Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» (далее — Компания, Группа, ФСК) обусловлен сильной рыночной позицией, очень сильными оценками бизнес-профиля и географической диверсификации, низкой долговой нагрузкой и очень высокими показателями обслуживания долга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск и очень слабая оценка денежного потока.
ФСК занимается девелопментом, строительством и эксплуатацией жилой недвижимости. По результатам 2019 года Группа занимает четвертое место по объемам ввода и третье место по объемам продаж в Московском регионе (без учета внешнего строительства). Портфель проектов Компании составляет 5,2 млн кв. м полезной площади.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Изменения по сравнению с предыдущей оценкой. По итогам 2019 года Компанией была впервые подготовлена консолидированная отчетность по МСФО, ранее в рейтинговой модели АКРА использовало комбинированную отчетность. Существенное отличие комбинированной отчетности от консолидированной отчетности по МСФО заключается во включении в периметр консолидации подконтрольных Группе закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). В 2019–м и в первой половине 2020 года Компания продолжила оптимизацию операций со связанными сторонами, была проведена новация большей части займов от связанных сторон в акционерные займы. Акционерные займы являются субординированными, имеют ограничения по досрочному погашению, нерыночные ставки (1–3%) и длительные срок погашения (2029 год).
В связи с началом подготовки отчетности по МСФО и возможностью исключить ЗПИФы из расчетов, а также проведенной оптимизацией операций со связанными сторонами оценки финансовой прозрачности и структуры группы повышены до нейтральных.
Агентство оценивает влияние текущего кризиса на деятельность Компании как ограниченное. Продажи за первое полугодие 2020 года лишь незначительно отстали от докризисных плановых показателей. По итогам года ожидается некоторое сокращение продаж в физическом выражении, а также небольшое снижение средних цен реализации, связанное с увеличением доли продаж в новых проектах на начальной стадии реализации.
Очень высокие показатели обслуживания долга при низкой долговой нагрузке. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2019 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей с учетом акционерного долга составило 3,2х, без учета акционерного долга — 1,7х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2019 год составило 7,1х.
Очень слабая оценка денежного потока. При оценке свободного денежного потока АКРА учитывает в составе операционного денежного потока средства, предоставляемые банками в рамках проектного финансирования под эскроу-счета.
Возникающий при переходе на схему финансирования под эскроу- счета временной лаг между периодом поступления средств от реализуемых по старой схеме проектов и началом раскрытия эскроу-счетов ведет к временному ухудшению показателей денежного потока. АКРА отмечает, что в случае Компании влияние данного фактора усилено увеличением продаж в пользу ЗПИФов в 2019 году.
Ключевые допущения
- исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
- отсутствие выплат дивидендов в прогнозном периоде.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- рост средневзвешенного показателя рентабельности по FCF выше 2%;
- снижение средневзвешенного показателя скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2х при одновременном росте средневзвешенной рентабельности по FCF выше нуля.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- снижение средневзвешенного показателя отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
- снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 10% в 2020–2021 годах;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был опубликован АКРА 02.09.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Группа Компаний ФСК» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Группа Компаний ФСК», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Группа Компаний ФСК» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Группа Компаний ФСК», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Группа Компаний ФСК» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
