Кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, Гоголевский 11) обусловлен средними оценками операционного риск-профиля, долговой нагрузки, ликвидности и денежного потока, а также высокими показателями рентабельности и обслуживания долга. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывают высокий отраслевой риск и малый размер бизнеса Компании.

Гоголевский 11 является владельцем и оператором бизнес-центра класса А в Москве (Гоголевский бульвар, 11). Общая площадь бизнес-центра составляет 9,985 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 8,790 тыс. кв. м. Материнская компания Гоголевского 11 — Fibersoft Ltd, конечный бенефициар Компании — Hines Global REIT Moscow Holdings II LLC. В ближайшее время планируется продажа материнской компании, предполагающая привлечение долга покупателем с оформлением договора ипотеки на бизнес-центр, залогом счетов и акций Компании.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также очень высокой оценкой географии присутствия. Средняя оценка рыночной позиции учитывает ограниченность находящейся под управлением Компании недвижимости с точки зрения географии и площади. В то же время Агентство учитывает ограниченность предложения офисной недвижимости внутри Бульварного кольца. Компания владеет и управляет единственным объектом с диверсифицированным пулом арендаторов. Уровень загрузки объекта по итогам 2020 года составил 99%, более половины договоров с арендаторами носит долгосрочный характер. Очень высокая оценка за географию присутствия обусловлена расположением недвижимости, принадлежащей Компании, на премиальном рынке Москвы. Корпоративное управление Компании АКРА оценивает на среднем для российского корпоративного сектора уровне.

Средняя долговая нагрузка при высоком показателе обслуживания долга. При расчете показателей долговой нагрузки Компании Агентство учитывало долг, который будет привлекаться покупателем для осуществления сделки по приобретению ее материнской компании. Долг не будет отражаться на балансе Компании, однако АКРА считает необходимым учитывать данные обязательства при определении кредитного рейтинга Компании, поскольку привлечение долга предполагает залог ее активов, а источником обслуживания долга станут ее денежные потоки. В связи с ожидаемой сделкой при расчете средневзвешенных финансовых показателей Агентство учитывает только прогнозные показатели за 2021–2023 годы (при этом с максимальным весом учитываются показатели 2022 года).

Средневзвешенный за период с 2021 по 2023 год показатель отношения общего долга к чистому операционному доходу (NOI) оценивается Агентством на уровне 5,4х, средневзвешенное отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости (LTV) — на уровне 0,56х. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежу по долгу (проценты плюс амортизация) оценивается на уровне 2,2х. 

Малый размер и высокая рентабельность бизнеса. Средневзвешенный за период с 2021 по 2023 год чистый операционный доход Компании оценивается АКРА на уровне 395 млн руб. Средневзвешенная оценка ставки капитализации составляет 10,5% при средневзвешенном показателе NOI с квадратного метра арендопригодной площади на уровне 44,9 тыс. руб.

Ключевые допущения

  • ежегодная индексация арендных платежей в пределах 3–5%;
  • привлечение долга покупателем на заявленных условиях (размер долга, процентные ставки, валютная структура, график погашения).

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • рост средневзвешенного отношения чистого операционного дохода к платежу выше 2,5х;
  • снижение средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу ниже 5х при одновременном снижении средневзвешенного LTV ниже 0,4х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • уменьшение средневзвешенного отношения операционного дохода к платежу ниже 1,6х при одновременном росте средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 8х и средневзвешенного LTV выше 0,7х;
  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.

Корректировки: отсутствуют

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг был присвоен ООО «Гоголевский 11» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Гоголевский 11» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Гоголевский 11», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Гоголевский 11» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «Гоголевский 11» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.