Повышение кредитного рейтинга ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» (далее — Компания, «Атомстройкомплекс», АСК) связано с повышением оценки структуры группы с учетом снижения доли продаж, EBITDA и чистых активов Компании, приходящихся на долю закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости, которые консолидируются в отчетности АСК на основании предварительных договоров купли-продажи. Кредитный рейтинг Компании обусловлен сильной рыночной позицией, очень сильным бизнес-профилем, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокой оценкой обслуживания долга, хорошей ликвидностью, средней рентабельностью бизнеса и средним уровнем корпоративного управления. На уровень кредитного рейтинга Компании оказывают давление очень высокий отраслевой риск, малый размер, слабая географическая диверсификация и слабая оценка денежного потока.
«Атомстройкомплекс» — крупнейший застройщик жилой недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области. Суммарный объем проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в период с 2021 по 2023 год, ожидается на уровне более 800 тыс. кв. м общей площади, а текущий портфель проектов Компании составляет 2,2 млн кв. м общей площади (включая торгово-офисные помещения).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга АСК.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов Компании, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, а также высокой степенью обеспеченности собственными материалами и большой долей строительных работ, выполняемых без привлечения подрядчиков. Сильный бренд и высокие потребительские характеристики вводимых в эксплуатацию объектов поддерживают способность Компании выполнять планы продаж.
Повышение оценки корпоративного управления Компании обусловлено улучшением оценки структуры группы, в которой присутствуют ЗПИФы недвижимости. Финансовые результаты ЗПИФов консолидируются в отчетности группы, однако «Атомстройкомплекс» не владеет паями данных фондов. До настоящего пересмотра очень низкая оценка структуры группы была связана со значительной долей чистых активов и EBITDA Компании, которые приходились на ЗПИФы (до 50% чистых активов и EBITDA). В связи с переходом отрасли на продажи посредством эскроу-счетов актуальность схемы продаж через ЗПИФы существенно снизилась. Приходящаяся на паевые фонды доля EBITDA и выручки Компании в 2019 году и первой половине 2020 года уменьшилась до 5–6%, а доля чистых активов ЗПИФов в капитале Компании сократилась до 23% по итогам шести месяцев 2020-го. Агентство полагает, что в дальнейшем доля EBITDA и выручки, приходящаяся на ЗПИФы, останется в пределах 5–6%, а доля капитала Компании, приходящаяся на паевые фонды, продолжит постепенно снижаться.
Изменение оценки размера и денежного потока Компании в связи с пересмотром АКРА методологии. Теперь при оценке размера Компании АКРА учитывает объем портфеля текущего строительства, который на декабрь 2020 года составляет у Компании 280 тыс. кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков).
После пересмотра АКРА методологии в оценке денежного потока Компании более не учитывается отношение капитальных расходов к выручке. Данный показатель признан нерелевантным для оценки компаний сектора жилищного строительства.
Снижение оценки рентабельности бизнеса Компании обусловлено уменьшением средневзвешенной за период с 2017 по 2022 год рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов вследствие существенного роста выручки в низкомаржинальном сегменте строительных услуг и проектных работ в период с 2020 по 2022 год (в 2021 и 2022 годах выручка в данном сегменте вырастет более чем на 90% к показателю 2019 года). АКРА ожидает значительного роста рентабельности реализации собственных объектов недвижимости Компании в 2021–2022 годах.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга — результат консервативной финансовой политики Компании. При оценке долговой нагрузки АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Согласно оценке АКРА, средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 0,1х, а отношение общего долга к капиталу — 0,2х. В 2019 году ООО «Атомстройкомплекс-промышленность» (промышленное подразделения группы Атомстройкомплекс) начало реализацию проекта строительства цементного завода; по кредитам под этот проект было предоставлено поручительство со стороны АСК. Агентство не учитывало данное поручительство в составе долговой нагрузки Компании в связи с сильным кредитным профилем ООО «Атомстройкомплекс-промышленность». Долговая нагрузка Компании оценивается как очень низкая, а показатели обслуживания долга находятся на очень высоком уровне: средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ожидается на уровне 13,4х.
Ключевые допущения
- соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущей строительной программе Компании.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- упрощение организационной структуры группы при одновременном улучшении структуры корпоративного управления и росте средневзвешенной рентабельности по FCF до уровня выше 2%;
- увеличение размеров Компании (рост средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов свыше 5 млрд руб. при одновременном росте портфеля текущего строительства свыше 400 тыс. кв. м).
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение доли EBITDA Компани, приходящейся на ЗПИФы;
- рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х при одновременном снижении отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
- падение рентабельности по FFO до процентных платежей и налогов ниже 8% при одновременном снижении рентабельности по FCF до отрицательных значений;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
ОСК: bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» был опубликован АКРА 21.12.2017. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Атомстройкомплекс-Строительство», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Атомстройкомплекс-Строительство», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
