Кредитный рейтинг RSG International Ltd (далее — Компания, Группа, ГК «КОРТРОС», «КОРТРОС») обусловлен очень высоким отраслевым риском и низкой оценкой показателей обслуживания долга. Вместе с тем сильный операционный профиль Компании, высокая рентабельность бизнеса и сильная ликвидность оказывают поддержку уровню ее кредитного рейтинга.
ГК «КОРТРОС» — застройщик жилой недвижимости с широкой географией присутствия (восемь регионов) и высокой диверсификацией проектов по форматам: жилые комплексы комфорт-класса — 80%, бизнес-класса — 16%, элитное жилье — 4%. Компания создана в 2005 году с целью реализации в Екатеринбурге масштабного проекта «Академический» (10 млн кв. м, до 2048 года). В 2016 году Компания заняла 13-е место по объемам ввода жилых площадей среди российских девелоперов, при этом совокупный портфель проектов составляет более 9 млн кв. м. «КОРТРОС» входит в группу «Ренова», доля которой в Компании составляет 75% минус одна акция; 25% плюс одна акция Компании принадлежит менеджменту.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный операционный профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов и очень сильной географической диверсификацией. Около 20% площадей, ввод которых в эксплуатацию запланирован в период с 2017 по 2019 год, относится к сегментам элитного жилья и жилья бизнес-класса, 80% приходится на комфорт-класс. Компания присутствует в восьми регионах. На столичные регионы (Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург) с 2017 по 2019 год придется более 39% ввода площадей, доля Московского региона в EBITDA составляет более 50%. Бизнес характеризуется стабильной структурой сроков и условий реализации: Компании удается продать большую часть площадей уже к моменту сдачи объекта.
Средний уровень корпоративного управления определяется адекватным уровнем стратегического управления, системы управления рисками, структуры управления и структуры Группы, а также высоким уровнем финансовой прозрачности. Компания имеет установленные долгосрочные цели, в том числе в части роста объемов ввода жилья, выхода в новые регионы, показателей долговой нагрузки, рентабельности, объема дивидендных выплат. АКРА отмечает последовательность реализации стратегии ГК «КОРТРОС». По мнению АКРА, существующие элементы системы управления рисками позволяют в значительной степени контролировать ключевые операционные риски Компании. Агентство отмечает низкий уровень наблюдаемых кредитных, валютных и процентных рисков. Функции финансового риск-менеджмента в Компании регламентируются со стороны группы «Ренова». Структура Группы усложнена, под каждый проект создается отдельное юридическое лицо, однако такая ситуация характерна для отрасли в целом.
Высокая рентабельность во многом обусловлена способностью Компании выполнять план продаж, а также стратегией выбора объектов застройки. Целевым ориентиром при выборе проектов с точки зрения рентабельности является IRR (внутренняя норма доходности) не ниже 30%. Особенностью деятельности Компании вне Екатеринбурга является нишевой характер выбора объектов застройки. Объекты ГК «КОРТРОС», вне зависимости от их класса, в большинстве случаев имеют уникальные конкурентные преимущества, что позволяет Группе выполнять план продаж даже в условиях неблагоприятных изменений на рынке жилья, а высокая доля объектов бизнес-класса и элитного жилья в общем объеме объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию с 2017 по 2019 год, служит предпосылкой для роста рентабельности.
Низкие показатели обслуживания долга при средней долговой нагрузке. По итогам 2016 года отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам составило 0,74х. В 2017 году АКРА ожидает роста указанного показателя до 1,13х, с 2018 по 2019 год — до 2,22–2,83х. АКРА отмечает, что при расчете данного показателя по итогам 2016 года не учитывался эффект от продажи проекта «Топ-Проджект»; с учетом поступлений от этой сделки показатель отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам в 2016 году составил 2,38х. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей по состоянию на 31.12.2016 составило 10,69х, однако в прогнозном периоде по мере роста объемов ввода жилья Агентство ожидает снижения показателя: в 2017 году — до 5,55х, в 2018-м — до 2,81х и в 2019-м — до 2,12х. АКРА отмечает, что с учетом поступлений от продажи «Топ-Проджект» отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей по итогам 2016 года составило 3,32х. Вместе с тем АКРА отмечает, что благодаря значительному объему аккумулированных Компанией свободных денежных средств отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило по итогам 2016 года 3,9х, или 1,21х — с учетом поступлений по сделке с «Топ-Проджект». Агентство ожидает снижения данного показателя в 2017 году до 2,58х, в 2018-м — до 1,02х и в 2019-м — до 0,71х.
Сильная ликвидность ГК «КОРТРОС» обеспечивается наличием невыбранных объемов финансовых ресурсов по открытым кредитным линиям на сумму 9,53 млрд руб., а также значительным объемом свободных денежных средств на счетах Компании. Коэффициент текущей ликвидности, по оценкам АКРА, в 2017 году составит 7,6х, в 2018-м — 8х и в 2019-м — 2,4х.
Ключевые допущения
- выполнение планов строительства и продаж в заявленные сроки;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании, а также планируемая в 2019 году консолидация проекта «Мелькомбинат» и два новых проекта Компании, находящихся на ранней стадии планирования;
- прогнозируемый среднегодовой рост цен реализации квадратного метра в проекте «Академический» (Екатеринбург) на 3,8% в период с 2017-го по 2019-й.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
Стабильный прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- рост отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 2,5х;
- улучшение практик корпоративного управления.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- падение отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам ниже 1,0х;
- снижение средних цен реализации более чем на 10% к 2019 году при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
- существенное ухудшение доступа к внешним источникам ликвидности;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен RSG International Ltd впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты совершения рейтингового действия (21.07.2017).
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных RSG International Ltd, информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, RSG International Ltd принимала участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности RSG International Ltd, не выявлены.
АКРА не оказывало RSG International Ltd дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
