Кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлен сильным бизнес-профилем, высокой рентабельностью бизнеса, высоким уровнем корпоративного управления, очень сильной ликвидностью, очень низкой долговой нагрузкой, высокой оценкой обслуживания долга и крупным размером бизнеса. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск, а также очень слабая оценка денежного потока оказывают давление на уровень кредитного рейтинга Компании.
Изменение прогноза со «Стабильного» на «Позитивный» отражает ожидания АКРА относительно улучшения показателей долговой нагрузки, обслуживания долга и денежного потока благодаря дальнейшему росту FFO Компании в результате произошедшего роста портфеля проектов, а также благодаря выходу свободного денежного потока (FCF) в положительную зону за счет роста объемов раскрытия эскроу-счетов.
«Самолет» — один из лидеров рынка жилья Московской области и Новой Москвы. Большая часть проектов реализуется в рамках комплексной застройки. Текущий портфель строительства Компании составляет 2,47 млн кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на начало января 2022 года).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов Компании и стабильной структурой сроков и условий реализации объектов. Агентство отмечает рост диверсификации портфеля проектов и улучшение географической диверсификации за последние три года. Компания является одним из лидеров по объемам строительства жилья в Московском регионе.
Рост размера бизнеса и улучшение географической диверсификации. В 2021 году произошел значительный рост объема портфеля проектов Компании. Так, портфель текущего строительства вырос с 1,46 млн кв. м в январе 2021 года до 2,47 млн кв. м в январе 2022–го, благодаря чему Компания вышла на третье место в России по данному показателю. АКРА ожидает, что за счет увеличения портфеля проектов FFO до чистых процентных платежей и налогов Компании превысит 30 млрд руб. уже по итогам 2022 года.
В 2021 году «Самолет» приобрел ООО «СПб Реновация», что позволило увеличить земельный банк Компании в Санкт-Петербурге примерно на 7 млн кв. м. Агентство отмечает рост географической диверсификации Компании благодаря увеличению количества проектов в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и старой Москве. Доля Московской области и Новой Москвы в продажах Компании в 2022–2024 годах, по оценке Агентства, составит порядка 72%.
Очень низкая долговая нагрузка и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на данные счета от покупателей. По оценке АКРА, средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 1х. При оценке показателей покрытия АКРА учитывает процентные выплаты по корпоративному долгу в составе процентных платежей, при этом выплаты по проектному долгу под эскроу-счета учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за указанный выше период оценивается Агентством на уровне 7,6х.
Очень слабая оценка денежного потока. Рост портфеля проектов Компании в 2021 году негативно отразился на FCF, в результате чего средневзвешенная за период с 2019 по 2024 год рентабельность по FCF (скорректированного на операции по проектному долгу под эскроу) оценивается Агентством на уровне -1,9%. При этом АКРА ожидает выход скорректированного FCF в положительную зону уже по итогам 2022 года.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2022–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности изменение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- устойчивое снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8х и увеличении средневзвешенной рентабельности по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу) до положительных значений.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2022–2024 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.Рейтинги выпусков
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6), срок погашения — 15.02.2024, объем эмиссии — 10,4 млрд руб., — A-(RU).
ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A103L03), срок погашения — 21.08.2024, объем эмиссии — 15 млрд руб., — А-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом «Самолета». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится ко II категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне A-(RU), то есть на уровне кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ПАО «ГК «Самолет» и облигационных выпусков ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6, RU000A103L03) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» был опубликован АКРА 10.07.2018, выпуска RU000A102RX6 — 18.02.2021, выпуска RU000A103L03 — 24.08.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ГК «Самолет», а также кредитных рейтингов облигаций ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A102RX6, RU000A103L03) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ПАО «ГК «Самолет», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ПАО «ГК «Самолет» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ПАО «ГК «Самолет» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
