Понижение кредитного рейтинга АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлено ростом долговой нагрузки и снижением рентабельности в связи с реализацией инвестиционной программы реновации и редевелопмента.
Рейтинг Компании определяется высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса, средними оценками корпоративного управления, рентабельности, долговой нагрузки, покрытия, ликвидности и денежного потока. Поддержку уровню кредитного рейтинга оказывают сильный бизнес-профиль и география деятельности Компании.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Компании находятся 14 торговых центров общей площадью 127,2 тыс. кв. м., из которых арендопригодная площадь составляет 78,6 тыс. кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как высокий в связи с цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет.
Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой загрузкой площадей, высоким качеством договорных условий, а также средней диверсификацией по активам и арендаторам.
Средняя оценка корпоративного управления Компании обусловлена высокой оценкой структуры управления и финансовой прозрачности, а также средней оценкой стратегии и структуры группы. Компания успешно реализует стратегию модернизации и реновации собственных объектов, направленную на увеличение чистого операционного дохода. Кроме того, с 2017 года Компания реализует инвестиционную программу редевелопмента, в рамках которой уже успешно проведен редевелопмент ТЦ «Перово Молл». Сдерживающее влияние на оценку стратегии и управления рисками оказывает практика выдачи существенных объемов займов как связанным, так и не связанным сторонам.
Средняя рентабельность. По оценке АКРА, средневзвешенная ставка капитализации (отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости недвижимости) за 2018–2022 годы составит 7,8%. Средневзвешенная оценка чистого операционного дохода с кв. м. арендопригодной площади, по расчетам Агентства, составит 22 тыс. руб.
Средняя оценка долговой нагрузки и средние показатели обслуживания долга. Средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение общего долга к чистому операционному доходу оценивается Агентством на уровне 9х, что соответствует высокому уровню долговой нагрузки, но с учетом средневзвешенного LTV (Loan to Value) на уровне 0,7х и высокой качественной оценки долга долговая нагрузка в целом оценивается на среднем уровне. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежам оценивается на уровне 1,3х.
Ключевые допущения
- рост арендных ставок в основных ТЦ Компании на 5% в год;
- сохранение высокого уровня загрузки площадей основных ТЦ;
- инвестиции в программу редевелопмента на уровне порядка 22 млрд руб. в 2020–2023 годах при частичной реализации объектов в 2020–2021 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- снижение средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу ниже 8х;
- рост средневзвешенного отношения чистого операционного дохода к рыночной стоимости недвижимости выше 8%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- рост средневзвешенного отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 12х;
- снижение средневзвешенного отношения чистого операционного дохода к платежам ниже 1,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», серия 001Р-05 (RU000A1005T9), срок погашения — 05.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — BBB-(RU).
Ключевые характеристики выпуска RU000A1016U4
| Заемщик | АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» |
| Кредитный рейтинг эмитента | BBB(RU), прогноз «Стабильный» |
| Фактический эмитент | АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» |
| Тип ценной бумаги | Облигации биржевые процентные документарные на предъявителя, серия 001Р-06 |
| Рег. номер / ISIN | 4B02-06-71794-H-001P / RU000A1016U4 |
| Объем эмиссии | 500 млн руб. |
| Дата начала размещения | 17.12.2019 |
| Дата погашения | 13.12.2022 |
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом Компании. По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. При расчете уровня возмещения потерь АКРА учитывало планируемую покупку новых объектов коммерческой недвижимости.
В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к III категории, при этом Агентство ожидает покупку в течение 2020 года новых необремененных объектов рыночной стоимостью не менее 2 млрд руб. В связи с вышеперечисленным кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BBВ-(RU), то есть на одну ступень ниже кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был опубликован АКРА 26.12.2018, кредитный рейтинг выпуска облигаций (RU000A1005T9) — 12.03.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» и кредитного рейтинга облигационного выпуска АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (RU000A1005T9) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен облигациям АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (RU000A1016U4) впервые. Пересмотр кредитного рейтинга ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», не выявлены.
Показатель обслуживания долга оценивался с отступлением от методологии, поскольку долг представлен кредитами без амортизации; в расчете показателя покрытия учитывались только процентные платежи.
АКРА оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
