Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, Гоголевский 11) обусловлено средней оценкой операционного риск-профиля, высокой рентабельностью и очень высоким показателем обслуживания долга, средними оценками долговой нагрузки и ликвидности. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывают высокий отраслевой риск и малый размер бизнеса Компании.
Компания является владельцем бизнес-центра класса А в Москве (Гоголевский бульвар, 11). Общая площадь бизнес-центра составляет 9,985 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 8,790 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Итоги 2021 года и первой половины 2022 года. В 2021 году, как и ожидалось, материнской компанией Гоголевского 11 был привлечен долг, который не отражается на балансе Гоголевского 11, однако АКРА учитывает данные обязательства при определении кредитного рейтинга Компании, поскольку источником обслуживания долга являются ее денежные потоки.
В результате ухода нескольких арендаторов в первой половине 2022 года уровень загрузки на текущий момент опустился до 78%, что приведет к снижению выручки по итогам года примерно на 10% и некоторому ухудшению показателей долговой нагрузки и рентабельности за 2022–2024 годы по сравнению с прошлогодним прогнозом. Компания ведет переговоры с потенциальными арендаторами и ожидает, что вакантные площади будут сданы до конца текущего года.
В то же время условия привлечения кредита оказались более благоприятными для Компании, чем предполагалось на момент присвоения рейтинга в 2021 году, в первую очередь за счет того, что амортизация долга распространяется только на его валютную часть. Это позволило улучшить показатель обслуживания долга по сравнению с первоначальной оценкой.
Средняя долговая нагрузка при очень высоком показателе обслуживания долга. Средневзвешенный за период с 2021 по 2024 год показатель отношения общего долга (с учетом долга материнской компании) к чистому операционному доходу (NOI) оценивается Агентством на уровне 7х, средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежу по долгу (проценты плюс амортизация) — на уровне 2,5х.
Малый размер и высокая рентабельность бизнеса. Средневзвешенный за период с 2021 по 2024 год чистый операционный доход Компании оценивается АКРА на уровне 306 млн руб. Средневзвешенный показатель NOI с квадратного метра арендопригодной площади за указанный период ожидается Агентством на уровне 34,8 тыс. руб.
Ключевые допущения
-
ежегодная индексация арендных платежей в пределах 3–5%;
-
восстановление загрузки площадей начиная с 2023 года.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
-
снижение средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу ниже 5х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
уменьшение средневзвешенного отношения операционного дохода к платежу по долгу ниже 2,2х при сохранении загрузки площадей на уровне ниже 80% в 2023–2024 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был опубликован АКРА 23.06.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Гоголевский 11» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Гоголевский 11», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Гоголевский 11» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Гоголевский 11» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
