Кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлен высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса (чистый операционный доход менее 5 млрд руб.), низкой оценкой покрытия, высокой долговой нагрузкой, а также средней оценкой ликвидности. Поддержку уровню рейтинга оказывают сильный бизнес-профиль и география деятельности Компании, а также высокая рентабельность.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Гарант-Инвеста находятся семь торговых центров, а также сеть районных торговых центров общей площадью 132 тыс. кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 83 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Восстановление арендного дохода. Арендный доход Гарант-Инвеста в прошлом году практически полностью восстановился до докризисных показателей 2019 года, а уровень вакантности в торговых центрах Компании на конец 2021 года снизился до 2,6%. АКРА ожидает, что восстановительный рост арендных доходов Компании продолжится в 2022 году — в период кризиса она предоставляла арендаторам скидку в виде переноса индексации на год, в связи с чем по значительной части договоров в 2022 году ожидается индексация в двойном размере. Также увеличению арендных доходов будет способствовать инфляционный рост товарооборота.
Высокая долговая нагрузка. В октябре 2021 года Гарант-Инвест заключил кредитный договор с ПАО «Промсвязьбанк» (AA+(RU), прогноз «Стабильный»), предусматривающий финансирование 80% затрат на строительство МФК WEST MALL. Условия сделки предусматривают отсутствие поручительства со стороны Компании, в связи с чем Агентство не учитывает данный долг при оценке ее долговой нагрузки, а также исключает из расчетов рентабельности по FCF расходы на строительство за счет кредитных средств. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение общего долга к чистому операционному доходу оценивается АКРА на уровне 9,5х, что соответствует высокому уровню долговой нагрузки.
Низкое покрытие платежей. В 2021 году при рефинансировании кредита ПАО Сбербанк (AAA(RU), прогноз «Стабильный»), выданного под залог ТК «Галерея Аэропорт», Компания погасила все накопленные и не выплаченные за период кредитных каникул (в 2020-м) процентные платежи, а также оплатила штраф за досрочное расторжение договора, что привело к существенному росту процентных расходов по итогам прошедшего года. В 2022 году процентные расходы Компании останутся на повышенном уровне в связи с ростом ставок по кредитам с плавающей ставкой, привязанным к ключевой ставке Банка России. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежам за период с 2019 по 2024 год оценивается Агентством на уровне 1х.
Ключевые допущения
-
рост арендного дохода Компании на 19% в 2022 году и на 4% в 2023 и 2024 годах;
-
сохранение высокого уровня загрузки площадей в торговых центрах Компании в прогнозном периоде;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 7,5% в 2022 году, 5,7% в 2023-м и 5,3% в 2024-м.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения чистого операционного дохода к платежам выше 1,2х;
-
снижение средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу ниже 8х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране и критическое ухудшение покупательной способности населения;
-
ухудшение показателей ликвидности Компании и трудности в обслуживании долговых обязательств;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 12х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-06 (RU000A1016U4), срок погашения — 13.12.2022, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-01 (RU000A102DZ1), срок погашения — 23.11.2022, объем эмиссии — 800 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-02 (RU000A102LS9), срок погашения — 25.12.2023, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-03 (RU000A102X18), срок погашения — 26.03.2024, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-04 (RU000A103WX4), срок погашения — 26.05.2023, объем эмиссии — 1,2 млрд руб., — BB+(RU).
Обоснование кредитных рейтингов. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. При расчете уровня возмещения потерь АКРА учитывало планируемую Компанией покупку новых объектов коммерческой недвижимости.
В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BB+(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и облигационных выпусков АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1016U4) — 25.12.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102DZ1) — 26.11.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102LS9) — 29.12.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102X18) — 05.04.2021, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A103WX4) — 25.10.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга облигационных выпусков АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
