Повышение кредитного рейтинга ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее — Компания, Брусника) обусловлено повышением качественных оценок долговой нагрузки и ликвидности Компании в связи с диверсификацией пула кредиторов, а также оценки географической диверсификации ввиду увеличения в структуре ожидаемой в ближайшие три года выручки доли премиальных регионов (Москвы и Московской области).
Кредитный рейтинг обусловлен сильным бизнес-профилем, очень сильной географической диверсификацией, очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают средние оценки рыночной позиции и размера Компании, а также оценка денежного потока ниже средней.
Компания с 2004 года занимается девелопментом жилой недвижимости и развитием городских территорий и в настоящее время реализует проекты в Тюмени, Новосибирске, Екатеринбурге, Сургуте, Московской области и Кургане. В ближайшей перспективе Брусника планирует реализовать проекты в Москве, а также намерена выйти на рынок Омска. Объем текущего строительства Компании составляет более 900 тыс. кв. м. По результатам 2020 года Брусника вошла в топ-20 российских девелоперов как по объему введенного, так и по объему строящегося жилья.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией проектов, очень высокой оценкой условий и сроков их реализации (продажи хорошо скоординированы с темпами строительства, за последние три года Компания не допускала просрочек по сдаче объектов в эксплуатацию). Компания включена в перечень системообразующих предприятий РФ. Брусника возглавляет рейтинг ЕРЗ по потребительским качествам жилых комплексов и является первым российским застройщиком, получившим международный сертификат BREEAM уровня excellent в жилом секторе.
Компания эффективно управляет сроками и себестоимостью строительства за счет высокой организации функций генерального подряда и технического надзора, применения в строительстве информационных технологий, а также самостоятельного выполнения архитектурных и проектировочных функций. Кроме того, Брусника обладает развитой системой сбыта с диверсифицированными каналами продаж и активно развивающейся системой онлайн-покупок.
Высокий уровень корпоративного управления. По оценке Агентства, Компания реализует успешную и последовательную стратегию, позволяющую в перспективе существенно упрочить ее конкурентные преимущества. Долгосрочной стратегией Компании предусматривается увеличение рыночной доли в регионах ее деятельности, а также наращивание ежегодного объема продаж до 600 тыс. кв. м. По итогам 2020 года Агентство отмечает улучшение структуры и совершенствование практик корпоративного управления Компании, а также усилия Брусники, направленные на повышение финансовой прозрачности.
Очень высокие рентабельность и показатель обслуживания долга при очень низкой долговой нагрузке. Средневзвешенная за период с 2018–го по 2023 год рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается АКРА на уровне 21,5%. Очень высокая (по сравнению с отраслевыми стандартами) рентабельность отражает высокую операционную эффективность Брусники. При оценке долговой нагрузки Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей (но не более, чем на размер проектного долга). Средневзвешенное за период с 2018–го по 2023 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 0,55х. В 2020 году Компания существенно сократила зависимость от основного кредитора (ПАО Сбербанк), доля которого в общекорпоративном долге уменьшилась до 21%, что в совокупности с комфортным графиком погашения долга привело к повышению качественной оценки долга. Скорректированное на процентные платежи по проектному долгу средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за период с 2018–го по 2023 год оценивается на уровне 9,8х.
Сильная ликвидность при оценке денежного потока ниже средней. Оценка ликвидности Компании отражает комфортный график погашения долга в ближайшие три года, а также учитывает достаточный объем денежных средств на счетах Брусники и наличие невыбранных кредитных линий. Качественная оценка ликвидности была повышена вследствие снижения зависимости Компании от одного кредитора. Для оценки рентабельности по FCF компаний-застройщиков АКРА корректирует показатель свободного денежного потока на сумму расходов, профинансированных за счет проектного финансирования в рамках эскроу-счетов. Средневзвешенная скорректированная рентабельность по FCF за период с 2018–го по 2023 год, по оценке Агентства, составит -1,8%, что, согласно методологии АКРА, соответствует очень низкой оценке денежного потока. Рентабельность по FCF сформировалась под влиянием перехода 100% проектов на эскроу к концу 2020 года, инвестиций в земельный банк и запуска дивидендной политики. При этом Агентство считает, что выплата дивидендов при очень низкой долговой нагрузке, очень высоком покрытии и сильной ликвидности не несет угрозы снижения кредитного качества Компании, в связи с чем корректирует оценку денежного потока на одну ступень вверх до уровня ниже средней в соответствии с методологией.
Ключевые допущения
- соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущей строительной программе Компании.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- увеличение портфеля текущего строительства Брусники до 2 млн кв. м.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- рост средневзвешенного скорректированного на проектный долг показателя чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х при одновременном снижении скорректированного на процентные платежи по проектному долгу средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
- снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости в регионах присутствия Компании более чем на 15% в прогнозном периоде.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): а-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Биржевые облигации ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» бездокументарные процентные неконвертируемые с обязательным централизованным учетом прав, серия 001Р-01 (RU000A101HU5), срок погашения — 09.03.2023, объем эмиссии — 4 млрд руб., — A-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Повышение кредитного рейтинга выпуска облигаций c BBB+(RU) до А-(RU) связано с повышением кредитного рейтинга эмитента. Эмиссия является старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпуска АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг выпуска приравнивается к кредитному рейтингу Компании — А-(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и выпуска облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (RU000A101HU5) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа взаимосвязи компаний внутри группы, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанному выпуску облигаций также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и кредитный рейтинг выпуска облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (RU000A101HU5) были опубликованы АКРА 03.03.2020 и 12.03.2020 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и кредитного рейтинга выпуска облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (RU000A101HU5) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», информации из открытых источников,
а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
