Тренинг по банкам и НБКО, 30–31 января

АКРА присвоило АО «ГК «ПИОНЕР» кредитный рейтинг BBB+(RU), прогноз «Стабильный»

Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлен очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой и очень высокими показателями обслуживания долга и географической диверсификации, а также сильными оценками бизнес-профиля, корпоративного управления, ликвидности и денежного потока. Вместе с тем давление на уровень кредитного рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск и средняя оценка рыночной позиции.

ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Компания входит в топ-10 девелоперов Москвы по объему продаж квартир и апартаментов (по данным портала Urbanus.ru на конец ноября 2018 года), а также в топ-10 крупнейших девелоперов старой Москвы за 2018 год (по данным компании «Метриум»). Основным сегментом деятельности ГК «Пионер» является строительство жилой недвижимости комфорт- и бизнес-класса, а также коммерческой недвижимости. Портфель проектов Компании — 1,7 млн кв. м общей площади в стадиях строительства и проектирования.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Средняя рыночная позиция. Компания — успешный игрок на рынке жилой недвижимости как в комфорт-, так и в бизнес-классе, а также лидер на рынке апартаментов с сервисным обслуживанием и конкурентный игрок в сегменте строительства офисных центров. Доля рынка в основном регионе присутствия (Москва) по итогам 2018 года составила 3,16%.

Сильный бизнес-профиль. Компания реализует проекты в сфере жилищного строительства как в комфорт-, так и бизнес-сегментах. Портфель проектов хорошо диверсифицирован: доля жилой недвижимости составляет 74%, 11% приходится на апартаменты 15% — на коммерческую недвижимость. Порядка одной трети проектов в сфере жилой недвижимости приходится на бизнес-класс, двух третей — на комфорт-класс. План продаж сбалансирован, в портфеле Компании присутствуют как проекты, осуществляемые в несколько очередей, так и одноэтапные. Исторически ГК «Пионер» удается продать почти 100% площадей уже к моменту сдачи объектов (Компания обычно превышает свой целевой уровень, равный 90%). Согласно данным Единого ресурса застройщиков, за последние три года Группа не задерживала срок сдачи объектов более чем на месяц. Ограничивающее влияние на оценку бизнес-профиля, в соответствии с методологией АКРА, оказывают отсутствие собственных производственных мощностей и зависимость от субподряда. 

Высокая оценка корпоративного управления. Стратегия Компании предполагает ее органический рост без изменения структуры бизнеса за счет тщательного отбора проектов (минимальная валовая рентабельность выше 25%, IRR выше 30%) в сочетании с консервативным подходом к оценке всех рисков. Стратегия Группы последовательна, ее эффективность подтверждается успешной реализацией проектов. В качестве основной цели финансовой стратегии Компанией заявлено поддержание показателя долговой нагрузки (долг/EBITDA) на уровне не выше 3х. В связи с 

изменениями в законодательстве целевой показатель в будущем будет определяться исходя из отношения чистого долга с учетом средств на эскроу-счетах к EBITDA на уровне не более 1х. Управление рисками осуществляется на основе регламента по управлению рисками и положения о службе внутреннего контроля. Компания эффективно управляет операционными, юридическими, налоговыми и рыночными рисками. Все расчеты внутри Группы и с контрагентами ведутся в российских рублях. Структура Группы усложнена, что объясняется особенностями российского законодательства. Финансовая прозрачность оценивается Агентством как высокая. Компания публикует отчетность по МСФО на полугодовой основе, на официальном сайте раскрыт ряд внутрикорпоративных документов.

Очень высокая рентабельность и показатели обслуживания долга при очень низкой долговой нагрузке. Большинство объектов Компании реализуется с премией к рынку, благодаря чему средневзвешенная за период с 2017 по 2022 год рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается Агентством на уровне 20,3%. При оценке долговой нагрузки АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 0,24х. Пиковое погашение долга приходится на 2020 год, но не является обременительным для Компании. Портфель банковских кредитов характеризуется высоким уровнем концентрации, при этом около 30% долгового портфеля приходится на долю публичного долга. В перспективе Компания планирует существенно сократить долю общекорпоративных банковских кредитов в пользу публичного долга. Средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается на уровне 9,46х.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
  • выплату дивидендов в прогнозном периоде на уровне, близком к историческим показателям.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • увеличение средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • увеличение средневзвешенного показателя чистый долг/FFO до чистых процентных платежей выше 1х при одновременном росте показателя общий долг/капитал выше 0,5х;
  • снижении средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей/чистые процентные платежи ниже 8х;
  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг был присвоен ООО «ГК «Пионер» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «ГК «Пионер», не выявлены.

АКРА не оказывало ООО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Вход

Забыли пароль

Регистрация

Восстановление пароля

Восстановление пароля

Termsofuse

Полное использование материалов сайта разрешается только с письменного согласия правообладателя, АКРА (АО). Частичное использование материалов сайта (не более 30% текста статьи) разрешается только при условии указания гиперссылки на непосредственный адрес материала на сайте www.acra-ratings.ru . Гиперссылка должна быть размещена в подзаголовке или в первом абзаце материала. Размер шрифта гиперссылки не должен быть меньше шрифта текста используемого материала.