Кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлен высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса (чистый операционный доход менее 5 млрд руб.), низкой оценкой покрытия, высокой долговой нагрузкой, а также средними оценками рентабельности и ликвидности. Поддержку уровню рейтинга оказывают сильный бизнес-профиль и география деятельности Компании. Изменение прогноза на «Стабильный» отражает мнение АКРА о снижении вероятности введения новых локдаунов в 2021 году.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Гарант-Инвеста находятся семь торговых центров, а также сеть районных торговых центров общей площадью 132 тыс. кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 83 тыс. кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Восстановление трафика и денежного потока после ослабления карантинных ограничений и вторая волна распространения коронавируса. В связи с влиянием ограничительных мер, принятых для борьбы с распространением пандемии COVID-19, снижение выручки Компании в 2020 году составило около 20% по сравнению с 2019 годом. Начиная с сентября 2020 года наблюдалось восстановление выручки Компании до докризисного уровня. АКРА отмечает, что сегмент торговой недвижимости, в котором работает Гарант-Инвест (торговые центры среднего размера, расположенные у станций метро и в шаговой доступности от массовой жилой застройки), меньше всего пострадал от текущего кризиса и ожидает наиболее быстрого восстановления трафика посетителей и потребительского спроса именно в данном сегменте. Агентство ожидает восстановления выручки Компании до докризисного уровня в 2021 году, а в 2022–2023 годах темп роста ее выручки прогнозируется на уровне порядка 3–5% ежегодно.
Высокая долговая нагрузка и низкое покрытие платежей. В результате снижения чистого операционного дохода Компании в 2020 году средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение общего долга к чистому операционному доходу оценивается Агентством на уровне 10,4х, что соответствует высокому уровню долговой нагрузки. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежам оценивается на уровне 1,16х.
Средний уровень ликвидности. По оценке АКРА, ожидаемый свободный денежный поток Компании в совокупности с денежными средствами на счетах и предварительно одобренной кредитной линией в размере 1,2 млрд руб. более чем на 100% покрывают планируемое погашение долга в 2021 году. Агентство также отмечает наличие у Гарант-Инвеста возможности привлекать дополнительные кредиты под залог необремененных активов.
Ключевые допущения
- восстановление в 2021 году выручки до уровня 2019 года; рост выручки на 3–5% ежегодно в 2022–2023 годах;
- сохранение высокого уровня загрузки площадей основных торговых центров после завершения карантина.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- рост средневзвешенного отношения чистого операционного дохода к платежам выше 1,2х;
- снижение средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу ниже 8х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране и критическое ухудшение покупательной способности населения;
- ухудшение показателей ликвидности Компании и трудности по обслуживанию долговых обязательств;
- рост средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 12х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-06 (RU000A1016U4), срок погашения — 13.12.2022, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-07 (RU000A101V37), срок погашения — 30.10.2021, объем эмиссии — 700 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-01 (RU000A102DZ1), срок погашения — 23.11.2022, объем эмиссии — 800 млн руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 002Р-02 (RU000A102LS9), срок погашения — 25.12.2023, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. При расчете уровня возмещения потерь АКРА учитывало планируемую Компанией покупку новых объектов коммерческой недвижимости.
В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BB+(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1016U4) — 25.12.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A101V37) — 08.09.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102DZ1) — 26.11.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A102LS9) — 29.12.2020. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга облигационных выпусков АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», не выявлены.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
