов от реализации отдельного проекта, что в целом делает Компанию более устойчивой.
В 2021 году Компания реформировала совет директоров (СД) посредством его расширения и добавления половины независимых членов СД. При СД созданы комитеты по аудиту и рискам, по стратегии и инвестициям и по кадрам и вознаграждениям. Кроме того, в Компании усилен уровень стратегического планирования.
Низкая долговая нагрузка и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей Группы оценивается Агентством на уровне 1,3х, что является индикатором низкого уровня долговой нагрузки. Долг Компании полностью номинирован в рублях, график погашения крайне комфортный. Структура кредиторов достаточно диверсифицирована, что обеспечивает Компании дополнительную гибкость в условиях финансирования. Наличие в портфеле объектов коммерческой недвижимости с устойчивыми арендными потоками также позволяет стабилизировать кредитные метрики Компании и создает дополнительные возможности для получения долгосрочного финансирования под залог объектов.
При оценке показателя покрытия процентных платежей Агентство учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 8,4х, что свидетельствует о большом запасе прочности по покрытию процентных платежей.
Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена в первую очередь ожидаемым в 2022–2024 годах существенным положительным свободным денежным потоком за счет раскрытия эскроу-счетов (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета до выплаты дивидендов), достаточным объемом невыбранных кредитных линий для покрытия выплат по долгу в ближайшие годы, а также комфортным графиком погашения долга.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2022–2023 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
улучшение оценки диверсификации портфеля проектов;
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1х;
-
увеличение объема портфеля текущего строительства выше 500 тыс. кв. м.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х и снижении средневзвешенной рентабельности по скорректированному свободному денежному потоку до отрицательных значений;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был опубликован АКРА 02.10.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «Джи-групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
