Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» (далее — Компания, ИНГРАД) обусловлен очень высоким отраслевым риском сектора жилищного строительства, средней долговой нагрузкой, низким показателем обслуживания долга, средней оценкой денежного потока и средним размером бизнеса. Вместе с тем поддержку уровню рейтинга оказывают сильный операционный риск-профиль, а также высокие оценки рентабельности и ликвидности. АКРА оценивает вероятность предоставления Компании помощи со стороны основного операционного актива ключевого акционера (ООО «Концерн «РОССИУМ») — ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» (рейтинг АКРА — А+(RU), прогноз «Стабильный», далее поддерживающее лицо, ПЛ) — как высокую. Изменение прогноза по кредитному рейтингу связано с риском того, что долговая нагрузка превысит прогнозируемые уровни в 2022–2025 годах на фоне роста неопределенности ожидаемых финансовых результатов Компании в текущих рыночных условиях.
ИНГРАД — один из крупнейших игроков на рынке жилой недвижимости Московского региона и России в целом (шестое место по объему текущего строительства в Москве и пятое место — в Московской области, по данным Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф). Основными акционерами Компании являются ООО «Концерн «РОССИУМ» и ГК «РЕГИОН».
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Высокая вероятность предоставления экстраординарной поддержки со стороны поддерживающего лица. Быстрый рост размера бизнеса в 2017–2019 годах потребовал значительных объемов дополнительного финансирования. Случаи поддержки Компании со стороны ключевого акционера в прошлом свидетельствуют о высокой вероятности оказания помощи в будущем при возникновении такой необходимости. Степень поддержки определяется как средняя в связи с отсутствием барьеров и ограничений для ее оказания, высокими оценками таких факторов, как «Способность к оказанию поддержки», «Собственность, контроль и регулирование» и «Гарантии и иные каналы получения поддержки», а также средними оценками факторов «Стратегический риск» и «Риск бренда и репутационный риск».
Результаты деятельности Компании за первое полугодие и ожидания по показателям за 2022 год. Общий объем продаж недвижимости Компании в первой половине текущего года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2021-го на 15% в денежном выражении. В основном снизились продажи московской жилой недвижимости (примерно на 26,5%), тогда как продажи жилья в Московской области выросли на 2,4%. Рост средних цен реализации недвижимости Компании составил 10% в Москве и 16% — в Московской области. Снижение ипотечных ставок, по мнению АКРА, позволяет ожидать восстановления спроса на первичном рынке жилья во второй половине 2022 года, при этом Агентство не прогнозирует существенного снижения цен. Уже в августе объем продаж Компании в денежном выражении на 38% превысил августовский показатель 2021 года. По итогам текущего года, как ожидает Агентство, продажи Компании в денежном выражении будут сопоставимы с результатом 2021 года.
Рост долговой нагрузки при средней оценке денежного потока. В связи с переносом сроков ввода ряда объектов наряду со значительными расходами на пополнение земельного банка, по итогам 2021 года Компания продемонстрировала отрицательную рентабельность по свободному денежному потоку (FCF), скорректированному на операции по проектному долгу под счета эскроу. В то же время, по оценкам Агентства, значительный объем раскрытия эскроу выведет FCF Компании в положительную зону в 2022–2025 годах, а средневзвешенная рентабельность по скорректированному FCF за период с 2020 по 2025 год составит 4,8%, что обуславливает среднюю оценку денежного потока Компании.
Отрицательный FCF в 2021 году был профинансирован за счет уменьшения объема свободных денежных средств и роста долговой нагрузки (без учета проектного долга под счета эскроу), вследствие чего произошло заметное увеличение скорректированного чистого долга Компании. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 3,9х.
Снижение оценки обслуживания долга стало следствием увеличения долговой нагрузки Компании в совокупности с ростом эффективной процентной ставки по долгу. Основная часть общекорпоративного долга Компании представлена облигациями с плавающей ставкой, стоимость обслуживания которых значительно выросла вследствие роста ключевой ставки Банка России в 2022 году. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 2х.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 2,5х;
-
усиление рыночных позиций Компании при одновременном росте средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 1х;
-
устойчивое сохранение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей на уровне выше 3,5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2023–2024 годах;
-
потеря контроля со стороны ООО «Концерн «РОССИУМ»;
-
существенное снижение кредитного рейтинга ПЛ;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Поддержка: группа — ОСК плюс две ступени.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был опубликован АКРА 06.09.2021. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ИНГРАД» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «ИНГРАД», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «ИНГРАД» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ПАО «ИНГРАД» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
