Кредитный рейтинг АО «ГК «ПИОНЕР» (далее — ГК «ПИОНЕР», Компания, Группа) обусловлен очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой и очень высокими показателями обслуживания долга, а также сильными оценками бизнес-профиля, ликвидности и денежного потока и средней оценкой операционного риск-профиля Компании. Вместе с тем давление на уровень кредитного рейтинга оказывает очень высокий отраслевой риск.
ГК «ПИОНЕР» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Компания входит в топ-7 девелоперов Москвы с самыми большими объемами продаж квартир и апартаментов (по данным Metrium за первое полугодие 2020 года). Основными сегментами являются строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов класса «комфорт» и «бизнес», а также строительство объектов коммерческой недвижимости. Портфель проектов Компании — 1,3 млн кв. м. общей площади в стадии строительства и проектирования (по состоянию на 31.08.2020).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Влияние пандемии коронавируса на деятельность Компании. Пандемия не привела к существенному ухудшению финансовых и операционных показателей Компании. По результатам первого полугодия 2020 года выручка ГК «ПИОНЕР» выросла на 19% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а валовая рентабельность увеличилась с 35% (в первом полугодии 2019 года) до 38% (в первом полугодии 2020–го). На улучшение показателей выручки и рентабельности повлиял рост цен, вызванный увеличением спроса (вслед за снижением ставок ипотеки в связи со значительным снижением ключевой ставки и запуском программы субсидированной ипотеки), при одновременном сокращении предложения после перехода отрасли на схему продаж с использованием эскроу-счетов. Так, в первой половине 2020 года средний рост цен продаж по проектам Компании составил порядка 10%.
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля. Компания является успешным игроком на рынке жилой недвижимости в комфорт- и бизнес-классе, а также лидером на рынке апартаментов с сервисным обслуживанием и конкурентным игроком в сегменте строительства офисных центров. Портфель проектов Компании хорошо диверсифицирован по количеству проектов, в то же время доля продаж крупнейшего проекта в ближайшие три года, по оценке АКРА, превысит 25%. План продаж сбалансирован — в портфеле Компании присутствуют как проекты, осуществляемые в несколько очередей, так и одноэтапные. Сроки строительства хорошо скоординированы со сроками продаж. Стратегия Группы последовательна, ее эффективность подтверждается успешной реализацией проектов. Компания эффективно управляет операционными, юридическими, налоговыми и рыночными рисками. Структура Группы усложнена, что объясняется особенностями российского законодательства. Финансовая прозрачность оценивается Агентством как высокая. Компания публикует отчетность по МСФО на полугодовой основе, на официальном сайте раскрыт ряд внутрикорпоративных документов.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга. В 2019 году Компания вошла в девелоперский проект в Нью-Йорке, который реализуется за счет проектного кредита. Проценты по кредиту капитализируются до момента завершения проекта. Поскольку условия кредита не предполагают регресса на Компанию, а долг будет обслуживаться и погашаться из денежных потоков по проекту, АКРА корректирует общий долг Компании на размер этого кредита. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета, на размер средств, накопленных на эскроу-счетах. Средневзвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей Компании за период с 2017 по 2022 год оценивается Агентством на уровне 0,3х. Средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 9,2х.
Ключевые допущения
- исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
- выплата дивидендов в прогнозном периоде на уровне, близком к историческим показателям.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.;
- рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 10%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х при одновременном снижении показателя FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5х;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «ПИОНЕР» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «ПИОНЕР» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «ПИОНЕР», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «ПИОНЕР» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «ГК «ПИОНЕР», не выявлены.
АКРА не оказывало АО «ГК «ПИОНЕР» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
