Понижение кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) и изменение прогноза по кредитному рейтингу на «Негативный» отражают мнение АКРА об отрицательном влиянии на финансовые показатели Компании карантинных мер, введенных Правительством города Москвы для борьбы с распространением COVID-19, а также о рисках более медленных темпов восстановления трафика и потребительского спроса по сравнению с учитываемыми в рейтинговой модели. На фоне снижения оборотов Компании и предстоящих выплат по долгу в июле–декабре 2020 года возрастают риски, связанные с наличием адекватного уровня ликвидности для прохождения пиковых платежей. В то же время АКРА считает риски для ликвидности ограниченными благодаря достаточному объему открытых неиспользованных кредитных линий, возможности привлечения дополнительных кредитов под залог необремененных активов и возврата ранее выданных займов.
Кредитный рейтинг Компании обусловлен высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса (чистый операционный доход менее 5 млрд руб.), низкой оценкой покрытия, высокой долговой нагрузкой, а также средними оценками рентабельности и ликвидности. Поддержку уровню рейтинга оказывают сильный бизнес-профиль и география деятельности Компании.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Гарант-Инвеста находятся семь торговых центров, а также сеть районных торговых центров общей площадью 132 тыс. кв. м., из которых арендопригодная площадь составляет 83 тыс. кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Снижение выручки в связи с влиянием ограничительных мер, принятых для борьбы с распространением COVID-19. Агентство ожидает, что выручка Гарант-Инвеста в 2020 году снизится на 15% по сравнению с 2019–м. В период карантина продолжили работать около 54% торговых площадей Компании. АКРА отмечает, что сегмент торговой недвижимости, в котором работает Компания (средние по размеру торговые центры, расположенные непосредственно у станций метро и в шаговой доступности от массовой жилой застройки), является наименее пострадавшим от текущего кризиса. В этой связи Агентство ожидает более быстрого восстановления трафика посетителей и потребительского спроса в данном сегменте по сравнению с остальными.
АКРА полагает, что влияние на операционные показатели Компании требований, принятых в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», будет ограниченным, а снижение выручки будет носить управляемый характер. Компания активно ведет переговоры о предоставлении скидок тем арендаторам, которые откажутся от рассрочек, предусмотренных вышеупомянутым постановлением. На текущий момент заметная часть арендаторов согласилась отказаться от рассрочек (в основном на период с апреля по август 2020 года), а также на оплату аренды авансом за шесть месяцев в обмен на скидки.
Ухудшение показателей долговой нагрузки и обслуживания долга. В результате снижения чистого операционного дохода средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение общего долга к чистому операционному доходу оценивается Агентством на уровне 10,2х по сравнению с 9х в докризисном сценарии, что соответствует высокому уровню долговой нагрузки. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежам оценивается на уровне 1,2х по сравнению с докризисными 1,3х, что обуславливает снижение оценки покрытия со средней до низкой. АКРА полагает, что вероятность дальнейшего ухудшения финансовых показателей не очень высока, и продолжит осуществлять постоянный мониторинг этих показателей.
Средний уровень ликвидности. В июле–декабре 2020 года Компании предстоят крупные погашения облигаций (1,14 млрд руб.), которые вкупе с предстоящими выплатами процентов (841 млн руб. за июнь–декабрь) по ним лишь частично покрываются текущим объемом денежных средств на счетах Компании (563 млн руб. по состоянию на начало мая 2020 года) и ожидаемым до конца года операционным денежным потоком (1,19 млрд руб. за июнь–декабрь 2020 года). По расчетам Агентства, для выполнения обязательств по долгу до конца года Компании потребуется привлечь дополнительную ликвидность (за счет привлечения дополнительно более 200 млн руб. или возврата ранее выданных займов). В то же время в оценке ликвидности АКРА учитывает открытые неиспользованные кредитные линии на сумму порядка 651 млн руб., а также отмечает наличие возможности привлечения дополнительных кредитов под залог необремененных активов.
Ключевые допущения
- снижение выручки в 2020 году на 15% по отношению к 2019 году;
- восстановление чистого операционного дохода в IV кв. 2020 года до докризисных уровней, рост арендных ставок в основных ТЦ Компании на 5% ежегодно в 2021–2022 годах;
- сохранение высокого уровня загрузки площадей основных ТЦ после завершения карантина.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает возможное понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- быстрое восстановление докризисных показателей чистого операционного дохода.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- продление карантина и сохранение ограничений работы торговых центров после июня 2020 года;
- существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране и критическое ухудшение покупательной способности населения;
- ухудшение показателей ликвидности Компании и трудности по обслуживанию долговых обязательств;
- рост средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 12х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BB+(RU).
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-06 (RU000A1016U4), срок погашения — 13.12.2022, объем эмиссии — 500 млн руб., — BB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании.
В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BB+(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1016U4) — 25.12.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга облигационных выпусков АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», не выявлены.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: показатель обслуживания долга оценивался с отступлением от методологии, поскольку долг представлен кредитами без амортизации; в расчете показателя покрытия учитывались только процентные платежи.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
